Vastgoed kopen zonder eigen geld: Is 100% financiering nog mogelijk?
Je staat te popelen. Je hebt een geweldige beleggingswoning op het oog, misschien een leuk appartementje van €250.000 dat perfect zou renderen bij verhuur. De berekeningen kloppen: de huurprijs is marktconform en je ziet het rendement voor je.
Maar dan komt de drempel: eigen geld. De bank vraagt al snel €50.000 tot €75.000 van je.
Dat geld heb je (nog) niet. Of je wilt het gewoon niet vastzetten in stenen.
De grote vraag brandt op je lippen: is het nog mogelijk om vastgoed te kopen zonder een cent eigen geld? Kan je 100% financiering krijgen?
De droom van 100% financiering: de harde realiteit
Laten we meteen even met de deur in huis vallen: voor een doorsnee verhuurhypotheek is 100% financiering anno 2024 zo goed als onmogelijk.
De tijd dat banken rustig 105% van de aanschafwaarde financierden, inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten, is echt voorbij. De regels vanuit de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) zijn flink aangescherpt. Banken moeten strengere eisen stellen aan hun leningen (de zogenaamde LTV, Loan-to-Value). Voor verhuurhypotheken ligt de maximale financiering vaak op 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat.
Dat betekent dat je zelf altijd een flinke duit in het zakje moet doen. Waarom is dat eigenlijk?
Omdat een verhuurde woning voor een bank een risicovollere investering is dan een eigen woning.
Mocht het misgaan en de huurder niet betalen, dan is de executiewaarde bij gedwongen verkoop vaak lager. Bovendien speelt de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) een enorme rol. Een woning met een lage puntenaantal mag een bepaalde maximale huur vragen.
De bank berekent het maximale leenbedrag op basis van een conservatieve huurverwachting. Zonder eigen geld is de ondergrens voor een verhuurhypotheek dus een flinke uitdaging.
Het gat dichten: alternatieve financieringsmodellen
Gelukkig betekent 'geen 100% verhuurhypotheek' niet dat je droom voorbij is. Je moet alleen creatiever zoeken.
De meest logische optie is een combinatie van financieringsvormen. Stel je koopt een appartement van €300.000 inclusief kosten.
De bank financiert 80% (€240.000). Jij mist nog €60.000. Waar haal je dat vandaan? Een populaire constructie is het afsluiten van een persoonlijke lening naast je verhuurhypotheek.
Let wel op: een normale consumptieve lening mag volgens de wet (Wet op het financieel toezicht) niet gebruikt worden voor de aankoop van beleggingspanden.
Je zult dus moeten kijken naar een specifieke aflossingsvrije lening of een doorlopend krediet, mits de geldverstrekker dit toestaat voor vastgoed. De rente is hierop vaak hoger (rond de 6-9%), wat je rendement flink onder druk kan zetten. Je moet deze lasten namelijk kunnen dekken met de huurinkomsten.
Een andere optie is het aantrekken van informele kapitaalverschaffers, oftewel 'particuliere investeerders'. Denk aan familie of vrienden die wel geld hebben, maar geen zin hebben in het gedoe van vastgoedbeheer.
Jij regelt de verhuur en het onderhoud, en zij krijgen een prima rente op hun spaargeld, vaak hoger dan de bank.
Je kunt hierbij werken met een onderhandse lening (een 'hypotheekakte' bij de notaris) of een vorm van samenwerking via een stichting of BV. Zorg wel voor waterdichte contracten.
De kostenposten die je niet mag vergeten
Om 100% financiering te benaderen, moet je alle nevenkosten meenemen. Als je een pand koopt, betaal je overdrachtsbelasting (10,4% voor beleggingspanden sinds 2024), notariskosten en eventueel makelaarskosten.
Bij een aankoop van €300.000 ben je al snel €35.000 à €40.000 aan bijkomende kosten kwijt. Zelfs als je een hypotheek krijgt van 100% van de aanschafwaarde, moet je deze kosten vaak zelf betalen. Je hebt dus eigenlijk altijd wel een spaarpotje nodig. Laten we een voorbeeldrekening maken voor een pand van €275.000 (aanschafwaarde).
De bank waardeert het pand in verhuurde staat op €275.000. Ze financieren maximaal 80%: €220.000.
De overdrachtsbelasting is 10,4% van €275.000 = €28.600. Notariskosten en taxatie circa €2.500.
