Vastgoed BV oprichten voor financiering: Wanneer is het fiscaal interessant?

Stel je voor: je hebt een leuk vermogen opgebouwd, misschien via je werk of een eerdere onderneming.

Je wilt dat geld laten renderen en hebt de smaak te pakken: vastgoed. Je koopt een leuk appartementje, huurt het uit via Airbnb of een regulier huurcontract. Lekker bezig. Maar dan komt de belastingdienst om de hoek kijken. En die kan flink toeslaan.

Zit je zomaar in box 1 met een tarief van 49,5% in plaats van het veel lagere box 3. Het is een valkuil waar veel beginnende vastgoedbeleggers intrappen. De oplossing? Een Vastgoed BV.

Maar wanneer is dat nou écht interessant? Laten we dat eens rustig uitpluizen, zonder ingewikkeld gedoe.

Optie 1: Privé in vastgoed beleggen

De meest logische start is privé. Je koopt een pand op je eigen naam.

Simpel, overzichtelijk en weinig rompslomp. Je bent direct de eigenaar en de huur stroomt op je privérekening. De belastingdienst ziet dit vermogen als onderdeel van je totale bezit en legt het in box 3. Dat is het bakje voor sparen en beleggen.

Welke belasting betaal je bij privé investeren?

Tot voor kort was dat vaak een gunstig verhaal, maar de regels veranderen sneller dan een gemiddelde huurder z’n bed verschoont. Als je vastgoed in box 3 plaatst, betaal je belasting over een fictief rendement.

Dat betekent: de belastingdienst rekent met een percentage dat jij zou kunnen verdienen, ook al ligt je werkelijke rendement lager of hoger.

• Schijf 1 (tot € 50.650): 0,56% belasting over je vermogen.
• Schijf 2 (tussen € 50.650 en € 101.300): 1,35% belasting.
• Schijf 3 (boven € 1.013.000): 1,71% belasting.

In 2023 was het tarief 32% over dat fictieve rendement. En dat fictieve rendement hangt af van de schijven waarin je vermogen valt. Dus als je een appartement van drie ton bezit en nog wat spaargeld hebt, betaal je over dat totaal bedrag een percentage.

Eerst over de eerste €50.650, dan over het bedrag daarna, enzovoort. Het is een progressief stelsel.

Wat is normaal vermogensbeheer?

Om in box 3 te blijven, moet je vermogen kwalificeren als 'normaal vermogensbeheer'. Wat betekent dat? Simpel gezegd: je mag niet actief bezig zijn met het beheer van je vastgoed. Je mag best wat zaken zelf regelen, maar het mag niet je dagelijkse bezigheid worden.

Denk aan het vinden van huurders, het regelen van onderhoud en het innen van huur.

Hoe hoog is box 3 belasting?

Als je je teveel met de dagelijkse gang van zaken bemoeit, loop je het risico dat de belastingdienst je activiteiten ziet als een onderneming. En dat wil je niet, want dan kom je in box 1 terecht met een tarief tot 49,5%.

Om een idee te geven: stel je hebt een vermogen van €300.000.

Dan betaal je over het eerste deel €50.650: 0,56% = €284. Over het volgende deel, €249.350, betaal je 1,35% = €3.366. Totaal: €3.650 per jaar. Dat is ongeveer 1,2% van je vermogen.

Box 3: wat gaat er veranderen de komende jaren?

Of dit veel is, hangt af van je werkelijke rendement. Als je pand 5% huur opbrengt (€15.000), en je kosten (hypotheek, onderhoud) zijn €5.000, dan is je winst €10.000.

Dan is €3.650 belasting best een hap uit je winst. Dit is een cruciaal punt.

Het huidige systeem met het forfaitaire rendement staat op de tocht. Vanaf 2028 wil de overheid box 3 hervormen. Het idee is dat je straks belasting betaalt over je werkelijke rendement.

Pas op voor box 1 belasting!

En niet alleen over het rendement dat je behaalt met je vermogen, maar ook over de verkoopwinst als je je pand verkoopt. Dat betekent dat de belastingdruk voor vastgoedbeleggers flink kan oplopen, zeker als je panden met veel overwaarde verkoopt.

