Verhuurhypotheek aflossingsvrij afsluiten: Rendement verhogen door lagere lasten
Stel je voor: je hebt een leuk appartement gekocht om te verhuren.
Je wilt zo veel mogelijk rendement halen uit je investering. De huurinkomsten zijn mooi, maar die maandelijkse hypotheeklasten... die knagen aan je winst. Wat als je die lasten flink omlaag kunt halen zonder dat je meteen veel eigen geld inlegt?
Dat is precies waar een aflossingsvrije verhuurhypotheek om draait. Het klinkt ingewikkeld, maar het is eigenlijk heel simpel: je leent geld en betaalt alleen rente.
De hoofdsom los je (voorlopig) niet af. Dit zorgt voor een lage maandlast, waardoor je netto rendement direct omhoog schiet.
Laten we eens kijken hoe dit werkt en of het iets voor jou is.
Wat is een aflossingsvrije verhuurhypotheek eigenlijk?
Een aflossingsvrije hypotheek is een specifieke leningvorm voor beleggingspanden. Je leent een bedrag, bijvoorbeeld €300.000,- voor een appartement in Amsterdam.
Bij een aflossingsvrije variant betaal je elke maand alleen de rente. Je lost niets af op de hoofdsom. De bank heeft als zekerheid het pand zelf.
Het risico voor de bank is dus hetzelfde als bij een gewone hypotheek, maar jouw maandlasten zijn veel lager.
Stel je voor dat je een pand koopt voor €350.000,-. Je vraagt een aflossingsvrije verhuurhypotheek aan van €280.000,- (80% van de aankoopsom). Bij een rente van 5% betaal je jaarlijks €14.000,- rente.
Dat is €1.166,- per maand. Bij een annuïteitenhypotheek zou je naast rente ook nog ongeveer €1.000,- per maand aflossen.
Je maandlast is nu dus meer dan de helft lager. Dit directe verschil zorgt voor een veel hoger netto rendement.
Deze hypotheekvorm is specifiek voor de verhuurmarkt. Banken zoals ABN AMRO, ING en Aegon bieden deze producten aan, maar wel onder strikte voorwaarden. Je moet voldoen aan de verhuurderscheck en het pand moet geschikt zijn voor permanente verhuur. Ook de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) speelt een rol, vooral bij sociale huur.
Waarom dit je rendement direct verhoogt
Het kernprincipe is simpel: minder uitgeven, meer overhouden. Door lagere maandlasten hou je meer geld over van de huurinkomsten.
Dit geld kun je gebruiken voor andere investeringen, sparen of onverwachte kosten. Je cashflow wordt positiever vanaf dag één. Laten we een rekenvoorbeeld doen. Je verhuurt een appartement voor €1.500,- per maand.
Je totale maandlasten (hypotheek, belasting, onderhoud) zijn €1.200,-. Bij een annuïteitenhypotheek met aflossing zou dit misschien €1.800,- zijn.
Je zou dan €300,- in de min zitten. Met een aflossingsvrije hypotheek hou je €300,- per maand over.
Op jaarbasis is dat €3.600,- extra rendement. Dit extra geld kun je weer investeren in verduurzaming van het pand. Denk aan zonnepanelen of een warmtepomp.
Dit verlaagt de energiekosten voor de huurder en verhoogt de waarde van je vastgoed. Het is een vicieuze cirkel die je rendement verder opdrijft.
Daarnaast speelt Box 3 een rol. In Box 3 betaal je belasting over je vermogen. Door je hypotheekschuld af te trekken van je bezittingen, verlaag je je belastbare vermogen.
Een aflossingsvrije hypotheek houdt de schuld hoog, wat gunstig kan zijn voor je belastingdruk.
Let wel: de regels veranderen en de rente verhuurhypotheek en impact van Box 3 zijn cruciaal als je het pand verhuurt als onderneming of als je voldoet aan de verhuurderscheck.
Hoe werkt het in de praktijk? De stappen
Om een aflossingsvrije verhuurhypotheek af te sluiten, volg je een aantal stappen. Eerst zoek je een geschikt beleggingspand, waarbij je ook kijkt naar de mogelijkheden voor een verbouwingsdepot voor verduurzaming.
