LTV (Loan to Value) bij vastgoedfinanciering: Hoe leen je 85% van de marktwaarde?

Je staat op het punt om een verhuurhypotheek af te sluiten. Je hebt een tof appartement op het oog, laten we zeggen in Utrecht, met een vraagprijs van €400.000 k.k.

Je rekent erop dat je 85% kunt lenen. Lekker! Maar dan begint het getouwtrek. De bank wil eerst een taxatierapport zien, de hypotheekadviseur praat over 'marktwaarde in verhuurde staat' en opeens lijkt dat bedrag dat je kunt lenen lang niet meer zo vast te staan. Hoe zit dat nu precies, dat LTV?

LTV, of Loan to Value, is de verhouding tussen het bedrag dat je leent en de waarde van het onderpand. In de wereld van vastgoedbeleggen is 85% LTV vaak de heilige graal.

Het is het maximum dat de meeste geldverstrekkers aanbieden voor een beleggingspand.

In deze handleiding loop ik stap voor stap met je mee hoe je die 85% daadwerkelijk in de wacht sleept. Van de eerste voorbereiding tot de eindstreep bij de notaris.

Stap 1: De taxatie en de marktwaarde in verhuurde staat

Alles begint bij de taxatie. Dit is geen simpel 'blikje kijken'.

1. Verzamel de juiste documenten: Zorg dat je het volledige huurcontract (inclusief alle bijlagen), de meest recente VvE-notulen en het energielabel paraat hebt. De taxateur heeft deze nodig om een accurate inschatting te maken.
2. Plan de taxatie: Vraag je hypotheekadviseur om een taxateur uit hun netwerk. Dit voorkomt gedoe met acceptatie. Reken op een kostenplaatje van zo’n €700 - €900. De taxatie duurt ongeveer 1 tot 2 weken.

Een taxateur die door de bank is geaccepteerd, bepaalt de 'marktwaarde in verhuurde staat'. Dit is cruciaal.

De taxateur kijkt namelijk naar wat het pand waard is met de huurder erin en met een bestaand huurcontract. Hij berekent het rendement dat jij als belegger kunt verwachten. Veelgemaakte fout: Verwar de marktwaarde voor verhuur niet met de vrije marktwaarde (wat het huis zou opbrengen als het leeg en gestoffeerd zou worden verkocht). De verhuurde waarde ligt vaak lager, wat je maximale leenbedrag direct beïnvloedt.

Een taxatie is geen plezierig uitje, maar een noodzakelijk kwaad. Zie het als een APK-keuring voor je financieringsplannen.

Stap 2: De juiste hypotheekvorm kiezen: Box 3 vs Box 1

Voordat je een aanvraag indient, moet je weten hoe je de financiering wilt structureren. In Nederland heb je te maken met Box 3 (beleggen) en soms Box 1 (inkomen uit werk).

• Box 3 (Beleggen): De rente is aftrekbaar van het rendement in Box 3. Dit is de standaard voor verhuurhypotheken.
• Box 1 (Ondernemen): Als je het pand verhuurt aan je eigen BV of als onderneming, kan het soms in Box 1 vallen. De rente is dan aftrekbaar tegen je inkomenstarief. Dit is complexer en vereist een specifieke hypotheekvorm.

De meeste beleggers kiezen voor Box 3 vanwege de fiscale voordelen, maar let op: de rente is in Box 3 vaak iets hoger dan in Box 1.

Timing: Beslis dit in week 1. Je hypotheekadviseur kan je helpen met een quickscan. Dit bepaalt welke geldverstrekker je het beste kunt benaderen.

Veelgemaakte fout: Zomaar een offerte aanvragen zonder Box-structuur te bepalen. Dit levert vertraging op en kan een afwijzing tot gevolg hebben.

Stap 3: De WWS-score en het huurcontract

Hier wordt het interessant. Banken kijken kritisch naar de huurinkomsten, waarbij een RNHB vastgoedfinanciering review inzicht geeft in de balans tussen flexibiliteit en rente.

