Acreis vastgoedhypotheek: Flexibiliteit voor de professionele belegger

Je staat op het punt om een volgend verhuurpand te kopen. Lekker bezig! Maar dan kom je bij de financiering: de verhuurhypotheek.

Het voelt vaak als een keurslijf. Vaste rentes, strenge voorwaarden, eindeloze papierwinkel.

Je wilt juist bewegingsruimte. Ruimte om te groeien, om te verduurzamen of om je rendement te maximaliseren. Precies daar springt de Acreis vastgoedhypotheek op in.

Dit is geen standaard product. Het is een flexibel instrument voor de serieuze belegger die weet wat hij wil. Laten we eens kijken hoe dit werkt en wat het voor jouw portefeuille kan betekenen.

Wat is een Acreis vastgoedhypotheek?

Stel je voor: je hebt een doorlopend krediet, maar dan specifiek voor je vastgoedportefeuille. Dat is in essentie wat de Acreis-hypotheek is. Het is een aflosvrije, flexibele lening die wordt afgesloten tegen de waarde van je bestaande verhuurde panden.

In plaats van dat je voor elk nieuw pand weer een aparte, strenge hypotheek met een vaste looptijd aanvraagt, bouw je met Acreis een kredietfaciliteit op.

Je sluit de lening af op basis van de executiewaarde van je vastgoed. De geldverstrekker kijkt naar wat je panden waard zijn en wat de huurinkomsten zijn (vaak wordt er gerekend met een percentage van de markthuur).

Hierop krijg je een kredietlimiet. Je kunt tot aan die limiet opnemen wanneer je een nieuw pand aankoopt. Dit maakt het een ideaal instrument voor beleggers die actief willen uitbreiden. Je hoeft niet elke keer opnieuw je hele financiële huishouding te openbaren.

Waarom kiezen voor deze flexibiliteit?

Het traditionele pad van vastgoedfinanciering kent veel hobbels. Elke nieuwe aankoop betekent een nieuwe hypotheekaanvraag.

Dit proces kost tijd, geld (advies- en notariskosten) en energie. Bovendien zit je vaak voor 10 of 20 jaar vast aan een rentepercentage. Met de Acreis-aanpak behoud je de regie. Je bouwt een reserve op die je kunt aanspreken zodra de juiste deal zich voordoet.

Snelheid is in de markt vaak essieel. Daarnaast speelt het thema verduurzaming een enorme rol.

De overheid stelt steeds strengere eisen aan energielabels (vanaf 2030 label C, vanaf 2050 label A).

Veel beleggers zitten hierdoor met de handen in het haar. Hoe financier je de isolatie, de warmtepomp of de zonnepanelen zonder je spaarrekening te plunderen? De Acreis-faciliteit biedt hier een prachtige oplossing.

Je kunt het krediet ook gebruiken voor investeringen die de woningwaarde en het huurpotentieel verhogen. Je slaat dus twee vliegen in één klap: je voldoet aan de regels en je verhoogt je rendement.

Hoe werkt het in de praktijk? De kern van het product

Het proces start met het vaststellen van je totale vastgoedportefeuille. Je levert gegevens aan over je panden: adres, WWS-punten, huurcontracten en de actuele marktwaarde. De geldverstrekker berekent de totale executiewaarde.

Hierop mag je tot een bepaald percentage lenen, bijvoorbeeld 60% tot 70% van de waarde.

Stel dat je portefeuille €2.000.000 waard is, dan krijg je wellicht een kredietlimiet van €1.200.000. Deze limiet is dynamisch.

Als je een pand verkoopt, neemt de onderpandwaarde af en dus ook je limiet. Koop je een pand, dan neemt deze toe. Je betaalt alleen rente over het daadwerkelijk opgenomen bedrag.

Stel je neemt €200.000 op voor een nieuw appartement, dan betaal je over die €200.000 rente.

