Aflossingsvrij lenen bij verhuurhypotheek: Rendement maximaliseren via cashflow

Stel je voor: je hebt een prachtig beleggingspand op het oog. Een leuk appartementje in Utrecht, net buiten de grachtengordel, met een verhuurcontract voor €1.200 per maand.

De bank is enthousiast, maar als je de hypotheekpapieren leest, voel je toch een lichte paniek.

Je moet een flink deel van de hoofdsom aflossen, elke maand. Dat gaat direct van je cashflow af, je rendement omlaag. Wat als je dat kon omzeilen? Welkom in de wereld van de aflossingsvrije verhuurhypotheek, de favoriet van de slimme vastgoedbelegger die zijn cashflow wil maximaliseren.

Aflossingsvrij: de basis van je cashflow

Laten we even heel simpel beginnen. Een aflossingsvrije hypotheek betekent dat je elke maand alleen rente betaalt.

De hoofdsom, het bedrag dat je hebt geleend, blijft gedurende de hele looptijd hetzelfde. Je lost niets af. Punt. Waarom is dit zo’n gamechanger voor beleggers?

Omdat je maandlasten extreem laag blijven. Stel: je leent €250.000,- voor dat Utrechtse appartement.

Bij een annuïteitenhypotheek zou je misschien €1.400 per maand kwijt zijn (rente + aflossing). Bij een aflossingsvrije hypotheek, met een rente van bijvoorbeeld 4,5%, blijven je lasten beperkt tot ongeveer €937,- per maand (alleen rente). Die €463,- die je elke maand overhoudt, dat is pure winst.

Nou ja, winst... het is extra cashflow. Dat geld kun je gebruiken voor andere dingen.

Sparen voor onderhoud, bufferen voor onverwachte reparaties aan de cv-ketel, of simpelweg op je spaarrekening laten staan voor de volgende belegging.

Je rendement op geïnvesteerd vermogen schiet omhoog omdat je je eigen geld minder vastzet in het pand.

Hoe banken naar je pand kijken: de WWS-factor

Banken zijn geen liefdadigheidsinstellingen. Ze lopen risico en dat bepalen ze aan de hand van een specifieke berekening: de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel). Dit systeem bepaalt de maximale huur die je mag vragen voor een sociale huurwoning, maar banken gebruiken het ook om te zien of je de hypotheek kunt betalen.

Ze kijken naar je huurcontract. Stel je verhuurt voor €1.200 per maand.

De bank rekent met een ‘veilige’ huur, vaak 85% van de marktconforme huur of de daadwerkelijke huur, afhankelijk van het contract en de taxatie. Ze zorgen dat je genoeg overhoudt om de rente te betalen en een buffer te hebben.

De verhouding tussen de huurinkomsten en je hypotheeklasten heet de Loan-to-Value (LTV) en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Bij een aflossingsvrije hypotheek is je DSCR vaak makkelijker op orde, omdat je lasten lager zijn. Een taxateur speelt hier een cruciale rol.

Hij of zij beoordeelt het pand op basis van de verhuurde staat.

De taxatiewaarde is leidend voor de maximale hypotheek. Bij verhuurde panden mag je vaak 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat lenen. Een aflossingsvrije hypotheek sluit hier naadloos op aan: je wilt immers zo min mogelijk eigen geld inbrengen om je rendement te optimaliseren.

De Varianten: Welke aflossingsvrije hypotheek kies je?

Niet elke aflossingsvrije hypotheek is hetzelfde. De meest voorkomende variant voor beleggers is de 'interest only' hypotheek.

Je betaalt rente en dat is het. Aan het einde van de looptuur moet je de lening in één keer aflossen.

Dit doe je door het pand te verkopen of door te financieren met een nieuwe hypotheek. Er bestaan ook hybride vormen, of je kunt kijken naar aanvullende financieringsmogelijkheden zoals mezzanine leningen. Denk aan een 'beleggershypotheek' waarbij je de keuze hebt om tussentijds vrijwillig af te lossen, zonder boete. Dit kan handig zijn als je ineens veel geld vrijkomt, bijvoorbeeld door een erfenis of een goede verkoop van een ander pand.

