De stresstest van de bank: Wat als de rente met 2% stijgt?

Stel je voor: je hebt net een mooi beleggingspand gekocht. Een appartementje in Utrecht, 75 m², verhuurd voor €1.100 per maand.

Je hypotheek loopt voor 10 jaar vast tegen een scherpe 3,8%. Je rekent je rijk.

Tot je een brief van de bank krijgt. Of beter nog: je zit met je hypotheekadviseur aan tafel en hij draait het beeld om. "Wat als de rente over vijf jaar ineens 2% hoger is?" Je lacht eerst, want dat kan toch niet? Maar dan legt hij de cijfers op tafel.

Je maandlasten stijgen met €400. Je rendement verdwijnt als sneeuw voor de zon.

Dit is geen hersenspinsel. Dit is de stresstest die banken nu al toepassen. En die jij ook moet doen.

De stresstest: wat is het eigenlijk?

De stresstest is een denkoefening. Een simulatie. Banken gebruiken hem om te kijken of jij je hypotheek kunt blijven betalen als de economische situatie omslaat.

Ze gooien met een paar knoppen: rente omhoog, huurinkomsten omlaag, waarde van het pand omlaag.

Ze willen zeker weten dat je de boel kunt dragen, zelfs als het tegenzit. Jij bent voor hen een risico. De stresstest is hun manier om dat risico in te schatten.

Voor een verhuurhypotheek werkt dit net iets anders dan voor een gewone woning. De bank kijkt niet alleen naar jouw spaarrekening.

Ze kijken naar de huurinkomsten. Naar het WWS-puntensysteem. Naar de vaste lasten van het pand. En vooral: naar de rente. Want als de rente stijgt, stijgen je lasten.

Tegelijkertijd mag je huur vaak niet zomaar omhoog. Dat knelt. Een stresstest is dus niet iets engs.

Het is een tool. Een manier om je eigen kwetsbaarheid te zien. Voordat de bank dat doet, kun je het zelf al.

Je ontdekt waar je blootstaat. Waar je moet bijsturen. En hoe je je rendement veiligstelt.

Waarom die 2% stijging zo’n impact heeft

Je denkt misschien: 2% is niet zo veel. Maar op een hypotheek van €300.000 is het een slordige €500 per maand extra.

En dat terwijl je huur misschien maar met €20 of €30 per jaar mag stijgen. Het gaat om de verhouding. In Box 3 draait het om je rendement. En dat rendement wordt direct kleiner zodra je lasten stijgen.

Neem een voorbeeld. Je pand is €350.000 waard.

Je verhuurt het voor €1.200 per maand. Je hypotheek is €300.000.

Rente 4% voor 10 jaar vast. Je netto-inkomst na kosten is €400 per maand. Nu stijgt de rente naar 6% na de rentevaste periode.

Je maandlasten gaan van €1.200 naar €1.600. Je netto-inkomst? Die verdwijnt. Je moet zelfs bijbetalen. En de bank?

Die ziet een verhuurder die in de problemen komt. Dat is precies wat ze met de stresstest willen voorkomen. De bank wil zekerheid. Jij wilt rendement.

De stresstest brengt die twee samen. Want zonder die test loop je het risico dat je na 10 jaar voor een verrassing komt te staan.

En dat wil je niet. Je wilt weten waar je aan toe bent.

De kern van de test: wat banken nu echt doorrekenen

Banken kijken naar een paar vaste componenten. Ten eerste: je huurinkomsten.

Die zijn gebaseerd op het WWS. Als je pand 120 punten heeft, mag je €850 vragen. Ga je daarboven? Dan is het geen sociale huur meer, maar vrije sector. Dan mag je meer vragen, maar dat hangt af van de markt.

In de stresstest gaat de bank uit van een realistische huur, soms zelfs iets lager om marge in te bouwen. Ten tweede: je lasten.

Dat zijn niet alleen je hypotheeklasten. Denk aan VvE-bijdrage (€150 per maand), rioolheffing (€20), waterschapsbelasting (€30), onderhoud (1% van de woningwaarde per jaar).

Banken tellen dit allemaal op. Ze weten dat verduurzaming ook geld kost. Warmtepomp, zonnepanelen, isolatie. Dat telt mee. Ten derde: de rente.

De bank rekent met een rentestijging. Soms 1%, soms 2%. Soms zelfs meer.

Ze weten dat rentes schommelen. Ze willen zien of je het nog redt als die rente na 10 jaar ineens 2% hoger is. En ze weten dat je dan misschien je huur niet zomaar kunt verhogen, zeker gezien de impact van de ECB rente op de Nederlandse verhuurhypotheek markt.

Zeker niet als je in de sociale huur zit. Dan zit je vast aan de maximale huurverhoging van 2% of 3% per jaar.

De bank test dus of je voldoende buffer hebt. Of je spaargeld achter de hand hebt.

Of je andere inkomstenbronnen hebt. Ze testen of je het pand kunt verkopen met verlies en alsnog je hypotheek kunt aflossen.

Het is een worst-case scenario. En dat is precies wat je wilt. Stel: je pand is €400.000 waard. Je verhuurt het voor €1.300 per maand.

Hoe de bank rekent: een rekenvoorbeeld

Je hypotheek is €320.000. Rente 4% voor 10 jaar vast.

Je maandlasten zijn €1.350. Je netto-inkomst is €1.300 - €1.350 - €200 (overige lasten) = €-250.

Dat is een verlies. De bank zal dit niet accepteren. Je moet een pand kiezen dat wél rendabel is.

