Vastgoedfinanciering vanuit een BV: Tarieven en voordelen in Box 2

Stel je voor: je hebt een mooi pand op het oog, een verhuurhypotheek geregeld en je wilt weten hoe je dit slim financieel inricht. De keuze tussen privé bezitten of via je BV is groot.

De belastingdruk maakt of breekt je rendement. In dit stuk leg ik je exact uit hoe Box 2 werkt, wat de tarieven zijn en hoe je slim schakelt tussen Box 3 en Box 2.

Wanneer hebt u een aanmerkelijk belang?

Een aanmerkelijk belang is je startpunt voor Box 2. Je hebt het als je minimaal 5% van de aandelen, winstbewijzen of stemrecht hebt in een bv.

Dit percentage is een harde grens. Zit je er net onder?

Dan valt je inkomen gewoon in Box 1 of Box 3, niet in Box 2. Veel verhuurders denken dat je direct in Box 2 valt zodra je een bv hebt. Dat klopt niet. Je moet echt die 5% aandelen hebben. Heb je een eenmanszaak of een VOF?

Dan valt je inkomen uit vastgoed meestal in Box 3, tenzij je actief ondernemer bent.

De belastingdienst kijkt naar je totale pakket. Dus niet alleen je aandelen, maar ook je stemrecht en winstbewijzen tellen mee. Zorg dat je dit op orde hebt voordat je je vastgoed verplaatst.

Belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang

In Box 2 belast je inkomen uit je aanmerkelijk belang. Denk aan dividend en de verkoopwinst van je aandelen.

Voor vastgoedbeleggers is dit vooral relevant als je winst maakt bij de verkoop van je pand of als je dividend uitkeert uit je bv. De tarieven voor Box 2 zijn de afgelopen jaren veranderd. In 2024 betaal je 24,5% over de eerste € 67.000 en 33% over het bedrag daarboven. In 2025 verandert dit licht: 24,5% tot € 67.804 en 31% daarboven.

In 2026 is de grens € 68.843, met hetzelfde tarief van 31% voor het meerdere. Deze tarieven zijn gunstiger dan Box 3, waar je een forfaitair rendement betaalt.

Maar het hangt af van je daadwerkelijke rendement. Een laag rendement? Dan is Box 2 vaak beter. Een hoog rendement?

Box 3 kan voordeliger zijn.

Aankoop van vastgoed: in box 3 of box 2 (deel 1)

De keuze tussen Box 3 en Box 2 draait om heffing. In Box 3 betaal je over een forfaitair rendement, niet over je daadwerkelijke huurinkomsten.

In 2025 is het forfait voor overige bezittingen 5,88%, in 2026 stijgt dit naar 7,78%. Het tarief in Box 3 is 36%. Stel je koopt een pand voor € 300.000. In Box 3 betaal je over € 300.000 x 5,88% = € 17.640 forfaitair rendement.

Met 36% belasting is dat € 6.350 per jaar, ongeacht je daadwerkelijke huurinkomsten. In Box 2 betaal je eerst vennootschapsbelasting over je winst.

Het vpb-tarief tot € 200.000 is 19%. Daarna betaal je Box 2-belasting over dividend of verkoopwinst.

Het gecombineerde tarief ligt tussen 38,8% en 48,8%. Dat klinkt hoger, maar je kunt kosten aftrekken en uitstel krijgen.

Let op: in Box 3 kun je geen kosten aftrekken. Je betaalt altijd over het forfait, ook als je pand leegstaat of je kosten maakt voor verduurzaming.

Uw persoonlijke overwegingen: beleggen in privé of via uw BV

De keuze hangt af van je persoonlijke situatie. Wil je flexibiliteit en lage lasten?

Dan is Box 3 vaak aantrekkelijk. Je betaalt een vast bedrag per jaar, ongeacht je rendement. Wil je juist uitstel van belasting en de mogelijkheid om kosten af te trekken? Dan is een BV slim.

