Vastgoedfinanciering voor expats: Kun je in Nederland beleggen vanuit het buitenland?

Stel je voor: je hebt een geweldige baan in het buitenland, maar je hart ligt in Nederland. Je ziet de vastgoedmarkt bewegen en denkt: "Waarom investeer ik niet in een huis dat ik later kan verhuren?" Het klinkt logisch, maar de banken zien iets anders.

Een expat-hypotheek aanvragen vanuit het buitenland is een avontuur op zich. Het is geen standaardproces.

Je inkomen komt vanuit een ander land, je verblijfsstatus is anders en de regels zijn streng. Toch is het absoluut niet onmogelijk. Integendeel, met de juiste voorbereiding en kennis van de juiste producten, kun je een stevig fundament leggen voor je belegging in Nederlands vastgoed. Laten we eens kijken hoe je dat aanpakt, zonder dat je hoofdpijn krijgt van de bureaucratie.

Een hypotheek in Nederland met buitenlands inkomen is mogelijk

De basis is simpel: geld lenen in Nederland voor een huis dat je (deels) vanuit het buitenland financiert. Dit is voor expats vaak de enige manier om voet aan de grond te krijgen op de Nederlandse huizenmarkt, of het nu gaat om een woning voor jezelf of een beleggingspand.

De meeste banken zijn hier terughoudend in, omdat het risico voor hen hoger is.

Ze snappen de fiscale regels van jouw woonland niet altijd en de incassokansen zijn bij een eventuele wanbetaling lager. Daarom is het cruciaal dat je weet waar je aan toe bent. Het is geen kwestie van even een standaardformulier invullen.

Je moet je inkomen en je intenties glashard over het voetlicht brengen. Denk aan een verhuurhypotheek voor een appartement in Amsterdam. Zonder de juiste papieren loop je direct vast. De eerste horde is je nationaliteit en het land waar je werkt.

Regels bij een hypotheek in Nederland met buitenlands inkomen

Kom je uit een EU-land, een EER-land of Zwitserland? Dan sta je sterk.

In principe tellen je inkomensgegevens net zo mee als die van een Nederlander. De bank wil alleen weten of je inkomen stabiel is.

Het gaat hier om loondienstinkomen; zelfstandig ondernemerschap is vaak een lastig verhaal. Je moet kunnen aantonen dat je minimaal €60.000 bruto per jaar verdient. Dat is een streng criterium, maar het geeft de bank zekerheid.

Daarnaast is de maximale lening in de meeste gevallen 85% van de marktwaarde van de woning.

Dit betekent dat je zelf nog 15% aan eigen geld moet inleggen. Een verhuurhypotheek zit vaak op een lager percentage, dus hou daar rekening mee. Een valkuil waar veel expats intrappen, is het meerekenen van de hypotheekrenteaftrek in hun eigen land.

Dat telt niet mee voor je Nederlandse leencapaciteit. De bank kijkt puur naar je bruto-inkomen.

Ook de woonlasten in je huidige woonland worden kritisch bekeken. Stel, je betaalt daar €1.500 per maand aan huur.

Dan mag dit niet meer zijn dan 20% van je bruto-inkomen. Zit je hierboven? Dan kan dit je maximale hypotheek in Nederland flink drukken. Een handige tip: vraag je werkgever om een schriftelijke verklaring over je terugkeerdatum en je nieuwe inkomen.

Dit helpt de bank om het risico in te schatten, vooral als je tijdelijk in het buitenland bent voor je werk. Woon je buiten de EU/EER? Dan wordt het een stuk complexer. De meeste banken in Nederland financieren niet voor expats uit zogenaamde 'risicolanden'.

Extra regels bij een hypotheek met inkomen buiten Europa

De reden is dat ze de economische stabiliteit en de incassomogelijkheden niet kunnen overzien.

Er is een manier om dit te omzeilen, maar die is streng. Je moet een onherroepelijke schriftelijke toezegging hebben van je werkgever dat je na je buitenlandse opdracht terugkeert naar Nederland.

Bovendien moet je nieuwe inkomen in euro's zijn. Valutarisico's wil de bank niet lopen. De looptijd van je hypotheek is maximaal 20 jaar.

Dit is korter dan de gebruikelijke 30 jaar, wat je maandlasten verhoogt.

Een recreatiewoning of vakantieparkwoning financieren is overigens sowieso onmogelijk, ongeacht je nationaliteit. Die markt is te speculatief voor banken.

