Rente verhuurhypotheek zakelijk aftrekbaar? Impact van Box 3 wijzigingen
Stel je voor: je hebt een verhuurde woning, je betaalt een verhuurhypotheek en je wilt weten of je de rente kunt aftrekken. Tegelijkertijd verandert er vanaf 2026 en 2028 veel in box 3, waardoor je netto rendement flink kan opschuiven. In deze gids leg ik je in Jip-en-Janneke-taal uit wat er speelt, wat de impact is op je verhuurhypotheek en hoe je slim inspeelt op de nieuwe regels.
Naar een nieuw box 3-stelsel
Per 1 januari 2028 gaat een nieuw box 3-stelsel in, als de Eerste Kamer akkoord gaat. Het idee is simpel: belasting over je werkelijke vermogenswinst, niet meer over een gemiddeld forfait.
Dat betekent dat je over zowel gerealiseerde als ongerealiseerde vermogenswinsten belasting betaalt.
In de praktijk betaal je straks jaarlijks over de waardestijging van je vastgoed, ook als je nog niet verkocht hebt. De Belastingdienst krijgt trouwens meer hulp van banken en verzekeraars. Zij gaan gegevens aanleveren, waardoor je vermogen deels vooringevuld wordt.
Handig, maar controle blijft belangrijk. Vooral bij verhuurd vastgoed met een verhuurhypotheek wil je zeker weten dat de cijfers kloppen.
Vermogensaanwasbelasting
De nieuwe belasting heet een vermogensaanwasbelasting. Je betaalt over elke vermogenswinst, gerealiseerd of niet.
Stijgt je woning in waarde? Dan betaal je daarover belasting, ook als je de woning nog verhuurt en niet verkoopt. Dit is een groot verschil met het huidige stelsel, waarbij je belasting betaalt over een fictief rendement.
Vanaf 2028 telt de feitelijke waardeontwikkeling. Dat klinkt eerlijk, maar het betekent wel dat je elk jaar extra belasting kunt betalen, ook als je cashflow niet toeneemt.
Vermogenswinstbelasting: onroerende zaken
Voor onroerend zaken zoals verhuurde woningen gaat het specifiek om vermogenswinstbelasting over gerealiseerde inkomsten en winsten.
In de praktijk betekent dit dat je belasting betaalt over de huurinkomsten en over de waardestijging. Bij verkoop van de woning tel je de totale winst op, maar jaarlijks betaal je al over de stijging van de WOZ-waarde. De Belastingdienst kijkt dus naar de reële ontwikkeling. Als je woning in een jaar 5% in waarde stijgt, betaal je daarover belasting. En dat terwijl je misschien net je verhuurhypotheek aan het aflossen bent en je cashflow nog niet explodeert.
Hoe verhuurde woningen nu belast worden (box 3 in 2025)
Op dit moment werkt box 3 met een forfaitair rendement. Voor verhuurde woningen betaal je belasting over een fictief rendement, niet over je daadwerkelijke huurinkomsten.
In 2025 is het forfaitair rendement 5,88% en het tarief 36%. Dat betekent dat je over een woning met een WOZ-waarde van €300.000 ongeveer €9.180 belasting betaalt, gebaseerd op een fictief rendement van €12.000 (4%) en een waardestijging van €15.000 (5%).
Forfaitair rendement 2025
De heffingsvrije voet in 2025 is €57.684 per persoon. Als je vermogen daarboven zit, betaal je belasting over het meerdere. Voor verhuurde woningen die meer dan 90% van het jaar verhuurd zijn, wordt belasting geheven over werkelijke huurinkomsten minus kosten. Voor woningen die 0% verhuurd zijn, geldt een forfaitaire vastgoedbijtelling minus kosten.
Het forfaitair rendement in 2025 is 5,88%. Dat is een gemiddelde verwachting van wat je vermogen zou moeten opbrengen.
In de praktijk kan je werkelijk rendement lager zijn, vooral als je net een verhuurhypotheek hebt afgesloten en de rente hoog is. Je betaalt dus belasting over een fictief rendement, terwijl je echte kosten hoger kunnen zijn. Dat knelt vooral bij verhuurders die veel investeren in verduurzaming of onderhoud. Overweeg daarom een verhuurhypotheek aflossingsvrij afsluiten om je maandlasten te drukken en zo je netto rendement te verhogen.
Wat verandert er vanaf 2026?
Vanaf 2026 gaat het forfaitair rendement voor verhuurd vastgoed omhoog naar 7,78% (voorgenomen). Tegelijkertijd daalt de heffingsvrije voet naar €51.396 per persoon. Het tarief box 3 wordt 34% in 2025, maar de belastingdruk stijgt door het hogere forfait.
Dit betekent dat je netto rendement onder druk komt te staan. Zeker als je een stresstest voor je verhuurhypotheek doet bij een rentestijging naar 7%, en je moet investeren in verduurzaming om aan de WWS-normen te voldoen.
1. Verhoging forfaitair rendement voor verhuurd vastgoed
De verhoging naar 7,78% in 2026 betekent dat de belastingdruk toeneemt. Voor een woning van €300.000 betaal je straks over een fictief rendement van €23.340 (7,78%).