Je berekent de huurinkomsten op basis van de WWS-normen. Voor een vrijesectorwoning mag de huur vrij worden bepaald, maar voor sociale huur geldt een puntensysteem. Een goede verhuurmakelaar kan helpen bij de huurprijsbepaling.
Vervolgens vraag je een offerte aan bij een hypotheekverstrekker. Je hebt hiervoor een taxatierapport nodig.
De taxateur kijkt naar de marktwaarde van het pand en de verhuurbaarheid. Bij een appartement in Utrecht van €400.000,- kan de taxatiewaarde uitkomen op €420.000,-. De bank financiert maximaal 80% van de lagere van de aankoopprijs of taxatiewaarde. De bank beoordeelt je aanvraag.
Ze kijken naar je inkomen, je eigen vermogen en de huurinkomsten. Bij een aflossingsvrije hypotheek eisen banken meestal een hogere eigen inbreng, vaak 30-40%.
Dit is omdat de hoofdsom niet afgelost wordt en de bank meer risico loopt. Een financieel adviseur kan helpen bij het vinden van de juiste geldverstrekker. Zodra de hypotheek is goedgekeurd, teken je de akte bij de notaris.
Het pand is nu van jou en de hypotheek is gevestigd. Je kunt beginnen met verhuren.
Zorg voor een goed huurcontract dat voldoet aan de wetgeving, inclusief de juiste opzegtermijnen en huurprijsclausules.
Prijsindicaties en varianten
De rente voor een aflossingsvrije verhuurhypotheek van Domivest ligt hoger dan voor een gewone woninghypotheek.
Verwacht een rente van 4,5% tot 5,5% in 2024. Dit hangt af van de looptijd, de loan-to-value (LTV) en de bank.
Bij een LTV van 70% is de rente vaak lager dan bij 80%. Er zijn verschillende varianten. Je kunt kiezen voor een rentevaste periode van 10, 20 of 30 jaar. Een langere rentevaste periode geeft zekerheid, maar de rente is vaak iets hoger.
Bij ABN AMRO kun je een verhuurhypotheek afsluiten met een rente van 4,95% voor 10 jaar vast.
Bij ING ligt dit rond de 5,1%. Een andere variant is de combinatiehypothek. Hierbij sluit je een aflossingsvrij deel af (bijvoorbeeld 50% van het bedrag) en een annuïtair deel (50%).
Dit geeft een balans tussen lage lasten en vermogensopbouw. De maandlasten liggen dan hoger dan bij 100% aflossingsvrij, maar lager dan bij 100% annuïteit.
Voorbeeld: een pand van €300.000,- met een hypotheek van €240.000,-. Aflossingsvrij: €120.000,- (rente €6.000,- per jaar) en annuïtair: €120.000,- (rente + aflossing €9.600,- per jaar). Totale jaarlast: €15.600,-.
Bij 100% annuïteiten zou dit €19.200,- zijn. Je bespaart dus €3.600,- per jaar.
Praktische tips voor succes
Begin met een goede berekening van je rendement. Gebruik de 4%-regel als vuistregel: de jaarhuur moet minimaal 4% zijn van de aankoopprijs.
Bij een pand van €300.000,- moet de huur dus €1.000,- per maand zijn. Met een aflossingsvrije hypotheek kun je dit rendement verhogen naar 5-6%.
Zorg voor een buffer voor onverwachte kosten. Onderhoud kan duur zijn, vooral bij oudere panden. Reserveer 1-2% van de aanschafwaarde per jaar. Een pand van €300.000,- vraagt dus om een reserve van €3.000-6.000,- per jaar.
Verduurzaam je pand waar mogelijk. Subsidies zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) helpen bij de aanschaf van zonnepanelen.
Dit verlaagt de energiekosten en maakt je pand aantrekkelijker voor huurders. Een hogere WWS-score betekent een hogere huurprijs. Sluit een goede verhuurdersverzekering af.
Deze dekt schade door huurders en leegstand. De premie ligt rond €200-300,- per jaar.
Het beschermt je rendement tegen onverwachte tegenvallers. Samengevat: een aflossingsvrije verhuurhypotheek is een krachtig instrument om je rendement te verhogen.
Door lagere maandlasten hou je meer over. Let op de voorwaarden, bereken je risico's en zorg voor een goed plan. Dan wordt vastgoedbeleggen een succes.