Dit maakt het belangrijk om nu al na te denken over je structuur. Dit is de grootste valkuil. Als je te veel tijd besteedt aan je vastgoed, ben je volgens de belastingdienst geen belegger meer, maar een ondernemer.

Je valt dan in box 1. En dat tarief loopt op tot 49,5%.

Nadelen en voordelen privé investeren

Bovendien moet je je dan misschien inschrijven bij de Kamer van Koophandel. Hoeveel tijd is te veel?

Er is geen scherp criterium, maar als je wekelijks uren kwijt bent aan je vastgoed, loop je risico.

Vooral als je actief bezig bent met verhuur via platforms als Airbnb, waarbij je constant bezig bent met schoonmaken, in- en uitchecken en communicatie met gasten. De voordelen zijn duidelijk: het is simpel, je hebt geen notariskosten voor het oprichten van een BV en je kunt makkelijk starten. De nadelen? De belastingdruk kan oplopen, je bent met je privévermogen aansprakelijk als er iets misgaat (een huurder die schade claimt) en het is moeilijker om je vermogen over te dragen aan kinderen of partner zonder directe belastingheffing.

Investeren in vastgoed met een BV

Een Vastgoed BV (Besloten Vennootschap) is een aparte juridische entiteit. Je bent niet meer de eigenaar van het pand, de BV is dat.

Welke belasting betaal je met een Vastgoed BV?

Jij bent aandeelhouder en eventueel directeur. Dit klinkt ingewikkeld, maar het biedt enorme fiscale voordelen als je een serieus portfolio opbouwt. De BV betaalt namelijk vennootschapsbelasting over de winst, en dat tarief is een stuk lager dan box 1.

De BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst. Het lage tarief is ongeveer 19% over de eerste €200.000 winst.

Het hoge tarief is 25,8% over de winst daarboven. En het mooie is: de winst die je in de BV laat staan, kun je gebruiken om te herinvesteren. Dat werkt veel efficiënter dan privé, waar je eerst over je vermogen moet betalen en pas daarna kunt herinvesteren.

Wat zijn de voor- en nadelen van een Vastgoed BV oprichten?

Wil je de winst naar je privérekening halen? Dan betaal je wel loonbelasting (box 1) of dividendbelasting (box 2, 24,5%).

Een slimme strategie is om de winst in de BV te houden en te gebruiken voor de aankoop van een volgend pand.

• Geen box 3-heffing: Je vermogen in de BV groeit zonder dat je elk jaar belasting betaalt over een fictief rendement.
• Lage vennootschapsbelasting: 19% is een stuk beter dan 49,5% in box 1.
• Uitstel van belasting: Je betaalt pas belasting als je winst uitkeert.
• Overdracht: Je kunt BV-aandelen makkelijker overdragen aan je kinderen (met de doorschuifregeling) zonder directe schenkbelasting.
• Aansprakelijkheid: Je privévermogen is beschermd.

Zo blijft het vermogen groeien en betaal je pas belasting op het moment dat je het geld echt nodig hebt. Bovendien is er geen box 3-heffing over het vermogen in de BV. Dat scheelt! De voordelen zijn overtuigend: Maar er zijn ook nadelen:

De keuze hangt af van je situatie. Een handige vuistregel: als je vermogen boven de €50.650 uitkomt (en dus in de hogere schijven van box 3 terechtkomt), wordt een BV interessant.

• Kosten: Een BV oprichten kost geld (notaris, ongeveer €600 - €1.000). Daarnaast ben je jaarlijks kosten kwijt voor de boekhouding en de Kamer van Koophandel (circa €500 - €1.500 per jaar).
• Formaliteiten: Je moet een duidelijke administratie voeren, een jaarrekening deponeren en je houden aan vennootschappelijke regels.
• Hypotheek: Een verhuurhypotheek voor een BV is soms lastiger en duurder dan privé. De rente is vaak iets hoger.

Investeren in vastgoed: met je BV of privé?

Zeker als je van plan bent om meerdere panden te kopen en de winst te herinvesteren. Stel, je hebt €200.000 te beleggen. Je koopt een pand van €300.000 met een zakelijke vastgoedfinanciering.

