Erfpacht en verhuurhypotheek: Waarom banken huiverig zijn voor particuliere erfpacht
Erfpacht en een verhuurhypotheek? Het is een combinatie die veel beleggers hoofdpijn bezorgt.
Je zoekt een appartement in Amsterdam of Utrecht, ziet een mooie prijs, en dan staat er opeens ‘erfpacht’ in de brochure. Banken worden er zenuwaweg van. Waarom eigenlijk? Omdat erfpacht een speciale grondregeling is en banken houden niet van onzekerheid.
Ze willen zekerheid op hun onderpand, en erfpacht gooit roet in het eten.
In dit stuk leg ik je uit wat er speelt, waarom banken huiverig zijn en hoe je het toch kunt regelen.
Wat is erfpacht eigenlijk?
Stel je voor: je koopt een huis, maar de grond waarop het staat, is niet van jou. Je koopt alleen het opstelrecht.
De grond blijft eigendom van de gemeente of een particuliere grondeigenaar. Je betaalt daarvoor jaarlijks een canon.
Dat is de pacht die je betaalt voor het gebruik van de grond. In Nederland komt dat veel voor in steden zoals Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. De canon kan eeuwigdurend zijn of tijdelijk.
Bij tijdelijke erfpacht moet je na een periode opnieuw onderhandelen over de voorwaarden. Dat maakt het onzeker.
De grondeigenaar bepaalt de hoogte van de canon. Bij een eeuwigdurende erfpacht kun je de canon afkopen. Dat is vaak een eenmalige betaling, waarna je geen jaarlijkse canon meer betaalt. Voor beleggers is erfpacht relevant omdat het de aankoopprijs van een woning beïnvloedt.
Een appartement met erfpacht is vaak goedkoper, maar de canon is een vaste last.
Dat telt mee in je rendementsberekening. En banken kijken daar nauwkeurig naar.
Waarom banken huiverig zijn
Banken willen zekerheid. Een verhuurhypotheek is een lening die je afsluit voor een beleggingspand.
De bank gebruikt het pand als onderpand. Als jij je betalingen niet kunt doen, kan de bank het pand verkopen.
Maar als de grond in erfpacht is, is het onderpand minder waard. De grond is namelijk niet van jou. De bank kan de grond niet verkopen. Dat maakt het onderpand kwetsbaar.
Daarnaast is er de canon. Die canon is een vaste last die jaarlijks betaald moet worden.
Banken tellen die mee in je lasten. Als de canon hoog is, heb je minder ruimte voor hypotheeklasten. Dat verlaagt je leencapaciteit.
Een gemiddelde erfpachtcanon in Amsterdam kan €2.000 tot €5.000 per jaar zijn, afhankelijk van de woning en de locatie. Er is ook onzekerheid over de toekomst.
Bij tijdelijke erfpacht kan de canon na afloop stijgen. Banken vinden dat risico moeilijk in te schatten.
Ze weten niet hoeveel de canon over 10 of 20 jaar is. Dat maakt het lastig om een lening te verstrekken. Vooral bij particuliere erfpacht, waarbij de grondeigenaar een particulier is, is de onzekerheid groter. Gemeentelijke erfpacht is meestal beter geregeld.
Hoe banken ermee omgaan
Banken hanteren strengere voorwaarden voor erfpacht. Ze eisen vaak dat de erfpachtcanon laag is of dat de erfpacht eeuwigdurend is.
Sommige banken accepteren alleen erfpacht als de canon is afgekocht. Dat betekent dat je een eenmalig bedrag betaalt en geen jaarlijkse canon meer hebt. Dat maakt de lasten voorspelbaarder.
Daarnaast kijken banken naar de looptijd van de erfpacht. Als de erfpacht binnen 10 jaar afloopt, is het moeilijker om een verhuurhypotheek te krijgen.
Banken willen een zeker perspectief. Een looptijd van 50 jaar of meer is beter. Bij eeuwigdurende erfpacht is er geen looptijd, dat is het meest gunstig.
Er zijn ook banken die speciale producten hebben voor erfpacht. Bijvoorbeeld ABN AMRO of ING hebben voorwaarden voor erfpacht.
Ze vragen vaak een extra onderpand of een hogere eigen inleg. De rente kan iets hoger zijn, bijvoorbeeld 0,2% tot 0,5% meer dan bij het verschil tussen een particuliere hypotheek en verhuurhypotheek.
Dat telt op bij een lening van €300.000.
