Verbouwingsdepot bij verhuurhypotheek: Financieren van je renovatie en verduurzaming

Een verhuurhypotheek afsluiten voor je beleggingspand is één ding, maar wat als je direct na aankoop nog flink moet verbouwen of verduurzamen? Je hebt het pand gekocht voor de verhuur, maar de keuken is uit 1990, de cv-ketel is op en het energielabel is een schrikbarend label F. Je wilt natuurlijk een goede huurder aantrekken en je rendement op peil houden.

Een verbouwingsdepot bij je verhuurhypotheek is dan je beste vriend. Het stelt je in staat om de nodige renovaties en verduurzaming direct mee te financieren zonder dat je direct eigen geld moet aanspreken.

Wat is een verbouwingsdepot precies?

Een verbouwingsdepot is een extra leenbedrag dat je bovenop de hypotheek voor het aankoopbedrag van je beleggingspand krijgt. Dit bedrag is specifiek bestemd voor renovatie, onderhoud of verduurzaming van het vastgoed.

Stel, je koopt een appartement voor €250.000 als belegging. De bank waardeert het pand na verbouwing op €300.000.

Dan mag je vaak tot 80% van die toekomstwaarde financieren. De hypotheek bestaat dus uit twee delen: de aankoopsom en het depot. Het depot is een reserve die je pas opneemt zodra de facturen binnenkomen.

Waarom dit essentieel is voor je rendement

Dit voorkomt dat je het geld direct op je rekening krijgt en het ongemerkt verdwijnt. Het is een veilige manier voor zowel jou als de geldverstrekker.

Als vastgoedbelegger draait alles om rendement. Een verouderd pand trekt geen huurder of vraagt lagere huurpenningen. Met een verbouwingsdepot kun je direct investeren in zaken die de huurwaarde verhogen. Denk aan een nieuwe keuken van €15.000, badkamerrenovatie van €20.000 of het isoleren van de spouwmuur voor €3.500.

Zonder depot zou je deze investeringen moeten doen vanuit je eigen vermogen.

Dat beperkt je mogelijkheden om verder te beleggen. Met het depot houd je je liquiditeit voor andere kansen op de markt. Bovendien zorgt verduurzaming voor een lager energieverbruik, wat aantrekkelijk is voor huurders en je helpt bij het voldoen aan de WWS (Woningwaarderingsstelsel) eisen.

Hoe werkt een verbouwingsdepot in de praktijk?

De werking van een verbouwingsdepot is vrij eenvoudig, maar het vraagt wel wat organisatie.

Je sluit de verhuurhypotheek af met een extra leencapaciteit voor het depot. Stel, je totale financieringsbehoefte is €250.000 voor aankoop en €50.000 voor verbouwing. De bank stelt een hypotheek op van €300.000, maar keert eerst alleen het aankoopbedrag uit.

Het depotbedrag blijft bij de bank staan. Zodra je een factuur krijgt van je aannemer of leverancier, dien je deze in bij de bank. De bank betaalt de factuur rechtstreeks uit het depot. Dit proces herhaal je totdat het depot op is of de verbouwing klaar is. Het is een aflopend depot; zodra het op is, is het op.Wat is een verbouwingsdepot eigenlijk?

Een verbouwingsdepot is eigenlijk een extra potje dat je bank voor je klaarzet bij je verhuurhypotheek.

Het is geld dat je direct kunt gebruiken voor renovatie of verduurzaming van je beleggingspand. Je huurt het bedrag als het ware bij je hypotheek op. Stel: je woning is €300.000 waard en je krijgt een verhuurhypotheek van 70% (€210.000). Je hebt zelf €90.000 eigen geld ingelegd.

Je wilt €30.000 investeren in een nieuwe keuken, badkamer en zonnepanelen. In plaats van dit van je spaarrekening te halen, zet de bank dit bedrag in een depot.

Je betaalt hierover rente en aflossing, net als je gewone hypotheek. Dit depot zit dus vast aan je totale hypotheekbedrag.

Waarom dit depot onmisbaar is voor je rendement

Als belegger draait het om rendement. Met een verbouwingsdepot kun je dit rendement direct verhogen.

