Point-of-Entry financiering: Je eerste beleggingspand kopen met overwaarde eigen woning

Stel je voor: je hebt een eigen woning. Misschien heb je die jaren geleden gekocht voor €250.000 en is die nu €400.000 waard.

Je hypotheek is nog maar €250.000. Dat voelt goed, hè? Dat gevoel is €150.000 overwaarde.

Maar het is alleen een getal op papier totdat je er iets mee doet.

Veel mensen laten dat geld slapen in de stenen van hun huis. Zonde, want dat is precies de brandstof die je nodig hebt voor je eerste stap in vastgoed beleggen. Dit is je handleiding om die overwaarde te verzilveren en te gebruiken als 'Point-of-Entry' financiering voor een beleggingspand. We gaan het hebben over verhuurhypotheken, WWS-punten en hoe je dit slim aanpakt.

Zo doe je dat: De overwaarde investeren om te beleggen in vastgoed

Je overwaarde verzilveren klinkt ingewikkeld, maar het principe is simpel. Je hebt twee hoofdwegen om dat potentiele geld uit je stenen te halen.

Je kunt je bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten. Het doel? Dat geld op je rekening storten en gebruiken als eigen inbreng voor een beleggingspand. Banken eisen namelijk minimaal 30% eigen inbreng bij de aankoop van een woning die je niet zelf bewoont.

Voor een pand van €300.000 betekent dit dat je minimaal €90.000 zelf mee moet brengen.

Jouw overwaarde van €150.000 is dus een perfect startkapitaal. Waarom is dit de slimste 'Point-of-Entry' strategie? Omdat je geld gebruikt dat je al hebt (op papier), zonder dat je eigen spaarrekening leeg hoeft. Je gebruikt de stijging van de huizenmarkt in je voordeel.

Let wel op: sinds 2024 hanteren banken strengere toetsingscriteria voor hypotheekverhogingen. Je moet aantonen dat je de extra maandlasten comfortabel kunt dragen. Het is dus geen free-for-all, maar met een goed plan een krachtige zet.

Hoe gebruik je de overwaarde om te investeren in vastgoed?

De keuze tussen een hogere hypotheek of een tweede hypotheek hangt af van je huidige situatie.

Het is een afweging tussen rente, flexibiliteit en je huidige woonlasten. Laten we de twee opties even langslopen. Dit is de meest voor de hand liggende stap. Je gaat naar je huidige geldverstrekker en vraagt of je hypotheek verhoogd mag worden tot bijvoorbeeld €300.000.

1. Hypotheek verhogen

Het verschil van €50.000 (plus de overwaarde die je al had) storten ze op je rekening. Groot voordeel: je houdt alles bij één bank, wat het overzichtelijk houdt.

Als je rente nog laag is, kan het slim zijn om deze verhoging vast te zetten op dezelfde gunstige voorwaarden.

2. Tweede hypotheek afsluiten

Check wel even de voorwaarden van je huidige contract. Heb je een hypotheek met een héle lage rente die je niet wilt kwijtraken? Dan is een tweede hypotheek bij een andere bank vaak een betere optie.

Je eerste hypotheek blijft ongemoeid, en je sluit een aparte lening af voor de investering. Dit heet vaak een 'beleggershypotheek'.

De rente is hierbij meestal wel iets hoger dan bij een normale woninghypotheek, maar je bent wel flexibeler. Je kunt bij NIBC Bank of Woonfonds terecht voor dit type producten. Ze zijn gespecialiseerd in financiering voor beleggingspanden.

Locatie van het beleggingspand

Met het geld op zak begint het echte werk: de locatie zoeken. Dit is misschien nog wel belangrijker dan de financiering zelf.

De huizenprijzen zijn in 2021 enorm gestegen, waardoor overwaarde ontstond, maar de huurmarkt verschilt enorm per regio.

Grote steden zoals Amsterdam, Utrecht of Eindhoven hebben een enorm woningtekort. Dat betekent een lage leegstandsrisico en een stabiele huurstroom. De huurprijzen zijn er hoog, wat je rendement ten goede komt.

Let op de ontwikkelingen. Waar steden groeien, krimpt het platteland soms.

Kies je voor een goedkope woning in een krimpregio, dan loop je een groter risico op leegstand. Jouw doel is een woning in een gewild of opkomend gebied. Denk aan plekken bij universiteiten of grote bedrijventerreinen. Zoek een locatie waar vraag is naar huurwoningen. Dat maakt het verhuren makkelijker en veiliger voor je rendement.