De rentevoet is vaak iets hoger dan bij een strakke aflossingsvrije variant, maar je hebt meer flexibiliteit.

Prijsindicatie? De rente voor een aflossingsvrije verhuurhypotheek ligt vaak 0,2% tot 0,5% hoger dan voor een woning die je zelf bewoont. Op dit moment (eind 2024) zitten we in een markt waar rentes voor verhuurhypotheken schommelen tussen de 4,2% en 5,1%, afhankelijk van je profiel en de hypotheekverstrekker. Wil je een verhuurhypotheek aanvragen voor 2026? Dat is een stuk lager dan de rendementen die je kunt behalen op de huurinkomsten, waardoor het verschil je cashflow wordt.

De Risico's: Wat als de wereld verandert?

Je hebt nu een lage maandlast. Heerlijk. Maar er zit een addertje onder het gras: renterisico en aflosdruk.

Stel, na 10 jaar moet je de hypotheek vernieuwen. De rente is inmiddels gestegen naar 6%.

Je maandlasten schieten omhoog. Of erger nog: de huizenprijzen zijn gedaald. Je pand is nu minder waard dan je hypotheek.

Je kunt niet zomaar oversluiten. Het nadeel van aflossingsvrij is dat je vermogen in het pand niet opbouwt. Als je het pand na 30 jaar verkoopt, houd je de overwaarde (na verkoopkosten), maar je hebt de hoofdsom nooit afgelost. Je bent dus afhankelijk van de waardestijging van het vastgoed op de lange termijn.

Box 3-veranderingen kunnen hier ook roet in het eten gooien. De belasting op je beleggingsvermogen kan toenemen, waardoor je netto rendement onder druk komt te staan.

Een andere valkuil is de verhuurderheffing en regelgeving. Hoewel die voor kleine verhuurders meestal meevalt, kunnen gemeenten strenger worden.

Zorg dat je pand goed geïsoleerd is. Verduurzaming is niet alleen goed voor het milieu en je huurder, maar beschermt je ook tegen eventuele toekomstige energie-eisen die je pand onverhuurbaar kunnen maken.

Praktische tips om je cashflow te beschermen

Wil je deze strategie succesvol toepassen? Dan moet je scherp blijven.

Dit is geen 'set it and forget it' verhaal. Het is een manier van beleggen die vraagt om discipline en een buffer.

1. Buffer de hoofdsom: De rente is laag, maar aan het einde van de looptuur moet je het geleende bedrag terugbetalen. Zorg dat je maandelijks een bedrag opzij zet op een aparte spaarrekening. Stel je bespaart €400 per maand door aflossingsvrij te gaan? Zet er €200 van op een spaarrekening. Zo bou je je eigen aflossing op.
2. Houd rekening met leegstand: Je cashflow is gebaseerd op 100% bezetting. In de praktijk zit er soms een maand leegstand tussen huurders. Of een huurder betaalt te laat. Zorg voor een buffer van minimaal 3 tot 6 maanden aan vaste lasten.
3. Monitoren van de WWS-score: Vooral als je sociale huur verhuurt, verandert de maximale huur elk jaar. Soms mag je de huur verhogen op basis van het puntenstelsel. Doe dit altijd! Elke €10,- extra huur per maand is €120,- extra cashflow per jaar.
4. Verduurzamen loont: Investeer in isolatie (HR++ glas, vloerisolatie) en een zuinige ketel. Dit verhoogt de WWS-punten (en dus de maximale huur) en verlaagt de energiekosten voor de huurder. Je positie als verhuurder wordt sterker.

De aflossingsvrije verhuurhypotheek is een hefboom. Je gebruikt minder eigen geld en minimaliseert vaste lasten om je rendement te maximaliseren. Voor wie zoekt naar alternatieve financiering via crowdfunding, is dit de manier waarop veel succesvolle beleggers hun portefeuille laten groeien.

Wees je bewust van de risico's, bereken je scenario's en ga slim om met de cashflow die je vrij speelt. Dan bouw je een gezond vastgoedimperium op.