Overbruggingskrediet vastgoed: Snel toeslaan bij executieveilingen

Je staat voor een executieveiling en ziet een prachtig beleggingspand voor een spotprijs langskomen.

Je hoofd gaat sneller kloppen, want dit is je kans. Maar er is één probleem: je hebt je financiering nog niet rond en de bank heeft een lange adem. Dan is een overbruggingskrediet je beste vriend. Het is de snelle, flexibele lening die jou de armslag geeft om op het juiste moment toe te slaan.

In de wereld van vastgoedbeleggen draait het vaak om timing. Een executieveiling gaat snel, en een traditionele verhuurhypotheek duurt te lang.

Een overbruggingskrediet vult dit gat. Het is kort, krachtig en geeft je de ruimte om rustig een verhuurhypotheek te regelen zonder dat je je zorgen maakt over de veilingdatum.

In deze gids leg ik je precies uit hoe dit werkt, wat het kost en hoe je het slim inzet voor een hoger rendement.

Wat is een overbruggingskrediet bij vastgoed?

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die je gebruikt om een vastgoedobject te kopen, terwijl je wacht op een definitieve financiering.

Je sluit het af voor een korte periode, meestal tussen de 3 en 12 maanden. Het is bedoeld om een gat te dichten. In de praktijk betekent dit dat je met het overbruggingskrediet direct de executieveiling kunt winnen. Je betaalt de koopsom en notariskosten, en daarna regel je in alle rust een verhuurhypotheek of een andere langere financiering.

De verhuurhypotheek lost het overbruggingskrediet dan af. Het is een populaire constructie onder beleggers die snel willen schakelen.

Je ziet het veel bij panden die snel verkocht moeten worden, zoals na een faillissement of een gedwongen verkoop.

Het is geen langetermijnoplossing, maar wel een zeer effectieve. Waarom is dit zo belangrijk? Omdat bij een executieveiling de tijd dringt.

Je kunt niet maanden wachten op een bank die eerst een taxatie en een WWS-berekening wil zien. Bij een executieveiling moet je direct kunnen betalen.

Een overbruggingskrediet geeft je die flexibiliteit. Je kunt een pand kopen zonder dat je direct een verhuurhypotheek hoeft aan te vragen. Dit is vooral handig als je verwacht dat het pand na aankoop nog verduurzaamd moet worden of dat de huurcontracten nog geoptimaliseerd moeten worden voor een betere WWS-score.

Je koopt dus eerst het pand en verbetert het daarna, waardoor je uiteindelijk een hogere verhuurhypotheek kunt krijgen.

Dit verhoogt je rendement op de lange termijn.

Waarom is het onmisbaar bij executieveilingen?

Executieveilingen zijn een speeltuin voor ervaren beleggers, maar ze vereisen snelheid. Een pand op een executieveiling is vaak scherp geprijsd, maar je moet direct kunnen betalen.

De meeste traditionele financieringstrajecten zijn hier te traag voor. Een verhuurhypotheek aanvragen duurt al snel 6 tot 8 weken. Bij een executieveiling heb je die tijd niet.

Een overbruggingskrediet lost dit op. Je kunt direct bieden en de koop sluiten.

Je betaalt de koopsom en de bijkomende kosten, en daarna neem je de tijd om een verhuurhypotheek te regelen.

Dit is essentieel voor beleggers die willen profiteren van de lagere aankoopprijzen op veilingen. Een pand dat normaal €300.000 waard is, kan op een veiling voor €220.000 worden verkocht. Dat is een directe winst van €80.000, maar alleen als je snel kunt handelen. Daarnaast geeft een overbruggingskrediet je de ruimte om het pand te verbeteren.

Veel executiepanden zijn verouderd of hebben een lage WWS-score, wat de verhuurhypotheek beperkt. Je kunt het pand eerst kopen met het overbruggingskrediet, en dan investeren in verduurzaming of het verbeteren van de huurcontracten.

Een betere WWS-score betekent een hogere maximale huur, wat weer leidt tot een hoger rendement. Je kunt dus eerst kopen, en daarna optimaliseren. Dit is een strategie die veel beleggers gebruiken om hun Box 3 rendement te maximaliseren. Het overbruggingskrediet is hierbij de sleutel tot snelle actie.

Hoe werkt een overbruggingskrediet in de praktijk?

De werking van een overbruggingskrediet is eenvoudig, maar er zijn een paar belangrijke details. Je vraagt het krediet aan bij een gespecialiseerde financier, bijvoorbeeld een hypotheekverstrekker die zich richt op beleggingspanden. Het bedrag dat je kunt lenen is meestal een percentage van de aankoopprijs, vaak 70% tot 80%.

Je moet wel eigen vermogen inbrengen, meestal 20% tot 30%. Stel, je wilt je eerste beleggingspand kopen voor €250.000.

Je kunt een overbruggingskrediet krijgen van €175.000 (70%). Ook als je woonachtig bent in het buitenland, moet je dus €75.000 eigen geld inbrengen.

Dit geld dekt de koopsom en de bijkomende kosten zoals notaris en overdrachtsbelasting. De looptijd is kort, meestal 3 tot 6 maanden, en de rente is hoger dan bij een normale hypotheek. De rente ligt vaak tussen de 6% en 10% per jaar, afhankelijk van de financier en je profiel.

De aflossing gebeert na de overbruggingsperiode. Je sluit een verhuurhypotheek af en lost het overbruggingskrediet af.