Totaal nodig: €55.000 (eigen geld voor het gat) + €31.100 (kosten) = €86.100 eigen geld. Zonder dit bedrag kun je de koop niet sluiten. Je ziet: 100% financiering is een illusie, maar een gunstige LTV bij vastgoedfinanciering is soms haalbaar.
Het belang van een ijzersterke WWS-score en verduurzaming
Om de maximale financiering te krijgen, moet je de bank overtuigen van de stabiliteit van je huurinkomsten. Hier komt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) om de hoek kijken.
Een woning met een hogere puntenaantal mag een hogere huur vragen. De punten verdien je onder andere door het aantal m², een energielabel en sanitaire voorzieningen.
Een woning met label F of G is voor een bank vaak een risico. De huur kan namelijk worden gemaximeerd, waardoor je inkomen onder druk komt te staan. Als je een pand koopt met een laag energielabel, zul je moeten verduurzamen.
Dit kost geld, maar het levert je ook wat op. Ten eerste een hogere WWS-score (en dus hogere huur), ten tweede een lagere energierekening voor de huurder (belangrijk voor de verhuurbaarheid), en ten derde een hogere marktwaarde op de lange termijn.
De rol van vastgoedbeheer bij je leencapaciteit
Sommige banken bieden een 'groene' rentekorting op verhuurhypotheken als je het pand verduurzaamt naar label A of B. Dit kan je maandlasten verlagen en de financiering iets makkelijker maken. Verhuur is niet alleen maar huur incasseren. Een bank kijkt kritisch naar je totale plaatje.
Als je zelf een beetje handig bent, kun je veel kosten besparen door het onderhoud zelf te doen (vastgoedbeheer).
Maar een bank rekent vaak met een percentage voor onderhoud (meestal 0,5% tot 1% van de woningwaarde per jaar). Ook de kosten voor een eventuele verhuurmakelaar of beheerder tellen mee als last. Zorg dat je in je hypotheekaanvraag kunt aantonen dat je een reservepotje hebt voor onverwachte reparaties. Voer ook eens een stresstest uit voor je rendement; dit toont financiële stabiliteit.
Praktische tips om je kansen te vergroten
Wil je toch zo dicht mogelijk bij 100% financiering komen? Dan moet je je strategie aanpassen.
Ga niet lukraak huizen bezichtigen, maar focus je op objecten die financieel interessant zijn voor banken. Uiteindelijk draait het om risicobeheersing. Banken willen zekerheid. Zonder eigen geld ben jij het grootste risico.
- Focus op sociale huur: Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€879,66 in 2024) zijn vaak lastiger te financieren vanwege de WWS-maximering. Richt je op vrije sector huur. Hier mag je de huur vrij bepalen (mits marktconform), wat de bank meer zekerheid geeft over je inkomsten.
- Verdien aan de overwaarde: Koop een pand dat wel een opknapbeurt kan gebruiken. Je kunt soms een 'aankoopmakelaar' inschakelen die een pand vindt dat onder de marktwaarde wordt aangeboden. Door het pand zelf te verbouwen (met een bouwdepot), verhoog je de marktwaarde. De bank mag soms een deel van de toekomstige waarde meefinancieren.
- Box 3 structuur: Overweeg of je de beleggingen onder wilt brengen in Box 3 (spaar- en beleggingsvermogen). Hoewel de belastingdruk hier is veranderd, blijft het vaak voordeliger dan Box 1 (inkomen uit werk). Overleg dit met een fiscalist.
- Hypotheekverstrekkers vergelijken: Niet elke bank zit te wachten op verhuurders. Er zijn gespecialiseerde geldverstrekkers die specifieke verhuurhypotheken aanbieden. Soms zijn de rentes hier iets hoger (0,5% tot 1% oplopend), maar de voorwaarden (zoals de maximale LTV) zijn vaak beter.
Een verhuurhypotheek is een marathon, geen sprint. Zorg dat je financiële basis breed is.
Door te laten zien dat je een financieel vangnet hebt (spaargeld voor kosten en onderhoud), je kennis van zaken hebt (WWS, verduurzaming) en een realistische huurinkomst kunt genereren, bouw je vertrouwen op.
100% financiering is misschien een droom, maar door te kiezen voor Point-of-Entry financiering voor je eerste beleggingspand kun je met overwaarde uit je eigen woning toch voet aan de grond krijgen in de vastgoedmarkt.