Tulp Hypotheken verhuur: Is de 'Vastgoed Hypotheek' de goedkoopste optie?

Je staat op het punt om te beleggen in vastgoed. Een appartementje hier, een huisje daar.

Het idee is helder: een stabiele huurstroom en vermogensopbouw. Maar dan kom je bij de bank en hoor je termen als 'verhuurhypotheek', 'Box 3', en 'Vastgoed Hypotheek'. Vooral Tulp Hypotheken duikt vaak op in gesprekken.

Ze beloven een specifieke oplossing voor verhuurders. De grote vraag is: is die 'Vastgoed Hypotheek' van Tulp nou echt de goedkoopste optie voor jou?

Laten we dit even rustig uitpluizen, zonder ingewikkelde bankpraat.

Wat is een verhuurhypotheek eigenlijk?

Een verhuurhypotheek is een lening die je afsluit specifiek voor een woning die je niet zelf bewoont, maar verhuurt. De grootste banken in Nederland, zoals ABN AMRO, ING en Rabobank, hebben hier vaak strenge regels voor.

Ze financieren namelijk niet het volle pond. Waarom? Omdat een huurder weg kan gaan en de woning leeg kan staan. Dat is voor de bank een groter risico.

Daarom mag je bij de meeste traditionele banken vaak maar tot 70% of 80% van de marktwaarde lenen.

Die andere 20% tot 30% moet je zelf inleggen. Dat is een flinke hap uit je eigen spaarpot. Bovendien rekenen ze vaak een hogere rente dan voor een normale hypotheek waar je zelf in woont. Ze noemen dat een 'opslag' voor het extra risico.

En dan heb je nog de fiscale kant. In Box 3 wordt je vermogen belast, inclusief de overwaarde van je beleggingspand.

De hypotheekschuld mag je aftrekken van het vermogen. De regels hierover veranderen nogal eens, dus het is slim om dit goed in de gaten te houden. Een verhuurhypotheek is dus een speciaal product met andere voorwaarden dan je eigen woonhuislening.

De 'Vastgoed Hypotheek' van Tulp: Hoe het werkt

Tulp Hypotheken profileert zich als een specialist. Ze richten zich puur op de belegger.

Hun 'Vastgoed Hypotheek' is hun antwoord op de starre regels van de grootbanken.

Waar Tulp echt in verschilt, is de manier van waarderen. Waar een ABN AMRO vaak kijkt naar de marktwaarde in verhuurde staat (de taxatiewaarde), kijkt Tulp vaak naar de aankoopsom plus kosten. Of ze financiëren een hoger percentage van de taxatiewaarde.

Stel je koopt een appartement voor €250.000,- k.k. (kosten koper). De taxatie komt uit op €270.000,-. De grootbank financiert misschien €189.000,- (70% van €270k). Tulp Hypotheken zou hier wellicht €220.000,- of €230.000,- kunnen financieren.

Dat scheelt een hoop eigen geld. Dit maakt het voor veel starters op de beleggingsmarkt veel makkelijker om meerdere panden te kopen.

Een ander groot voordeel van Tulp is de flexibiliteit in huurcontracten. Veel banken eisen een standaardhuurcontract van 12 maanden of een onbepaalde tijd huurcontract.

Tulp accepteert vaak ook kortere contracten of specifieke contractvormen die passen bij de huidige verhuurmarkt. Dit is ideaal als je bijvoorbeeld kamers verhuurt of tijdelijke huurders hebt. Ze snappen dat de verhuurwereld dynamisch is.

Prijskaartje: Rente en kosten vergeleken

Natuurlijk is de rente de doorslaggevende factor. Tulp Hypotheken zit qua rente meestal wel hoger dan de laagste rentes bij de grote banken.

Waar je bij een ING of ABN AMRO voor een verhuurhypotheek misschien een rente van 4,5% tot 5,0% ziet (afhankelijk van de markt en je situatie), zit Tulp al gauw op 5,0% tot 5,5% of meer. Dat is het risico dat ze nemen door meer te financieren. Laten we even een rekenvoorbeeld maken.

Stel je leent €200.000,-. Bij een rente van 4,6% bij een grootbank betaal je ongeveer €9.200,- per jaar aan rente.

Bij Tulp met 5,3% rente betaal je €10.600,- per jaar. Dat is €1.400,- meer per jaar.

Op het eerste gezicht lijkt Tulp dus duurder. Maar de goedkoopste optie is niet alleen de laagste rente. Het gaat om het totaalplaatje. Als je bij een grootbank door de strengere eisen €50.000,- extra eigen geld moet inleggen, terwijl je dat geld elders kunt gebruiken voor een tweede pand, ben je uiteindelijk veel duurder uit.