De rest van de limiet staat 'op de plank' en kost je niets. Dit princiepe van 'opnemen wat je nodig hebt' bespaart enorm veel rentekosten vergeleken met een annuïteitenhypotheek voor een heel pand. Een belangrijk detail is de zogenaamde 'hypotheekakte'. Net als bij een goede verhuurhypotheek wordt er een recht van hypotheek gevestigd.

Dit gebeurt vaak via een zogeheten 'blanco akte'. Dit is een akte waarop nog geen specifiek bedrag of pand staat.

Op het moment dat je een nieuw pand aankoopt en opneemt, wordt dit pand bij akte toegevoegd aan het onderpand.

Dit maakt de administratie efficiënter.

De kosten: rente en voorwaarden

Natuurlijk wil je weten wat het kost. De rente voor een Acreis-achtige constructie ligt vaak iets hoger dan voor een traditionele, eenvoudige verhuurhypotheek.

Dit betaal je voor de flexibiliteit. Momenteel (eind 2024) zitten rentepercentages voor dergelijke beleggingsfaciliteiten vaak tussen de 5,0% en 6,5%.

Dit hangt af van je totale portefeuille, de Loan-to-Value (LTV) en je ervaring als belegger. Naast de rente zijn er advies- en afsluitkosten. Reken op een adviesfee van €2.500 - €4.000 en notariskosten voor het vestigen van het recht van hypotheek (rond de €1.000 - €1.500). Het grote voordeel is dat je deze eenmalige kosten maar één keer maakt, bij de inrichting van de faciliteit wanneer je een verhuurhypotheek gaat aanvragen voor 2026.

Elke volgende aankoop die je financierd met de Acreis-hypotheek, kost je in principe alleen de notariskosten voor het toevoegen van het pand, wat vaak neerkomt op een paar honderd euro.

Vergeet niet de 'borgstellingskosten' (bkr) of een eventueel persoonlijk borgstelling. Bij de meeste beleggershypotheken eist de bank een borgstelling voor de privésfeer. Dit is standaard. Bekijk voor meer flexibiliteit de Domivest verhuurhypotheek rentetarieven en acceptatiebeleid, die vaak soepeler zijn dan bij een reguliere bank.

Zo mag je vaak tot 50% van de aankoopsom aflossingsvrij blijven, wat je cashflow ten goede komt. De focus ligt op de onderliggende waarde en huurstroom, niet zo zeer op je persoonlijke inkomen (mits je voldoende vermogen in je portefeuille hebt).

Praktische tips voor jou als belegger

Als je overweegt om met een dergelijke faciliteit te werken, bereid je dan goed voor. De basis moet perfect op orde zijn.

Zorg voor een sluitende administratie van je huurcontracten. De WWS (Woning Waarderings Stelsel) punten moeten kloppen.

Een onjuist punt kan het maximale huurcontract bedrag beïnvloeden en dus je leencapaciteit. Loop je contracten na en zorg dat je huurders de juiste huurovereenkomsten hebben (zoals een model huurcontract voor de vrije sector). Denk strategisch na over Box 3 versus Box 1.

De Acreis-hypotheek is bij uitstek geschikt voor Box 3 beleggers (particuliere verhuur). De rente is aftrekbaar in Box 3, wat je belastingdruk verlaagt.

Ga je echter zelf wonen in een van de panden of verhuur je aan je eigen bedrijf? Dan kan het fiscale plaatje anders worden (Box 1). Overleg dit altijd met een fiscalist. Ook voor je rendementsberekening: door de flexibele opname betaal je minder rente over het totale vermogen, wat je netto rendement opkrikt.

Verdeel je portefeuille slim. Gebruik de faciliteit niet alleen voor aankoop, maar ook voor verduurzaming.

Een pand met label D dat je naar label A brengt, stijgt in waarde en huurpotentieel. Je gebruikt dan dus 'goedkoop' geld (de Acreis-lening) om een hoger rendement te genereren. Tot slot: bouw een buffer.

Hoewel de faciliteit flexibel is, blijft het schuld. Zorg dat je voldoende liquide middelen achter de hand hebt voor onverwachte reparaties of een tijdelijke leegstand. Zo blijf je de baas over je eigen vastgoedimperium.