Stel nu dat je een pand vindt voor €250.000 dat €1.000 per maand opbrengt. Hypotheek €200.000. Rente 4%. Maandlasten €850. Overige lasten €150. Netto-inkomst €0. Dat is nog steeds niets. Je wilt rendement, ook als je onderzoekt of vastgoed kopen zonder eigen geld nog tot de mogelijkheden behoort.

Dus je zoekt iets beters. Een pand van €300.000 dat €1.400 per maand opbrengt. Hypotheek €240.000. Maandlasten €680. Overige lasten €180. Netto €540 per maand.

Dat is 2,2% rendement op je eigen geld (€60.000 inleg). Nu pas begint het te leven.

De stresstest gooit hier roet in het eten. Rente stijgt naar 6%. Maandlasten worden €800.

Netto-inkomst daalt naar €420. Rendement daalt naar 1,7%.

Dat is nog steeds okay, maar je ziet hoe snel het wegzakt. En als de huur niet mee stijgt? Dan blijft dat percentage dalen.

Varianten en modellen: hoe banken verschillen

Niet elke bank doet hetzelfde. De een is strenger dan de ander.

Sommige banken rekenen met een rentestijging van 1%. Anderen met 2%. Soms mag je zelf kiezen welke variant je wilt testen. Bij ABN AMRO of ING zie je dat ze vaak uitgaan van een stijging naar 6% of 7% rente. Kijk ook eens naar de actuele Nestr Bank verhuurhypotheek ervaringen voor meer vergelijkingsmateriaal.

Bij kleinere geldverstrekkers zoals Aegon of Allianz kun je soms meer maatwerk krijgen.

Er zijn ook verschillen in hoe ze huurinkomsten meenemen. Sommige banken tellen alleen de kale huur. Anderen tellen ook servicekosten mee. En bij vrije sectorhuur kijken ze naar de markt.

Ze vragen soms een huurovereenkomst van minimaal 5 jaar. Ze willen zekerheid dat de huurder niet zomaar vertrekt.

Daarnaast zijn er modellen waarbij je een rentecap kunt afsluiten. Dat betekent dat je een maximum rente afspreekt. Bijvoorbeeld: de rente mag nooit meer dan 5% worden. Dat kost geld.

Vaak 0,2% tot 0,5% van je hypotheekbedrag per jaar. Op €300.000 is dat €600 tot €1.500 per jaar.

Maar het geeft wel zekerheid. Een andere optie is een rentemiddeling. Als de rente stijgt, kun je soms je rente vastzetten tegen een gemiddelde van je huidige en de nieuwe rente.

Prijsindicaties van stresstesten en advies

Dat kan handig zijn, maar het is niet altijd voordelig. Laat je goed adviseren.

Een stresstest zelf is gratis. Die krijg je van je hypotheekadviseur.

Maar het advies eromheen kost geld. Een hypotheekadviseur rekent vaak €1.500 tot €2.500 voor een volledig traject. Als je al klant bent, kan het minder zijn.

Een second opinion kost vaak €500 tot €800. Wil je een rentecap?

Dan betaal je eenmalig of jaarlijks. Een rentecap van 5% op een hypotheek van €300.000 kost ongeveer €1.000 per jaar. Een rentemiddeling kost vaak €500 tot €1.000 eenmalig. Het hangt af van de looptijd en de hoogte van de rente.

Verduurzaming kost ook geld. Een warmtepomp kost €4.000 tot €7.000.

Zonnepanelen €3.000 tot €5.000. Isolatie van je dak en muren €2.000 tot €4.000. Het levert je wel een hoger WWS-punt op.

En daarmee een hogere huur. Maar het kost tijd en geld.

Vastgoedbeheer kost ook geld. Een beheerder rekent 5% tot 8% van de huurinkomsten. Bij €1.200 huur is dat €60 tot €96 per maand. Dat telt op.

Maar het bespaart je tijd en problemen. Zeker als je meerdere panden hebt.

Praktische tips: zo bereid je je voor

Doe de stresstest zelf. Pak je hypotheekpapieren erbij.

Tel al je lasten bij elkaar. Tel je huurinkomsten. Bereken wat er gebeurt als je rente met 2% stijgt. Gebruik een Excel. Of vraag je adviseur om het door te rekenen. Wees eerlijk. Tel alles op. Ook de kosten voor verduurzaming en beheer.

Zorg voor een buffer. Minimaal 6 maanden lasten. Liever meer.

Want als je huurder vertrekt, zit je zonder inkomsten. En een nieuwe huurder vinden kost tijd.

Soms 3 tot 6 maanden. In die tijd moet je wel je hypotheek betalen. Verduurzaam waar het kan.

Het levert je punten op. En een hogere huur.

Zonnepanelen leveren vaak meer op dan ze kosten. Een warmtepomp is duurder, maar bespaart op gas. En het verhoogt de waarde van je pand.

Dat is belangrijk voor de verkoopwaarde later. Kies een pand met een goede huurder.

Vraag om een huurcontract van minimaal 5 jaar. Check het inkomen van de huurder. Vraag een waarborgsom.

En zorg dat je de huur elke jaar indexeert. Maximaal toegestaan. Zo houd je de inkomsten bij de kosten.

En tot slot: praat met je adviseur. Vraag hem om verschillende scenario’s door te rekenen. Rente +1%, +2%, +3%. Huur omlaag. Onderhoud omhoog. Kijk wat het met je rendement doet.

En beslis of je het risico wilt nemen. Want beleggen in vastgoed is leuk. Maar alleen als je weet wat je doet.