Denk aan het verduurzamen van je pand. Door isolatie en zonnepanelen te financieren via het depot, verlaag je de energielasten van de huurder. Dit mag je vaak vertalen naar een hogere huur, mits je je houdt aan de WWS (Wet Waarborg Huur) regels.

Dit levert je direct meer op. Daarnaast is het een slimme manier om je eigen cash te beschermen.

Je houdt een buffer voor onverwachte kosten, zoals een lekkage of een huurder die plotseling stopt.

Je pand wordt bovendien meer waard door de verbeteringen. Een opgeknapte woning met een beter energielabel trekt betere huurders en is makkelijker te verkopen. Het depot is dus een hefboom voor je vastgoedportefeuille. En vergeet de fiscale kant niet.

De rente over het depot is aftrekbaar, net als de rente over je hoofdhypotheek. De verbouwingskosten zelf zijn vaak aftrekbaar als onderhoud, waardoor je de belastingdruk verlaagt. Dit is pure winst voor je netto rendement.

Hoe werkt het in de praktijk? De kern uitgelegd

Het proces is vrij rechttoe rechtaan. Eerst bespreek je met je hypotheekverstrekker dat je een depot wilt.

Dit kan bij het afsluiten van je hypotheek, maar vaak ook later. De bank beoordeelt je plannen en het te lenen bedrag. Ze berekenen het bedrag bovenop je bestaande lening, waardoor je totale schuld toeneemt.

Zodra het depot is goedgekeurd, staat het niet direct op je rekening.

Je dient een factuur in van een aannemer of leverancier. De bank betaalt deze factuur rechtstreeks aan de leverancier. Dit systeem heet een bouwdepot.

Je kunt het geld dus niet zomaar opnemen. Dit beschermt je tegen verkeerde bestedingen.

De rente over het depot betaal je over het opgenomen bedrag. Als je €10.000 van het depot gebruikt, betaal je over die €10.000 rente.

De rol van het WWS en huurcontracten

De rentevoet is vaak hetzelfde als je hoofdhypotheek of iets hoger. De looptijd van het depot is meestal korter dan die van je hypotheek, vaak 12 tot 24 maanden. Na die tijd moet het volledige bedrag zijn opgenomen en afgelost. Bij verhuur is de Huurcommissie je beste vriend en je grootste vijand.

Je wilt een zo hoog mogelijke huur vragen, maar je mag niet zomaar alles doen. De WWS (Wet Waarborg Huur) bepaalt de maximale huur voor sociale en vrije sector woningen.

Een verbouwingsdepot helpt je hier slim mee om te gaan. Stel je verbouwt de badkamer en keuken. Dit levert punten op in het WWS-systeem.

Je mag de huur dan verhogen. Met het depot financier je deze verbetering en betaal je de maandelijkse aflossing van de verbouwing terug uit de hogere huur.

Zo blijft je cashflow positief. Een goede vastgoedbeheerder kan je helpen de juiste huurcontracten op te stellen die deze huurverhoging correct doorvoeren. Een ander slim voorbeeld is verduurzaming.

Je kunt met het depot zonnepanelen plaatsen. Dit levert een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) verbetering op.

Prijsindicaties en kostenposten

Dit levert punten op. Als je pand hierdoor in een hoger huursegment komt, mag je de huur vaak flink verhogen. De investering betaalt zichzelf dus terug.

Dit is de kracht van goed beleggen: investeren met geleend geld om je rendement te vergroten. Wat kost zo'n depot nu?

De rente die je betaalt, hangt af van de markt en de bank.

Momenteel (eind 2024) zitten verhuurhypotheken vaak rond de 4,5% tot 5,5% rente. Het depotrentepercentage is vaak gelijk of een fractie hoger. Laten we even een rekenvoorbeeld maken. Je neemt een depot van €30.000 voor een verbouwing.

De rente is 5%. Je betaalt over dit bedrag maandelijks ongeveer €125 aan rente (€30.000 x 0,05 / 12).

Als je de €30.000 in 5 jaar aflost, is je maandlast voor de aflossing €500. Totale maandlast voor het depot is dus €625. Als je door de verbouwing de huur met €150 per maand kunt verhogen, en je energielabel verbetert waardoor je minder kosten hebt, loop je al snel minder risico.

