Verschil tussen particuliere hypotheek en verhuurhypotheek (Buy-to-Let)

Je staat op het punt om te investeren in een verhuurwoning en je vraagt je af: hoe financier je dit? Niet met een normale hypotheek voor je eigen huis.

Je hebt een verhuurhypotheek nodig, ook wel Buy-to-Let genoemd. Dit is echt anders dan wat je gewend bent. Het verschil zit hem in de regels, de rente en hoe de bank naar jouw toekomstige huurinkomsten kijkt. Ik leg je in heldere taal uit hoe dit werkt, zodat je precies weet wat je kunt verwachten.

Wat is het eigenlijk? De basisdefinitie

Een particuliere hypotheek is voor je eigen woning. Je woont er zelf in, of je partner en kinderen.

De bank ziet dit als een veilige investering. Bij een verhuurhypotheek koop je een huis om het te verhuren. De bank weet dat jij de huurinkomsten nodig hebt om de lening af te lossen.

Daarom zijn de voorwaarden strenger. Deze hypotheken vallen vaak onder Box 3 van de Belastingdienst.

Je vermogen wordt belast, maar je mag de rente aftrekken. Een particuliere hypotheek zit meestal in Box 1, voor je eigen woning. Het onderscheid is cruciaal voor je rendement.

Je wilt natuurlijk niet voor verrassingen komen te staan bij de belastingaangifte. De kern van een verhuurhypotheek is dat de bank een extra buffer eist.

Ze financieren namelijk niet het volledige bedrag. Bij een particuliere hypotheek kun je soms 100% van de koopsom lenen.

Bij een verhuurhypotheek ligt dat vaak lager, bijvoorbeeld 80% of 90%. Dit betekent dat je zelf meer eigen geld moet inleggen.

Waarom dit verschil zo belangrijk is

Stel, je koopt een huis voor €300.000. Als je er zelf in gaat wonen, kun je misschien €315.000 lenen (inclusief kosten). Als verhuurder krijg je vaak maar €240.000 tot €270.000 van de bank.

Die €30.000 tot €60.000 moet je zelf betalen. Dit bepaalt direct hoeveel huizen je kunt kopen.

Je eigen vermogen is je hefboom. De rente is ook anders.

Een verhuurhypotheek heeft vaak een hogere rente dan een particuliere hypotheek. Waarom? Omdat de bank meer risico loopt. Als een huurder vertrekt, heb je even geen inkomsten.

Je moet dan de hypotheeklasten wel kunnen betalen. De bank wil zekerheid en rekent daarom een opslag op de rente.

Denk ook aan de WWS-score (Wet Waarborg Huur). De maximale huurprijs die je mag vragen hangt af van het puntenstelsel. Je WWS-score bepaalt je huurinkomsten. Die huurinkomsten gebruiken banken om te berekenen of je de hypotheek kunt dragen. Een lage score betekent lagere huur, en dus een lagere maximale hypotheek.

Hoe het werkt in de praktijk

Het proces begint met een grondige berekening. De bank kijkt naar je toekomstige huurinkomsten.

Die tellen ze voor ongeveer 70% tot 90% mee. Dit heet de verhuurderstoets.

Ze gaan uit van een stabiele huurstroom. Als je huis €1.200 per maand opbrengt, telt dat dus voor €840 tot €1.080 mee in de berekening. Je inkomen uit loon of een eigen bedrijf telt ook mee.

Je totale inkomen moet hoog genoeg zijn om alle lasten te dekken. De bank houdt rekening met de hypotheeklasten, maar ook met onderhoudskosten. Ze reserveren vaak 0,5% tot 1% van de woningwaarde per jaar voor onderhoud. Dit is een verplichte buffer in je maandlasten.

De looptijd van een verhuurhypotheek is meestal korter. Waar je bij een particuliere hypotheek 30 jaar vast kunt zetten, is 20 jaar vaak het maximum.

Sommige aanbieders gaan tot 25 jaar. Dit heeft te maken met de aflossingsvrije component. Je lost vaak niets af, maar de bank wil wel dat je na verloop van tijd het kapitaal kunt aflossen.

Varianten en modellen met prijzen

Er zijn verschillende soorten verhuurhypotheken. De meest voorkomende is de aflossingsvrije hypotheek.

Je betaalt alleen rente en lost niets af. Dit maximaliseert je maandelijkse cashflow. De rente ligt nu rond de 4,5% tot 5,5% voor een verhuurhypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar.

Bij een particuliere hypotheek is dat soms al 3,8%. Let bij de financiering ook op risico's bij particuliere erfpacht. Een andere optie is de lineaire verhuurhypotheek.

Je lost elke maand een stukje af. De hypotheeklasten worden lager, maar je start met hogere maandlasten.

Dit is interessant als je verwacht dat je huurinkomsten stijgen. De rente is hierbij vergelijkbaar met de aflossingsvrije variant. Prijsindicatie: voor een woning van €350.000 met een verhuurhypotheek van €280.000 (80% financiering) en een rente van 5% betaal je ongeveer €1.167 per maand aan rente. Daar komen nog de WWS-huurcontracten en beheerkosten bij.

Als je een vastgoedbeheerder inschakelt, kost dat ongeveer 7% tot 10% van de huurinkomsten. Bij €1.200 huur is dat €84 tot €120 per maand.

Vergeet de verduurzaming niet. Huurders eisen steeds vaker energiezuinige woningen. Een verbouwingsdepot bij een verhuurhypotheek helpt je bij het financieren van deze renovatie, waardoor je huis met energielabel A of B sneller verhuurt.

De investering in zonnepanelen of een warmtepomp betaalt zich terug via een hogere WWS-score en dus een hogere huur.

Een warmtepomp kost ongeveer €4.000 tot €7.000. Dit verhoogt je rendement op de lange termijn.

Praktische tips voor je verhuurhypotheek

1. Check je WWS-score voor je koopt. Bereken hoeveel punten je woning heeft. Een huis met 150 punten mag maximaal €752 huur vragen (prijspeil 2024). Zonder een hoge score wordt je huurinkomst laag en je maximale hypotheek ook.
2. Zorg voor voldoende eigen geld. Je hebt minimaal 20% tot 30% eigen vermogen nodig voor een verhuurhypotheek. Tel de koopprijs, aankoopkosten (2%) en eventuele verbouwing bij elkaar op. Zorg dat dit bedrag op je rekening staat.
3. Laat je huurcontracten checken. Een huurcontract voor de vrije sector is anders dan een contract voor de gereguleerde sector. Zorg dat je contract juridisch waterdicht is. Een foutje kan duur zijn bij een conflict.
4. Denk aan Box 3 en je rendement. De Belastingdienst ziet je verhuurwoning als vermogen. Je betaalt belasting over de woningwaarde minus de hypotheek. Een goede boekhouder helpt je om je rendement te optimaliseren.
5. Plan voor verduurzaming. Een energiezuinige woning is aantrekkelijker voor huurders en verhoogt je WWS-score. Begin met kleine maatregelen als isolatie en LED-verlichting. Dit levert direct meer huur op.

Een verhuurhypotheek afsluiten is een serieuze stap. Het is niet alleen een financiële beslissing, maar ook een keuze voor een actieve rol als verhuurder.

Met de juiste voorbereiding en kennis van de regels kun je een stabiel rendement opbouwen.

Begin klein, blijf leren en groei stap voor stap. Je hebt de controle over je investering.