DSCR (Debt Service Coverage Ratio) berekenen: De belangrijkste factor voor banken

Je staat op het punt om een verhuurhypotheek af te sluiten voor een leuk appartement in Rotterdam-Zuid. Je hebt een mooi rendement voor ogen, maar dan komt de bank met een term die je misschien duizelt: DSCR. Geen paniek.

Dit is niet ingewikkeld en het is letterlijk de sleutel tot je financiering. We gaan het nu helder uitleggen, zonder ingewikkelde theorie, gewoon praktisch. Je wilt weten wat de bank ziet, en hoe je die grens makkelijk haalt.

Wat is DSCR eigenlijk?

DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. In gewoon Nederlands: hoeveel keer je huurinkomsten de hypotheeklasten dekken.

De bank kijkt naar je bruto huurinkomsten en je totale jaarlijkse hypotheeklasten inclusief rente en aflossing. Ze willen weten of je genoeg marge hebt om altijd te kunnen betalen, ook als er even een leegstand optreedt of de energiekosten stijgen.

Een voorbeeld: je ontvangt € 24.000 bruto huur per jaar. Je totale jaarlijkse hypotheeklasten bedragen € 18.000. Dan is je DSCR 24.000 / 18.000 = 1,33. Dat betekent dat je 1,33 keer je lasten dekt met je huur.

Banken eisen meestal een DSCR vanaf 1,25, soms 1,30 of 1,40, afhankelijk van het risicoprofiel.

De bank ziet DSCR als dé graadmeter voor risico. Geen DSCR, geen financiering. Simpel als dat.

Waarom banken zo gebrand zijn op DSCR

Banken willen zekerheid. Ze financieren je vastgoed met een verhuurhypotheek, maar ze lopen risico als je huurinkomsten plotseling dalen.

DSCR laat zien of er voldoende buffer is. Een lage DSCR betekent weinig speelruimte en een hoger risico op betalingsproblemen.

Stel je koopt een appartement voor € 300.000 met een verhuurhypotheek van 70% LTV. Je brutohuur is € 1.200 per maand. De bank berekent je DSCR op basis van een rentepercentage van 4,5% en een aflossingspercentage van 2%. Ze kijken ook naar WWS-punten en huurcontracten.

Als je huur lager is dan de markt, daalt je DSCR en wordt financiering lastiger.

Een sterke DSCR betekent dat je verhuurhypotheek stabiel is, zelfs bij tijdelijke leegstand of verduurzamingskosten. Banken geven dan gunstigere rentes, soms 0,2% lager, wat op een tonnenlening flink scheelt.

De kern: hoe DSCR berekenen stap voor stap

Stap 1: tel alle bruto huurinkomsten per jaar. Geen netto, geen servicekosten die je doorrekent, alleen de kale huur. Voor een appartement van 70 m² in Amsterdam-West met WWS-punten tellen ze de maximaal toegestane huur. Zit je daarboven?

Dan telt de bank alleen het WWS-maximum. Stap 2: tel alle hypotheeklasten per jaar, waarbij je soms meerdere panden als onderpand inzet.

Rente, aflossing, eventuele premie voor een aflossingsvrije component, en soms een kleine reservering voor onderhoud. Banken gebruiken voor de stresstest van de bank een rentepercentage dat nu rond de 4,5% ligt voor vijf jaar vast.

Voor een lening van € 210.000 (70% van € 300.000) is de jaarlast ongeveer € 9.450 rente + € 4.200 aflossing = € 13.650. Stap 3: deel de huurinkomsten door de lasten. Stel je huur is € 1.200 per maand, dus € 14.400 per jaar.

Dan is DSCR = 14.400 / 13.650 = 1,055. Dat is te laag.

Je zult of de huur verhogen, de aankoopprijs verlagen, of een groter eigen inleg overwegen. Stap 4: pas toe op Box 3. Voor beleggingspanden telt de fiscus een forfaitair rendement. De bank kijkt naar je werkelijke huurinkomsten voor DSCR, maar je cashflow optimaliseren door aflossingsvrij te lenen is essentieel om ook na Box 3-belasting positief te blijven.

Reken met een belastingdruk van 1,76% over de woningwaarde in 2024, voor een pand van € 300.000 is dat € 5.280 per jaar. Dat mag je niet vergeten.

Varianten en modellen: wat banken accepteren en wat het kost

Banken hanteren verschillende DSCR-modellen. De meest voorkomende is de historische DSCR, gebaseerd op daadwerkelijke huurcontracten.

Voor nieuwe aankopen kijken ze naar projectie DSCR, met een marktconforme huurverwachting.

Bij verduurzaming tellen ze soms een tijdelijke huurverhoging mee, als die binnen de WWS-regels past. Prijsindicaties: een verhuurhypotheek kost nu circa 4,5% rente met 0,5% aflossing per jaar. Voor een lening van € 250.000 is de jaarlast ongeveer € 12.500 rente + € 1.250 aflossing = € 13.750.

Als je brutohuur € 18.000 per jaar is, is DSCR 1,31. Dat is acceptabel voor veel banken. Varianten: sommige banken bieden een interest-only periode van vijf jaar, wat je DSCR tijdelijker verbetert, maar na die periode stijgen de lasten. Andere banken eisen een volledige annuïteit vanaf dag één.

De keuze hangt af van je beleggingsstrategie en risicohouding. Verduurzaming speelt een rol: een energielabel A-pand levert vaak een hogere huur op en een lagere energierekening, wat je DSCR positief beïvloedt.

Investeer je € 15.000 in isolatie en een warmtepomp? Dan kun je soms € 50-€ 100 meer huur vragen, afhankelijk van WWS-punten.

Praktische tips om je DSCR te verhogen

• Verhoog de huur stapsgewijs, binnen de WWS-grenzen. Een verhoging van € 30 per maand levert € 360 per jaar op en kan je DSCR met 0,02-0,03 punten verbeteren.
• Kies voor een pand met een hoog rendement, bijvoorbeeld een appartement van 50 m² in een populaire wijk met een huur van € 1.000 per maand en een aankoopprijs van € 250.000. De DSCR is dan vaak beter dan bij een duurder huis met lagere huur.
• Gebruik een buffer voor leegstand. Banken accepteren soms een reservering van 5% van de huurinkomsten. Dat verlaagt je DSCR iets, maar vergroot je veiligheid.
• Verduurzaam slim: investeer in maatregelen die de huur verhogen en de lasten verlagen. Een energielabel A of B levert vaak een hogere WWS-score op, wat je huurruimte vergroot.
• Overweeg een groter eigen inleg. Door 30% in te leggen in plaats van 30%, daalt je lening en stijgt je DSCR aanzienlijk.

Een laatste tip: vraag je hypotheekadviseur om een DSCR-scan voor je portefeuille.

Voor € 250-€ 400 krijg je een overzicht per pand en advies over verhuurhypotheek-opties. Dat betaalt zich snel terug in betere financieringsmogelijkheden.

Afronding: DSCR is je kompas

DSCR is niet alleen een getal, het is je kompas in vastgoed beleggen.

Het stuurt je keuzes voor aankoop, huur, verduurzaming en financiering. Banken kijken er naar, jij moet er ook naar kijken. Hou je DSCR boven de 1,25, liever 1,30, en je hebt een stabiele verhuurhypotheek met ruimte voor groei.

Denk aan je Box 3-belasting, je WWS-punten en je huurcontracten. Elk detail telt. Met een sterke DSCR bouw je aan rendement en zekerheid, zonder slapeloze nachten. Ga ervoor, bereken, verbeter, en investeer met vertrouwen.