DSCR (Debt Service Coverage Ratio) berekenen voor je vastgoedhypotheek

Je staat op het punt een verhuurhypotheek af te sluiten en de bank vraagt naar je DSCR. Dat getal bepaalt vaak of je financiering doorgaat of niet. Het voelt misschais als een lastig rekensommetje, maar het is eigenlijk gewoon een thermometer voor je huurinkomsten. In deze gids leg ik je in gewone taal uit wat DSCR is, hoe je het berekent en wat je kunt verwachten qua rente en voorwaarden bij verschillende aanbieders.

Wat is DSCR en waarom is het zo belangrijk?

DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. In het Nederlands: de verhouding tussen je huurinkomsten en je hypotheeklasten.

Simpel gezegd: heb je genoeg huur over om je hypotheek te betalen? Een bank kijkt naar dit getal om risico in te schatten. Is je DSCR laag, dan loop je sneller betalingsproblemen.

Is je DSCR hoog, dan voelt de bank zich veilig en krijg je vaak betere voorwaarden.

De formule is eenvoudig: huurinkomsten per jaar gedeeld door jaarlijkse hypotheeklasten. Je hypotheeklasten bestaan uit rente en aflossing. Bij een interest-only hypotheek tel je alleen de rente mee. Stel je hebt een appartement van €300.000 dat je verhuurt voor €1.200 per maand.

Dat is €14.400 huur per jaar. Je hypotheeklasten zijn €8.400 per jaar.

Je DSCR is dan 14.400 / 8.400 = 1,71. Een DSCR van 1,71 betekent dat je huurinkomsten 71% hoger zijn dan je hypotheeklasten. Dat is een veilige buffer voor de bank en voor jou.

Hoe bereken je je DSCR stap voor stap?

Begin met je bruto huurinkomsten. Tel alle huurcontracten bij elkaar op.

Vergeet niet de servicekosten die je doorberekent aan huurders, want die tellen ook mee.

Verdien je €1.200 huur per maand, plus €100 servicekosten? Dan is je totale huur €1.300 per maand of €15.600 per jaar. Hierna tel je alle jaarlijkse hypotheeklasten.

Bij een annuïteitenhypotheek tel je rente én aflossing. Bij een lineaire hypotheek ook.

Bij een interest-only hypotheek tel je alleen de rente. Stel je hypotheek is €250.000 tegen 4,5% rente. Je jaarlijkse rente is €11.250. Als je ook aflost, komt daar nog ongeveer €3.000 bij.

Waarom banken een minimum eis stellen

Totaal €14.250 per jaar. Reken nu: €15.600 / €14.250 = 1,09.

Dat is een nette DSCR, maar net boven de grens van 1,0. Veel banken willen minimaal 1,2 of 1,3. Een DSCR onder 1,0 betekent dat je huurinkomsten niet genoeg zijn om je hypotheek te betalen.

Dan moet je zelf bijleggen. Dat risico willen banken niet nemen.

De meeste verhuurhypotheken eisen een DSCR van 1,2 tot 1,5. Sommige niche-aanbieders gaan tot 1,1, maar dan betaal je een hogere rente. Bij een DSCR van 1,2 heb je 20% meer huurinkomsten dan je hypotheeklasten. Die 20% buffer dekt onverwachte kosten, leegstand of huurachterstand.

Verschillende modellen en hun voorwaarden

Elke aanbieder hanteert zijn eigen DSCR-eis en rentepercentages. Hieronder een overzicht van veelgebruikte modellen in de Nederlandse verhuurmarkt.

Let op: rentes zijn indicatief en hangen af van je profiel, het type pand en de huurcontracten. Houd bij je berekening ook rekening met de impact van Basel IV op jouw vastgoedhypotheek. Een concreet voorbeeld: je koopt een verduurzaamd appartement van €350.000 met een energielabel A.

• Traditionele verhuurhypotheken: DSCR 1,3 – 1,5, rente 4,0% – 5,0%. Banken zoals ABN AMRO en ING hanteren deze bandbreedte.
• Niche-aanbieders: DSCR 1,1 – 1,3, rente 4,5% – 6,0%. Denk aan MUNT, Venn en Dynamic Credit.
• Interest-only: DSCR lager, maar rente vaak 0,2% – 0,5% hoger. Handig voor cashflow, maar je bouwt geen vermogen op.
• Box 3 financiering: specifiek voor beleggingspanden. DSCR-eis 1,2 – 1,4. Rente 4,2% – 5,2%. Vaak met extra voorwaarden voor verduurzaming.

Huur €1.400 per maand. Je sluit een verhuurhypotheek af via een partij als NIBC. DSCR-eis 1,2. Rente 4,7% op 10 jaar vast. Je jaarlijkse huur is €16.800. Je hypotheeklasten €14.000. DSCR 1,2. Goedgekeurd.

Wil je een hoger rendement? Kies dan voor een pand met meerdere kamers.

Een huis met 4 kamers van €500 per stuk levert €2.000 per maand op. Je DSCR stijgt, je rente kan omlaag.

Praktische tips om je DSCR te verbeteren

Verhoog je huurinkomsten zonder je huurcontracten te breken. Check het WWS-puntensysteem. Vaak mag je huur verhogen tot de maximale puntenwaarde.

Verduurzaam je pand. Een beter energielabel verhoogt je huurpotentie en verlaagt je kosten. Subsidies zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) helpen.

Sluit een rentevaste periode af die past bij je beleggingshorizon. Een langere rentevaste periode geeft zekerheid, maar een kortere kan lagere rentes opleveren.

Gebruik een professioneel vastgoedbeheerder. Goed beheer vermindert leegstand en huurachterstand, wat je DSCR stabiel houdt. Houd rekening met Box 3-belasting. Je vermogen in vastgoed telt mee voor je belastbaar inkomen.

Een goede fiscale planning verhoogt je netto rendement en ondersteunt je DSCR. Check je huurcontracten.

Zorg dat alle contracten schriftelijk zijn, met duidelijke servicekosten en huurverhogingsclausules. Dat maakt je huurinkomsten betrouwbaarder. Check je mogelijkheden voor een verhuurhypotheek met flexibele aflossing.

Zo kun je tijdelijk minder aflossen als je cashflow onder druk staat, zonder je DSCR te veel te beïnvloeden.

Reken altijd met een conservatieve huurinkomst. Ga uit van 5% leegstand. Als je €1.500 huur verwacht, reken dan met €1.425.

Zo voorkom je teleurstellingen. Vraag een second opinion aan bij een onafhankelijke hypotheekadviseur.

Zij kunnen verschillende aanbieders vergelijken en de beste DSCR-eis en rente voor je regelen. Onthoud: een hogere DSCR geeft je financiële rust en betere voorwaarden. Werk stap voor stap toe naar een buffer van minimaal 20% boven je hypotheeklasten.