Je rendement is 5%. In box 3 betaal je over je eigen vermogen (€200.000) ongeveer €2.000 belasting per jaar (1%).

In een BV betaal je over de winst (laten we zeggen €10.000) €1.900 vennootschapsbelasting. Het scheelt niet veel, maar het echte voordeel zit 'm in de herinvestering en de toekomst. Zolang het rendement laag is (zoals in het voorbeeld van 5%), is het verschil nihil.

De belastingadviseurs van Jongbloed geven aan dat bij een rendement van 5% de belastingdruk in een BV ongeveer gelijk is aan box 3.

Pas als je rendement hoger wordt (bijvoorbeeld door huurverhoging of verkoopwinst), of als de nieuwe box 3-regels ingaan, schiet de BV er flink op vooruit. De nieuwe box 3-regels per 2028 veranderen de spelregels drastisch. Straks betaal je belasting over de daadwerkelijke huurinkomsten minus kosten.

En als je een pand verkoopt, betaal je belasting over de verkoopwinst. Dit kan de belastingdruk voor privé-beleggers flink verhogen.

Investeren in vastgoed per 2028

In een BV blijft de winstbelasting (vennootschapsbelasting) hetzelfde. De verkoopwinst is in de BV ook belast, maar je kunt de winst weer gebruiken voor nieuwe investeringen.

Bovendien kun je de verkoopwinst in de BV 'sparen' en later uitkeren als dividend. Dit geeft je veel meer flexibiliteit. Het is een extra reden om nu al te overwegen om je vastgoed in een BV onder te brengen, of in ieder geval je volgende aankoop via een BV te doen, waarbij een kritische blik op financieringsvoorwaarden en rente essentieel blijft.

Praktische tips voor je keuze

Oké, het is duidelijk. Een BV kan veel voordelen bieden, maar het is geen must-have voor iedereen.

Hieronder een paar concrete tips om je op weg te helpen. Overweeg je bijvoorbeeld alternatieve financiering via crowdfunding? Een Vastgoed BV oprichten is een serieuze stap. Het kost geld en tijd.

• Overweeg een familie BV: Als je van plan bent om je vastgoedportefeuille aan je kinderen te geven, is een familie BV een uitstekende optie. Je kunt de aandelen namelijk via de doorschuifregeling overdragen zonder directe schenkbelasting. Je kinderen betalen pas belasting als ze de winst uitkeren. Dit is een perfecte manier om je vermogen te beschermen en fiscaal efficiënt over te dragen.
• Let op je tijdsbesteding: Dit is een gouden regel. Blijf je bezig met verhuur? Zorg dat je het scherp bijhoudt. Gebruik een tool voor vastgoedbeheer, zoals Property-Box of Realworks. Zorg dat je een duidelijke planning hebt. Zo voorkom je dat je per ongeluk in box 1 belandt. Houd het zakelijk, en schakel hulp in als het te veel tijd opslokt.
• Anticipeer op 2028: De nieuwe regels komen eraan. Begin nu al met nadenken over je structuur. Als je van plan bent om de komende jaren te groeien, is een BV slim. Je bouwt de structuur op voordat de nieuwe regels ingaan. Zo voorkom je dat je overhaast moet overstappen als de belastingdruk omhooggaat.
• Check je verhuurhypotheek: Een verhuurhypotheek voor een BV is anders dan privé. Sommige banken zijn terughoudender. Vraag goed rond bij specialisten, zoals Hypotheek24 of Blauw. Soms is de rente 0,2% tot 0,5% hoger. Zorg dat je dit meeneemt in je berekening.
• Denk aan het WWS: Bij verhuur via een BV, net als privé, moet je je houden aan de Huurcommissie-regels. Het WWS (Woning Waarborg Stelsel) bepaalt de maximale huur. Zorg dat je huurcontracten goed opgesteld zijn. Een BV kan makkelijker schakelen met professionele huurders en contracten.

Maar als je een beetje ambitieus bent en je vermogen wilt beschermen en laten groeien, is het vaak een schot in de roos. Zeker met de komende veranderingen in box 3.

Dus, pak je agenda, plan een afspraak met een fiscalist en ga het gesprek aan.

Je toekomstige zelf zal je dankbaar zijn.