LTV (Loan to Value) bij vastgoedfinanciering: Hoe leen je 85% van de marktwaarde?

Een verhuurhypotheek regelen voelt soms als een doolhof. Je hebt je oog op een leuk beleggingspand, de verkoopmakelaar staat te popelen, en dan komt die ene term: LTV. Loan to Value.

Je hoort dat je 85% kunt lenen, maar hoe werkt dat in godsnaam?

Je wilt geen dure fouten maken die je rendement opeten. Geen zorgen, we gaan dit samen fixen. Dit is jouw stappenplan om 85% van de marktwaarde te financieren, zonder de mist in te gaan.

Stap 1: Je fundament op orde (de voorbereiding)

Voordat je überhaupt naar een bank belt, moet je je eigen boekhouding op orde hebben. Denk hierbij aan een strakke financiële planning.

1. Check je eigen vermogen (€10.000 - €30.000). Je kunt nooit 100% financieren. Voor een LTV van 85% betekent dit dat je eigen geld nodig hebt voor de overige 15% van de koopsom plus alle bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, advies). Reken op minimaal 20% eigen middelen van de totale investering om veilig te spelen.
2. Verzamel je inkomensbewijzen. De bank wil zien dat je de lasten kunt dragen. Pak je laatste 3 loonstroken, een jaaropgave en je geldige ID-bewijs. Ben je ondernemer? Dan heb je vaak de laatste 3 jaarrekeningen nodig. Doe dit nu, niet morgen.
3. Verkrijg een indicatie van de marktwaarde. Vraag alvast een indicatieve taxatie op voor de woning die je op het oog hebt. Dit kost ongeveer €500 - €800. Zonder marktwaarde (WOZ-waarde of taxatierapport) kunnen ze je geen lening geven. De bank leent namelijk een percentage van die waarde.

Zonder dit is een LTV van 85% een droom die snel vervliegt. Veelgemaakte fout: Je eigen spaargeld tellen alsof het al binnen is, maar vergeten dat je ook nog 2% overdrachtsbelasting (vanaf 2024 zelfs 10,4% voor beleggingspanden!) moet betalen. Zorg dat je cash echt vrij is.

Stap 2: De taxatie en de marktwaarde bepalen

De marktwaarde is het magische getal waar alles om draait. De LTV (Loan to Value) is een formule: (Hypotheekbedrag / Marktwaarde) x 100%.

1. Plan een NVM-taxatie in (€800 - €1.000). Zorg dat de taxateur is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Een 'buddy' van de makelaar die even snel zijn handtekening zet, voldoet niet voor een verhuurhypotheek.
2. Geef de taxateur volledige info. Vertel duidelijk dat het om een beleggingspand gaat. Lever huurcontracten aan, VvE-stukken en energielabels. Als de taxateur denkt dat het een hoofdverblijf is, klopt de inschatting niet.
3. Accepteer de uitkomst. Stel de marktwaarde komt uit op €350.000. Je wilt 85% lenen, dus €297.500. Als de taxatie lager uitvalt, zakt je maximale leenbedrag direct mee omlaag. Houd hier rekening mee.

Om 85% te lenen, moet de taxatie dus scherp en realistisch zijn. Timing: Een taxatie duurt meestal 3 tot 5 werkdagen van aanvraag tot rapport. Veelgemaakte fout: Vergeten dat de taxateur kijkt naar de verhuurde staat. Als er nog geen huurder inzit, taxeren ze vaak op de vrije marktwaarde (wat hoger is), maar banken eisen soms een correctie voor verhuur. Wees hierop voorbereid.

Stap 3: De juiste verhuurhypotheek kiezen

Niet elke bank leent 85%. Sommige banken stoppen bij 70% of 80%.

1. Vergelijk de rentes en voorwaarden. Voor een LTV van 85% betaal je een opslag op de rente. Waar je bij 60% LTV misschien 4,5% rente betaalt, zit je bij 85% al snel op 5,5% tot 6,0%. Dat scheelt serieus in je maandlasten.
2. Kijk naar de 'interest coverage ratio' (ICR). De bank wil dat de huurinkomsten de rente dekken. Meestal eisen ze een ICR van 120% tot 140%. Dit betekent: (Jaarhuur / Rente) x 100% = Minimaal 120%. Is je huur laag? Dan kun je misschien die 85% wel vergeten.
3. Let op de Box 3 impact. De rente is aftrekbaar in Box 3. Zorg dat je hypotheekakte perfect geregeld is via een 'aflossingsvrije' hypotheek in Box 3, aangevuld met een lineaire of annuïteitenhypotheek voor de fiscale voordelen.

Je moet dus specifiek op zoek naar geldverstrekkers die "volledige LTV" bieden voor vastgoedbeleggers. Tip: Benieuwd of vastgoed kopen zonder eigen geld nog mogelijk is? Gebruik een onafhankelijke hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in verhuurhypotheken. Zij weten welke geldverstrekker op dit moment de hoogste LTV geeft zonder extreme rente-opslagen.

Stap 4: De aanvraag en het rondmaken

Als de voorbereiding klopt en de financiering is geselecteerd, is het tijd voor de daadwerkelijke aanvraag.

1. Dien de volledige map in. Lever in één keer alles aan: taxatierapport, legitimatie, inkomensbewijzen, het koopcontract en een overzicht van de te verwachten huurinkomsten (bij voorkeur een getekend huurcontract of een marktconformiteitsverklaring van een makelaar).
2. Wacht op het bindend aanbod. De bank doet een 'principebeslissing'. Als die positief is, krijg je een offerte. Check hierin de LTV percentage nauwkeurig. Staat er 84% i.p.v. 85%? Bel meteen op.
3. Bezoek de notaris. Teken de hypotheekakte en de leveringsakte. De bank stort het geld (de 85%) direct op de derdenrekening van de notaris. Jij stort je eigen deel (15% + kosten) daar ook heen.

Dit is het sluitstuk. Timing: Van aanvraag tot notaris duurt vaak 4 tot 6 weken. Zorg dat je de ontbindende voorwaarden in het koopcontract hierop afstemt.

Veelgemaakte fout: De taxatie vergeten die specifiek voor de bank is. Een taxatie voor de gemeente (WOZ) of voor jezelf telt niet. De bank eist een rapport van een gevalideerd taxateur voor financieringsdoeleinden. Heb je nog geen ervaring? Start dan met Point-of-Entry financiering voor je eerste beleggingspand.

Stap 5: Verduurzamen voor betere voorwaarden

Wil je die 85% makkelijker rondkrijgen? Of ben je voorbereid op een stijgende rente?

1. Check het huidige label. Is het G, F of E? Dan is de kans op financiering kleiner en de rente hoger. Banken willen geen 'blok aan je been' dat straks niet verhuurd mag worden vanwege nieuwe regelgeving.
2. Plan verduurzaming direct mee.
3. Gebruik de overwaarde. Als je de verduurzaming direct meefinanciert (tot 106% LTV is soms mogelijk bij duurzame maatregelen), houd je eigen geld over voor de volgende belegging.