Als je werkelijke huurinkomsten lager zijn, betaal je dus belasting over een hoger bedrag dan je echt verdient. Dit is vooral pijnlijk voor verhuurders die net starten of die veel kosten hebben aan onderhoud en verduurzaming. Je netto rendement kan hierdoor snel dalen.
2. Lagere heffingsvrije voet
De heffingsvrije voet daalt van €57.684 in 2025 naar €51.396 in 2026. Dat betekent dat je over meer vermogen belasting betaalt.
Als je vermogen net boven de heffingsvrije voet zit, kan dit een flinke impact hebben op je netto inkomen.
Vooral voor kleine verhuurders met één of twee woningen kan dit het rendement onder druk zetten. Het is dus belangrijk om je vermogensstructuur goed te bekijken.
De tegenbewijsregeling: wel een optie, maar niet altijd gunstig
De tegenbewijsregeling stelt je in staat om aan te tonen dat je werkelijk rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Dat klinkt aantrekkelijk, maar er zit een addertje onder het gras: als je de tegenbewijsregeling toepast, vervalt je heffingsvrij vermogen.
Bij verhuurde woningen betekent dit dat je over het volledige vermogen belasting betaalt, ook als je net boven de heffingsvrije voet zit.
Soms is het dus voordeliger om het forfait te accepteren, vooral als je vermogen beperkt is.
Vanaf 2028: werkelijk rendement en jaarlijkse waardestijgingen
Vanaf 2028 betaal je belasting over je werkelijke rendement en jaarlijkse waardestijgingen. Dat betekent dat je elk jaar belasting betaalt over de toename van je vermogen, inclusief de stijging van de WOZ-waarde.
Stel: je woning stijgt in 2028 met 5% in waarde. Je betaalt over die 5% belasting, ook als je de woning niet verkoopt.
Als je een verhuurhypotheek hebt, kan dit je cashflow beïnvloeden, omdat je belasting moet betalen zonder dat je extra inkomsten krijgt.
Wat betekent dit voor het netto rendement van verhuurders?
Je netto rendement staat onder druk door drie factoren: een hoger forfait, een lagere heffingsvrije voet en vanaf 2028 belasting over reële waardestijgingen.
Als je een verhuurhypotheek hebt, betaal je rente die je misschien wilt aftrekken, maar die aftrek is in box 3 niet van toepassing. Je betaalt dus belasting over je vermogen, terwijl je hypotheeklasten doorlopen.
1. Hoger forfait dan werkelijk rendement
Verduurzaming kan helpen om je huurinkomsten te verhogen, maar het vereist investeringen. Het WWS (Woningwaarderingsstelsel) bepaalt hoeveel huur je maximaal kunt vragen. Als je woning niet voldoet, kun je de huur niet verhogen, terwijl je kosten wel stijgen. In 2026 is het forfaitair rendement 7,78%, terwijl je werkelijke rendement lager kan zijn.
Als je verhuurhypotheek een rente van 4% heeft, en je kosten voor beheer en onderhoud 2% zijn, blijft er weinig over voor netto rendement.
2. Waardedaling of beperkte stijging
Toch betaal je belasting over 7,78%. Dit is een klassieke valkuil: je betaalt belasting over een fictief rendement dat hoger is dan wat je echt verdient. Als je woning in waarde daalt of maar beperkt stijgt, betaal je vanaf 2028 alsnog belasting over de gerealiseerde waardeontwikkeling.
Een waardedaling kan je belastingdruk verlagen, maar het betekent ook dat je vermogen krimpt. Het is slim om jaarlijks de WOZ-waarde te controleren en te bekijken hoe deze je belasting beïnvloedt.
3. Hogere lasten door beleid
Politieke ontwikkelingen rond huurprijzen en verzekeringen kunnen je lasten verhogen. Huurbeleid kan de maximale huur beperken, terwijl verzekeringen voor vastgoed duurder worden.
Het is verstandig om deze ontwikkelingen te monitoren en je strategie aan te passen. Een verhuurhypotheek aanvragen in 2026 met een vaste rente kan helpen om je lasten stabiel te houden, maar de belastingdruk blijft toenemen.
Praktische tips voor verhuurders
- Houd rekening met jaarlijkse belasting over waardestijging vanaf 2028. Zet geld opzij voor de belastingaanslag.
- Let op: tegenbewijsregeling vervalt heffingsvrij vermogen. Weeg af of het loont om bewijs te leveren.
- Verhoogde forfaitaire rendementen (7,78% in 2026) kunnen netto rendement drukken. Bereken je netto rendement met de nieuwe cijfers.
- Monitor politieke ontwikkelingen rond huurprijzen en verzekeringen. Pas je huurbeleid en verzekeringen hierop aan.
- Investeer in verduurzaming om je WWS-score te verbeteren en huurinkomsten te verhogen. Dit kan helpen om de hogere belastingdruk te compenseren.
- Overweeg een verhuurhypotheek met een lage rente en een lange rentevaste periode om je lasten stabiel te houden.
Met deze tips kun je beter inspelen op de veranderingen in box 3 en je netto rendement beschermen. Het is een uitdaging, maar met de juiste voorbereiding blijft verhuurrendement haalbaar.