3. Check je huurcontract: Is het een tijdelijk contract of een contract voor onbepaalde tijd? Een contract voor onbepaalde tijd geeft de meeste zekerheid. De bank rekent met een bezettingsgraad van 90-95%.
4. Verhoog de huur indien nodig: Zit je huur onder de WWS-norm? Overweeg een huurverhoging (maximaal toegestaan) om de inkomsten te verhogen. Dit verbetert je 'loan to income' ratio.

Ze willen zekerheid dat de huur de maandlasten dekt. De WWS (Woningwaarderingsstelsel) score speelt hier een belangrijke rol.

Als je huurcontract niet voldoet aan de WWS, of als de huur te laag is, kan de bank de huurinkomsten aftrekken of zelfs helemaal niet meetellen. Veelgemaakte fout: Een te laag rendement doorspelen aan de bank. De bank berekent een 'annuïtaire last' (rente + aflossing) en vergelijkt dit met de huur. Als de huur lager is, mag je minder lenen.

Stap 4: De aanvraag en de offerte

Als de taxatie rond is en de hypotheekvorm is gekozen, gaat je adviseur de aanvraag indienen. Dit is het moment dat de bank echt gaat rekenen.

Ze kijken naar jouw financiële plaatje, je andere leningen en natuurlijk het pand. Overweeg ook eens een familiebank hypotheek opzetten als alternatieve financieringsbron. De bank berekent de 'maximale lening' op basis van: Timing: Een offerte is meestal 3 maanden geldig.

• De getaxeerde waarde (x 85%).
• De toetsrente (de rente die de bank hanteert, vaak 5% of hoger).
• De huurinkomsten (verminderd met een opslag voor leegstand en VvE kosten).

Zorg dat je in deze periode de financiering rondmaakt. Heb je een tekort aan eigen inbreng? Overweeg dan mezzanine financiering voor vastgoed om je groei te versnellen. Veelgemaakte fout: Vergeten dat de bank een 'inkomensverklaring' nodig heeft.

Zelfs bij Box 3 financiering willen banken weten dat je voldoende eigen vermogen of inkomen hebt om eventuele betalingsachterstanden op te vangen.

Stap 5: De notaris en het passeren

Als de offerte is ondertekend, gaat het naar de notaris. Hier wordt de hypotheekakte opgesteld. De notaris zorgt ervoor dat de bank een 'hypotheekrecht' krijgt op het pand.

Dit is de juridische zekerheid voor de lening. Een week voor de afspraak bij de notaris ontvang je de concept-akte.

Laat deze controleren door je hypotheekadviseur. Let op de rentepercentages en de voorwaarden voor vervroegd aflossen.

Timing: Het passeren bij de notaris duurt ongeveer 30 minuten. De gelden worden vaak direct op de rekening van de verkoper gestort. Veelgemaakte fout: Niet controleren of de notaris de juiste hypotheekakte gebruikt (soms wordt per ongeluk een privé-hypotheekakte gestuurd i.p.v. een beleggingshypotheek).

Verificatie-checklist: Ben je er klaar voor?

Voordat je de telefoon pakt om een afspraak te maken, loop deze lijst even na.

• Heb je een concreet pand op het oog of al een bod uitgebracht?
• Is het huurcontract juridisch waterdicht en bekend bij de bank?
• Is de WWS-score berekend en klopt deze?
• Heb je minimaal 15% eigen vermogen (inclusief aankoopkosten) gereserveerd?
• Staat er een energielabel (E, F of G) op het pand? (Dit kan invloed hebben op de financiering, soms is verduurzaming nodig).
• Heb je je jaarrekeningen of inkomensverklaringen paraat?

Als je overal 'ja' kunt zeggen, ben je een stap dichter bij die 85% LTV. Met deze stappen en checklist heb je de regie in handen. 85% LTV is geen magie, het is een kwestie van de juiste voorbereiding en het scherp houden van je administratie. Succes met je belegging!