De verhuurhypotheek is gebaseerd op de huurinkomsten en de WWS-score van het pand. Als je het pand hebt verbeterd, kun je een hogere hypotheek krijgen. Bijvoorbeeld: na verduurzaming en het optimaliseren van de huurcontracten stijgt de WWS-score van 100 naar 130 punten. Je maximale huur stijgt van €700 naar €900 per maand.

De bank ziet dit als een lager risico en je krijgt een hogere verhuurhypotheek. Dit bedrag lost het overbruggingskrediet af en je houdt een positief cashflow over. De totale kosten van het overbruggingskrediet zijn de rente over de korte periode, plus eventuele afsluitkosten van 1% tot 2% van het kredietbedrag.

Prijzen, varianten en modellen

Er zijn verschillende varianten van overbruggingskredieten. De meest voorkomende is het traditionele overbruggingskrediet, zoals hierboven beschreven. Maar er zijn ook specifieke modellen voor beleggers.

Een voorbeeld is het 'sale-and-leaseback' overbruggingskrediet. Hierbij verhuur je het pand direct na aankoop en gebruik je de huurinkomsten als onderpand voor de lening.

Dit is handig als je het pand meteen wilt verhuren, maar nog geen verhuurhypotheek hebt. De rente is hier vaak iets lager, omdat er direct inkomsten zijn.

Een ander model is het 'bridge-to-let' krediet, waarbij de financier rekening houdt met toekomstige huurinkomsten. Dit is populair bij panden die al verhuurd zijn, maar nog verbeterd moeten worden. De rente ligt hier tussen de 7% en 9%.

Wat kost een overbruggingskrediet? De rente is het grootste deel van de kosten.

Bij een korte looptijd van 3 maanden en een krediet van €175.000, betaal je ongeveer €2.600 aan rente (bij 6%). Bij 9% rente loopt dit op tot €3.900. Daar komen nog afsluitkosten bij, vaak 1% tot 2% van het kredietbedrag. Bij €175.000 is dat €1.750 tot €3.500.

Totaal kun je rekenen op €4.350 tot €7.400 aan kosten voor een korte periode. Dit lijkt veel, maar als je een pand koopt €80.000 onder de marktwaarde, betaalt dit zich terug.

Bovendien kun je de kosten vaak meefinancieren in de verhuurhypotheek. Sommige financiers bieden een 'rente-op-rente' model, waarbij je de rente pas betaalt bij aflossing.

Dit verlaagt je maandlasten tijdens de overbruggingsperiode. Een andere variant is het 'verstrekking op maat' model. Dit is voor ervaren beleggers met een portfolio.

De financier kijkt naar je totale vastgoedportefeuille en je Box 3 rendement. Je krijgt een hoger kredietbedrag en een lagere rente, omdat je een bewezen trackrecord hebt. Bijvoorbeeld: een belegger met 5 panden en een totaalrendement van 6% kan een overbruggingskrediet krijgen tegen 5,5% rente.

Dit is specifiek voor grotere beleggers. Voor beginners ligt de rente hoger, vaak 8% tot 10%.

Kies altijd een financier die gespecialiseerd is in vastgoed, zoals een hypotheekverstrekker die verhuurhypotheken aanbiedt. Overweeg ook eens een familiebank op te zetten voor vastgoed; zo sluit je een overbruggingskrediet af bij dezelfde partij waar je later de verhuurhypotheek afsluit. Dit geeft vaak korting en een soepeler proces.

Praktische tips voor slim investeren

Voordat je een overbruggingskrediet afsluit, check altijd de WWS-score van het pand. De WWS (Woningwaardestelling) bepaalt de maximale huur.

Een lage score betekent een lagere huur en dus een lagere verhuurhypotheek. Investeer dus direct na aankoop in verduurzaming of het verbeteren van huurcontracten. Denk aan isolatie, dubbel glas of het splitsen van kamers.

Dit verhoogt de WWS-score en je rendement. Bereken vooraf hoeveel je kunt lenen met de verwachte huurinkomsten.

Gebruik een WWS-calculator om de score te voorspellen. Dit geeft je een realistisch beeld van je financieringsmogelijkheden. Let op de voorwaarden van het overbruggingskrediet. Vraag naar de aflossingsvrije periode en de boeterente bij vervroegde aflossing.

Sommige financiers eisen dat je binnen 6 maanden een verhuurhypotheek afsluit. Anderen geven je meer tijd, tot 12 maanden.

Kies een looptijd die past bij je planning. Als je verwacht dat de verhuurhypotheek langer duurt, kies dan voor een langere looptijd. Dit kost meer rente, maar geeft je rust.

Ook belangrijk: zorg dat je eigen vermogen stabiel is. Banken willen zien dat je 20% tot 30% eigen geld inbrengt.

Dit verlaagt hun risico en verhoogt je kansen op goedkeuring. Sluit het overbruggingskrediet af bij een partij die je vertrouwt. Vraag naar ervaringen van andere beleggers en vergelijk offertes.

Een goede financier denkt met je mee en geeft advies over je verhuurhypotheek. Combineer het overbruggingskrediet met een verhuurhypotheek bij dezelfde aanbieder voor extra korting.

Tot slot: houd rekening met Box 3. De rente van het overbruggingskrediet is aftrekbaar in Box 3, zolang het pand verhuurd wordt.

Dit verlaagt je belastingdruk en verhoogt je netto rendement. Bereken dit vooraf, zodat je weet hoeveel je overhoudt. Met deze tips slaag je slim en snel bij executieveilingen.