Je kunt investeringen in verduurzaming of onderhoud aftrekken van je winst. Daarnaast bouw je een reserve op voor herinvestering.

Een praktisch voorbeeld: je koopt een pand voor € 400.000. Je verwacht € 20.000 huur per jaar, met € 5.000 kosten.

In Box 3 betaal je over € 400.000 x 5,88% = € 23.520 forfait. Dat is € 8.467 belasting, ook al is je netto-winst maar € 15.000. In een BV betaal je eerst 19% vpb over € 15.000 winst = € 2.850.

Daarna betaal je Box 2-belasting over dividend. Je totale druk ligt lager als je winst laag is. Bovendien kun je je winst reserveren voor een volgend pand.

Uw fiscale overwegingen: box 2-hefing of box 3-heffing?

De fiscale keuze is maatwerk. Hieronder leg ik de twee modellen uit: beleggen in privé (Box 3) en beleggen via een BV, waarbij je voor de financiering via particuliere investeerders kiest.

Beleggen in privé (box 3)

Box 3 is een forfaitair systeem. Je betaalt belasting over een fictief rendement, niet over je daadwerkelijke inkomsten.

Dit is voordelig als je hoog rendement maakt. Stel je pand levert 8% rendement op. In Box 3 betaal je over 5,88% forfait. Het verschil tussen je daadwerkelijke rendement en het forfait is belastingvrij.

Dat is een voordeel. Maar er zijn nadelen.

Je kunt geen kosten aftrekken, zoals hypotheekrente of onderhoud. Ook kun je geen verlies verrekenen. Als je pand leegstaat, betaal je nog steeds belasting.

Beleggen via uw BV (Vpb en box 2)

Daarnaast gaat Box 3 per 2028 op de schop met de Wet Werken aan Woninghuur (WWR28). Dan wordt het forfait mogelijk vervangen door een systeem op basis van daadwerkelijke rendementen.

Dat kan je voordeel ontnemen. In een BV betaal je eerst vennootschapsbelasting over je winst.

Het tarief is 19% over de eerste € 200.000. Daarna betaal je Box 2-belasting over dividend of verkoopwinst. Het gecombineerde tarief ligt tussen 38,8% en 48,8%.

Dat is hoger dan Box 3, maar je kunt veel kosten aftrekken. Denk aan onderhoud, verduurzaming en de rente op je verhuurhypotheek en de impact van Box 3.

Een groot voordeel is de herinvesteringsreserve. Als je een pand verkoopt, kun je de winst reserveren voor een nieuw pand.

Je betaalt pas belasting als je de winst uitkeert. Dit geeft je de ruimte om te groeien.

Daarnaast kun je in een BV makkelijker schakelen tussen panden. Je kunt winst gebruiken voor nieuwe aankopen, zonder direct belasting te betalen. Overweeg daarom of een vastgoed BV oprichten voor financiering interessant is als je actief belegt.

Praktische tips voor je keuze

• Kies Box 3 bij hoog rendement: Als je meer dan 7% rendement maakt, is het forfaitair systeem vaak voordeliger.
• Kies een BV bij laag rendement: Bij lage winst of veel kosten is een BV beter. Je betaalt minder vpb en kunt kosten aftrekken.
• Gebruik de herinvesteringsreserve: Verkoop je een pand? Zet de winst in de reserve en koop nieuw vastgoed zonder direct belasting te betalen.
• Let op WWR28: Vanaf 2028 verandert Box 3. Bereid je voor op een systeem op basis van daadwerkelijke rendementen. Dit kan je voordeel beperken.
• Check je aanmerkelijk belang: Zorg dat je minimaal 5% aandelen hebt om in Box 2 te vallen. Anders val je terug naar Box 3.

Met deze tips kun je een slimme keuze maken tussen Box 2 en Box 3. Of je nu net begint of al een portfolio opbouwt, de fiscale keuze is cruciaal voor je rendement. Neem de tijd, reken het uit en schakel een adviseur als je twijfelt.