Banken willen zekerheid. Erfpacht maakt het onderpand minder voorspelbaar. Daarom zijn ze terughoudend.
Varianten en modellen: wat zijn de opties?
Er zijn verschillende soorten erfpacht. De meest voorkomende is gemeentelijke erfpacht.
Gemeenten zoals Amsterdam bieden eeuwigdurende erfpacht aan. Je kunt de canon afkopen voor een bedrag dat varieert van €20.000 tot €100.000, afhankelijk van de woning en de locatie.
Dat is een eenmalige investering, maar daarna heb je geen jaarlijkse lasten meer. Particuliere erfpacht is anders. Hier is de grondeigenaar een particulier persoon of bedrijf. De voorwaarden kunnen minder gunstig zijn.
De canon kan hoger zijn en de looptijd kan korter. Bijvoorbeeld een canon van €3.000 per jaar voor een appartement van €300.000.
Dat telt flink op in je lasten. Banken zijn hier extra voorzichtig. Er is ook erfpacht met een variabele canon.
De canon wordt dan gekoppeld aan de inflatie of de marktwaarde van de grond. Dat maakt het onvoorspelbaar.
Banken vinden dat lastig. Ze prefereren een vaste canon of een afgekochte canon.
Voorbeelden van producten: een verhuurhypotheek van €350.000 bij ABN AMRO met erfpacht. Rente circa 4,5% per jaar. Eigen inleg minimaal 20%.
Extra kosten voor afkoop canon: €50.000. Prijzen variëren per stad.
- Gemeentelijke erfpacht: vaak beter geaccepteerd door banken.
- Particuliere erfpacht: strengere voorwaarden, hogere rente.
- Eeuwigdurende erfpacht: meest gunstig, canon afkopen mogelijk.
- Tijdelijke erfpacht: risicovol, looptijd minimaal 10 jaar gewenst.
In Amsterdam betaal je meer voor erfpacht dan in Rotterdam. Een appartement van €400.000 met erfpacht kan €10.000 tot €20.000 goedkoper zijn dan zonder erfpacht, maar de canon telt door.
Rendement op verhuur hangt af van de huurinkomsten en de lasten. Een WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) bepaalt de maximale huur.
Bij een verhuurhypotheek moet de huur hoog genoeg zijn om de lasten te dekken. Box 3-belasting telt ook mee: je betaalt belasting over je beleggingsvermogen. Slimme verduurzaming via een verbouwingsdepot kan helpen om de waarde te verhogen en de lasten te verlagen.
Praktische tips voor beleggers
Begin met onderzoek. Vraag bij de gemeente naar de erfpachtvoorwaarden.
Check de looptijd, de canon en of afkoop mogelijk is. Vraag ook bij de grondeigenaar naar de historie.
Zijn er eerder wijzigingen geweest? Dat geeft inzicht in toekomstige risico’s. Neem contact op met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met erfpacht.
Vraag naar speciale producten voor verhuurhypotheken, zoals de Dynamic Credit verhuurhypotheek voorwaarden voor de professionele belegger. Vergelijk banken: ABN AMRO, ING, Rabobank.
Vraag offertes op voor een lening van €300.000 tot €500.000. Check de rente, de voorwaarden en de extra kosten voor erfpacht. Reken je rendement door. Gebruik een tool voor verhuurhypotheken.
Voer in: aankoopprijs, canon, huurinkomsten, WWS-score, belasting Box 3. Kijk of de huur de lasten dekt.
Een rendement van 4% tot 6% is realistisch bij een goed beleggingspand. Verduurzaam het pand om de waarde te verhogen. Isolatie, zonnepanelen, een warmtepomp.
Dat verlaagt de lasten en verhoogt het rendement. Sluit af met een buffer.
Erfpacht kan onverwachte kosten met zich meebrengen. Zorg dat je €10.000 tot €20.000 achter de hand hebt voor canonwijzigingen of onderhoud. Beheer je vastgoed goed.
Huur een beheerder in of gebruik software voor vastgoedbeheer. Dat bespaart tijd en zorgt voor betere huurinkomsten.
Erfpacht en verhuurhypotheek kunnen samenwerken, maar het vraagt voorbereiding. Banken zijn huiverig, maar niet onmogelijk.
Met de juiste aanpak kun je een beleggingspand kopen en verhuren. Blijf realistisch, reken door en zoek deskundige hulp. Zo haal je rendement zonder slapeloze nachten.