Het rendement op je eigen vermogen is bij Tulp vaak hoger omdat je minder eigen geld nodig hebt. Dat is de kern van de berekening.

Let ook op de afsluitprovisie. Tulp rekent vaak een percentage van het geleende bedrag om de hypotheek af te sluiten. Dit kan oplopen tot 1% of soms meer.

Bij een lening van €200.000,- is dat €2.000,- extra kosten die je direct aftrekt van je rendement.

De grootbanken doen dit vaak niet meer, of in veel lagere mate.

De rol van het WWS en je huurcontract

Het Woning Waarderings Stelsel (WWS) bepaalt hoeveel huur je maximaal mag vragen voor een vrije sector woning. Als je woning onder de liberalisatiegrens valt (rond €808,- in 2024), zit je in de sociale sector en mag je de huur niet vrij bepalen. Dit is gevaarlijk voor je rendement.

Tulp kijkt hier scherp naar. Ze willen zeker weten dat de huur die je vraagt (of kunt vragen) voldoende is om de hypotheeklasten te dekken.

De 'huurpenningen' die je ontvangt, worden door Tulp gezien als inkomen. Ze berekenen de 'huurwaarde'.

Als de huur die je kunt vragen te laag is in verhouding tot de hypotheeklasten, dan keuren ze je af. Dit noem je de dekkingsgraad. Een verhuurhypotheek moet 'cashflow positief' zijn (of in ieder geval niet te veel negatief).

Tulp is hierin pragmatisch. Ze begrijpen dat je soms even moet investeren in verduurzaming om de huur te mogen verhogen.

Een tip: zorg dat je huurcontract waterdicht is. Gebruik een modelcontract dat voldoet aan de huidige wetgeving. Tulp accepteert diverse contracten, maar let op de clausules over onderhoud en opzegging. Een goede verhuurder heeft zijn zaakjes op orde.

Dat straal je ook uit naar de geldverstrekker. Het gaat om professionaliteit.

Is het de goedkoopste? De afweging

De 'Vastgoed Hypotheek' van Tulp is zelden de goedkoopste in termen van rentepercentage per maand; daarom is een ervaren hypotheekadviseur voor vastgoed vaak essentieel voor het juiste advies.

Als je puur kijkt naar de laagste maandlasten, ga je naar een grootbank met een strakke rente. Maar dat is een beetje als zeggen dat een Toyota goedkoper is dan een Ferrari. Je koopt een andere service en mogelijkheden.

De kracht van Tulp zit 'm in de toegankelijkheid en de hefboom. Met weinig eigen geld een pand kopen is de heilige graal voor beleggers.

Als je €25.000,- eigen geld hebt, kun je bij Tulp misschien een pand van €250.000,- kopen.

"Goedkoop is duurkoop" gaat hier niet op. "Duurdere rente, maar hoger rendement op eigen vermogen" is de juiste slogan.

Bij de meeste grootbanken kom je niet verder dan €175.000,-. Je mist dan dus een heel rendementspotentieel. Het antwoord op de vraag hangt dus af van je doel. Wil je één pand kopen en de laagste maandlasten?

Kijk dan naar de grootbanken. Wil je een portfolio opbouwen, schaalbaar groeien en minder eigen geld per pand gebruiken? Dan is Tulp Hypotheken vaak de financieel slimste keuze, ondanks de hogere rente.

Praktische tips voor je aanvraag

Als je serieus overweegt om een verhuurhypotheek bij Tulp aan te vragen, zorg dan dat je huiswerk af is. Verzamel je inkomensgegevens, een overzicht van je huidige vermogen en een concrete omschrijving van het pand dat je wilt kopen.

Wees realistisch over de huur die je kunt vragen. Reken dit door met een verhuurmakelaar of gebruik een WWS-calculator.

Verdiep je in Box 3. De belastingdruk op beleggingspanden wisselt. Soms is het voordeliger om vastgoed in een BV te financieren.

Tulp Hypotheken financiert ook voor BV's, maar de procedure is anders en vaak complexer. Laat je hierover goed adviseren door een fiscalist. Denk aan verduurzaming. Een energielabel A of B is niet alleen goed voor het milieu, maar vaak een eis voor de hoogste huur.

Ook verlaag je de maandlasten voor je huurder (en indirect je risico op betalingsachterstand).

Tulp ziet graag dat je investeert in de kwaliteit van je pand. Tot slot: vergelijk altijd.

Vraag offertes aan bij Tulp, maar verken ook de flexibele vastgoedhypotheken van Acreis of kijk wat je eigen bank kan doen als je al een goede relatie hebt. De markt verandert snel. Een maand geleden was de rente anders dan vandaag. Zorg dat je de actuele rentes vergelijkt voordat je je handtekening zet.