Naast rente zijn er advies- en notariskosten. Die kosten zijn vaak eenmalig.

Voor een kleine verbouwing (€10.000 - €20.000) wegen de vaste kosten soms zwaarder dan de rente. Een groter depot (€50.000+) is vaak efficiënter. Bedenk dat je de rente en kosten voor de belasting kunt aftrekken. Dit scheelt een derde tot de helft van de werkelijke kosten.

De varianten: bouwdepot vs. doorlopend krediet

Een verbouwingsdepot bij een verhuurhypotheek is meestal een bouwdepot. Dit is een gesloten potje.

Je kunt het geld alleen gebruiken voor de verbouwing die je hebt aangegeven.

Dit is veilig en overzichtelijk. De bank controleert elke factuur. Dit voorkomt dat je het geld voor iets anders gebruikt, zoals een nieuwe auto.

Je hebt ook opties zoals een persoonlijke lening of een doorlopend krediet naast je hypotheek. Dit is vaak duurder.

De rente voor een persoonlijke lening ligt hoger, vaak 6% tot 8%. Bovendien telt dit niet mee als 'woningverbetering' voor je hypotheekrenteaftrek. De bank ziet dit als consumptieve schuld. Een apart depot via je verhuurhypotheek is dus financieel veel voordeliger.

Een derde optie is het verhogen van je bestaande verhuurhypotheek. Dit heet een 'top-up'.

De invloed op je Box 3 situatie

Je herfinanciert een deel van je overwaarde. Dit is handig als je al een tijdje bezit hebt en het pand is in waarde gestegen. Je kunt dit kapitaal ook inzetten om een vakantiewoning te financieren met een verhuurhypotheek. Je betaalt dan alleen de rente over het extra bedrag.

Dit is vaak goedkoper dan een apart depot, maar het kost wel tijd en administratie. Investeren in vastgoed zit in Box 3.

Hier betaal je belasting over het vermogen. Een verbouwingsdepot verandert je situatie. De schuld (je hypotheek) telt mee als schuld in Box 3, waarbij een negatieve BKR-registratie bij je verhuurhypotheek soms een rol speelt.

De waarde van het pand telt mee als bezit. Door te verbouwen verhoog je de waarde van het pand.

Je bezit wordt dus meer waard. De rente over het depot is aftrekbaar.

Dit verlaagt je belastbare inkomen uit sparen en beleggen. De combinatie van een hogere woningwaarde en een aftrekbare schuld kan gunstig zijn. Je betaalt minder belasting over je vermogen.

Dit is vooral interessant voor beleggers met een groot vermogen. Je gebruikt de schuld om je belastingdruk te verlagen.

Het is slim om dit met een fiscaal adviseur te bekijken. De regels in Box 3 veranderen namelijk snel. Vooral de 'vermogensrendementsheffing' is een complex verhaal. Een verbouwingsdepot kan helpen om je vermogen fiscaal efficiënter in te richten.

Praktische tips voor je aanvraag

Wil je een verbouwingsdepot aanvragen? Zorg dat je huiswerk op orde is.

De bank wil zien dat je een verstandige belegger bent. Een slappe offerte van een aannemer die je zelf in elkaar hebt geflanst, werkt averechts.

Regel een professionele offerte met een begroting. Wees specifiek: 'keukenrenovatie incl. apparatuur €15.000', 'isolatie dak en muren €12.000'. Vraag bij je bank naar de 'verhuurhypotheek met depot'.

Niet elke bank doet dit even makkelijk. Sommige banken eisen dat je al een bepaalde hoeveelheid eigen geld in het pand hebt zitten (LTV van 70% of lager).

Andere banken financieren tot 80% van de marktwaarde inclusief verbouwing. Shop dus rond. Bekijk ook de voorwaarden voor de professionele belegger bij partijen als Dynamic Credit. Een goede hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in vastgoed is goud waard. Houd rekening met de timing. Een depot is vaak maar 12 tot 24 maanden geldig.

Als je verbouwing vertraging, moet je soms bijbetalen. Zorg dat je planning strak is.

En tot slot: bespreek de huurverhoging vooraf. Weet wat je mag vragen volgens het WWS. Zo weet je zeker dat je investering zich terugbetaalt.