Beleggingspand kopen met financiering

Als je een leuk pand hebt gevonden, begint de financieringsronde. Je overwaarde is je eigen inbreng, maar voor snel toeslaan bij executieveilingen is vaak een overbruggingskrediet nodig om de rest te financieren.

De bank kijkt hier streng naar. Ze berekenen niet alleen of jij de lening kunt betalen, maar ook of het pand zelf genoeg oplevert.

Ze kijken naar de huurinkomsten die je kunt verwachten. Dit heet de 'loan-to-value' en 'loan-to-income' ratio. Een veelgemaakte fout is het niet verzilveren van de overwaarde en 'rijk op papier' blijven.

Dat levert je niets op. Je moet actie ondernemen.

Waarde beleggingspand kan je deels financieren

Zorg dat je financiële positie sterk is voordat je begint. De bank wil zien dat je de maandlasten van je eigen huis én die van de beleggingshypotheek kunt dragen, zelfs als het pand een maand leegstaat. Plan een gratis strategiegesprek met een adviseur om te zien wat jouw maximale leencapaciteit is voordat je op jacht gaat. De basisregel voor een verhuurhypotheek is helder: je kunt maximaal 70% van de marktwaarde van het beleggingspand financieren, want vastgoed kopen zonder eigen geld is tegenwoordig nauwelijks meer mogelijk.

Die overige 30% moet je echt zelf inbrengen. Op dit moment zijn er specifieke aanbieders actief in deze markt. NIBC Bank en Woonfonds zijn hier bekende namen.

Zij bieden specifieke buy-to-let financieringen voor de verhuur. De rentes liggen vaak 0,5% tot 1% hoger dan bij een normale hypotheek, omdat het risico voor de bank anders is. Een cruciale factor bij de bepaling van de maximale hypotheek is het WWS (Woningwaarderingsstelsel).

De bank berekent wat de maximale huur is die je mag vragen op basis van punten (grootte, energielabel, sanitair). Met de huidige huurplafonds is het soms lastig om hoge maandlasten te dekken met de toegestane huur.

Een woning met een slecht energielabel (zoals label F of G) mag je vaak minder huur voor vragen. Dit beperkt je maximale financiering. Dit noemen we het Box 3 aspect; de hypotheekrente is niet aftrekbaar, dus de huurinkomsten moeten de lasten dekken.

Hypotheek voor een beleggingspand

Laten we even een rekenvoorbeeld maken met de getallen uit de feiten. Je woning is €400.000 waard, hypotheek €250.000. Overwaarde €150.000.

Je wilt een beleggingspand kopen van €250.000. Verduurzaming is op dit moment een hete hangijzer. Een woning verduurzamen (zonnepanelen, isolatie) verhoogt het WWS-puntenaantal.

• De bank financiert maximaal 70%: €175.000.
• Jij moet inbrengen: €75.000 (30%).
• Jouw overwaarde is €150.000. Dit dekt de €75.000 eigen inbreng ruimschoots.
• Je houdt dus nog €75.000 over van je overwaarde. Dit kun je gebruiken voor:

1. Verduurzaming van het beleggingspand (betere energie-labels = hogere huur en waarde).
2. De aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notaris).
3. Een buffer voor onderhoud of leegstand.

Dat betekent dat je meer huur mag vragen. En dat verhoogt je rendement.

Daarnaast is het energielabel vanaf 2030 verplicht voor verhuur. Een huis met label A of B is veel makkelijker te verhuren en levert op de lange termijn meer op. Je vastgoedbeheer gaat ook een rol spelen. Als je het pand zelf beheert, bespaar je kosten, maar het kost tijd.

Als je het uitbesteedt, kost dat ongeveer 5% tot 8% van de jaarhuur. Reken dit van tevoren door in je rendementsberekening.

Je wilt uiteindelijk een netto rendement overhouden dat hoger is dan de inflatie en de kosten van de financiering. De bottom line: gebruik je overwaarde niet als spaarpot die je nooit aanspreekt. Gebruik het als hefboom.

Zorg dat je de zaken op orde hebt, kies een goede locatie, let op het energielabel en zorg dat je maandlasten gedekt zijn door de huur.

Dan wordt beleggen in vastgoed een stuk leuker.