Vastgoedfinanciering voor Expats

Wie start met het kopen van een eerste beleggingspand, heeft andere opties nodig dan een standaard hypotheek voor een eigen woning. Voor expats die vanuit het buitenland willen investeren in Nederlands vastgoed, is er een specifiek aanbod ontstaan. Een opvallende speler is bunq, met hun 'Easy Mortgage' programma.

Dit programma is specifiek ontwikkeld voor expats en digital nomads. Het grote voordeel is dat de volledige aanvraag online verloopt en in het Engels.

Dat scheelt een hoop gedoe met vertalingen en fysieke afspraken in Nederland. Ze zijn flexibeler in het accepteren van inkomen uit het buitenland, mits je voldoet aan de voorwaarden.

Een ander netwerk om in de gaten te houden is Royal Hypotheek Service. Zij hebben een dekking in 16 Nederlandse steden en zijn vaak goed op de hoogte van de specifieke problematiek rondom expat-financiering. Zij kunnen helpen bij het vinden van de juiste geldverstrekker die niet direct afhaakt bij een buitenlands adres.

De markt voor verhuurhypotheken is klein, dus een goede adviseur die de juiste partijen kent, is goud waard.

Het tarief voor maatwerk bij een financiering ligt vaak rond de €3.995. Dat is een flinke investering, maar als het je helpt aan een financiering die je anders niet had gekregen, verdient zich dat snel terug via je rendement.

De basis van een woning kopen in Nederland

Voordat je je stort op de financiering, is het slim om de basis op orde te hebben. Als expat wil je weten wat je koopt en wat het je gaat kosten.

De Nederlandse huizenmarkt is competitief. Een bod doen zonder financieringsvoorbehoud is risicovol, maar soms nodig om een huis te krijgen. Zorg daarom dat je financiële plaatje waterdicht is, bijvoorbeeld door een overbruggingskrediet voor vastgoed achter de hand te hebben voor snelle kansen.

Denk na over je beleggingsstrategie. Koop je om te verhuren in Box 3, of overweeg je vastgoedfinanciering in de BV voor meer fiscale voordelen?

Dit heeft enorme invloed op je belastingen en je hypotheekmogelijkheden. Voor verhuur is de WWS (Woningwaarderingsstelsel) score vaak bepalend voor de maximale huur die je mag vragen. Dit bepaalt direct je cashflow. Een veelgehoorde angst is dat je als buitenlander geen hypotheek krijgt.

Dat valt mee, mits je je papieren op orde hebt. Je hebt een BSN-nummer nodig en een geldige verblijfsvergunning (als je uit een niet-EU land komt).

Daarnaast is je werkgeversverklaring cruciaal. Deze moet duidelijk maken dat je contract vast is en dat je salaris op tijd wordt uitbetaald. Vergeet niet dat de bank altijd de taxatiewaarde van het huis als onderpand gebruikt.

De marktwaarde is leidend. Als het huis €400.000 waard is, en jij wilt 100% financieren, dan is het antwoord 'nee'.

Je moet eigen geld inbrengen.

Financiering van een woning voor expats

Om af te sluiten, hier een concreet stappenplan voor expats die vanuit het buitenland willen beleggen in Nederlands vastgoed. Dit zijn de praktische tips om je kansen op een goedgekeurde hypotheek te vergroten: Investeren in Nederlands vastgoed vanuit het buitenland is een uitdaging, maar met de juiste voorbereiding een lucratieve stap.

1. Check je inkomen: Zorg dat je minimaal €60.000 bruto per jaar verdient. Dit is een harde grens voor veel geldverstrekkers.
2. Verzamel documentatie: Vraag bij je werkgever een verklaring over je terugkeer naar Nederland en je toekomstige salaris. Wees specifiek over data en bedragen.
3. Gebruik de juiste tools: Kijk naar het bunq Easy Mortgage programma voor een online Engelstalige aanvraag. Dit is ideaal als je niet constant in Nederland bent.
4. Bereid je voor op eigen geld: Tel 15% van de aankoopprijs op en zorg dat dit op je rekening staat. Voor verhuurhypotheken is dit percentage vaak nog hoger.
5. Let op de kleine lettertjes: Vakantiehuizen en recreatiewoningen zijn uitgesloten van financiering. Blijf daarvan af als je een hypotheek nodig hebt.
6. Reken je woonlasten na: Als je in het buitenland woont, mag je huur daar niet meer dan 20% van je inkomen zijn. Betaal je meer? Los dan eerst schulden af of verlaag je lasten voordat je een aanvraag doet.

Zorg dat je weet wat je doet, houd rekening met de kosten van verduurzaming voor je toekomstige huurders en zorg dat je vastgoedbeheer op orde is.

Dan staat niets een goed rendement in de weg.