Eigen geld inleggen voor verhuurhypotheek: Hoeveel kapitaal heb je minimaal nodig?
Je staat op het punt om je eerste verhuurwoning te kopen. Je hebt een leuke woning gevonden, maar de bank vraagt om flink wat eigen geld. Hoeveel precies?
Dat is precies wat we hier uitleggen. Geen vaag gedoe, maar concrete cijfers en stappen die je vandaag nog kunt gebruiken.
Wat is een verhuurhypotheek?
Een verhuurhypotheek is een speciale lening voor woningen die je niet zelf bewoont, maar verhuurt.
Je bent particulier, geen professionele belegger. De bank ziet dit als een risicovollere investering dan een gewone hypotheek voor je eigen huis.
De regels zijn sinds 1 juli 2024 aangescherpt door de Wet betaalbare huur. Dit betekent dat je huurinkomsten strenger worden gecontroleerd. De bank kijkt niet alleen naar wat je kunt lenen, maar ook naar of de huurinkomsten de hypotheeklasten dekken. Let op: een verhuurde woning is minder waard dan een leegstaande woning.
De marktwaarde daalt omdat kopers vaak een huurder moeten overnemen. Dit beïnvloedt direct hoeveel je kunt lenen.
Hoeveel moet je zelf inleggen?
De minimale eigen inleg varieert tussen de 10% en 30% van de woningwaarde. Dit hangt af van de geldverstrekker en het risicoprofiel.
Banken financieren maximaal 70% tot 80% van de woningwaarde. Sommige geldverstrekkers, zoals Van Bruggen, financieren tot 90% in specifieke gevallen.
Maar reken niet op deze uitzondering. De standaard is lager. Vergeet de overdrachtsbelasting niet.
In 2025 betaal je 10,4% over de aankoopprijs van een verhuurwoning. Dit bedrag moet je apart hebben, bovenop je eigen inleg voor de hypotheek. Rekenvoorbeeld: Voor een woning van € 300.000,- moet je minimaal € 30.000 (10%) eigen geld inleggen voor de hypotheek. Tel daar € 31.200 (10,4% overdrachtsbelasting) bij op. Je hebt dus € 61.200 nodig om te beginnen.
Voorwaarden van een verhuurhypotheek
Elke bank heeft zijn eigen voorwaarden. ABN AMRO biedt een Budget Hypotheek voor verhuur.
ING heeft een Annuïtaire Hypotheek beschikbaar voor verhuur. Rabobank werkt met Plusvoorwaarden voor verhuurders.
De huurinkomsten tellen niet mee voor je belastingaftrek. Ze zijn niet aftrekbaar, maar tellen wel mee voor je leencapaciteit. De bank berekent een percentage van de huurinkomsten als extra inkomen. De Wet betaalbare huur stelt sinds 1 juli 2024 maximale huurprijzen vast.
Controleer of de huur die je vraagt onder deze grens valt. Te hoge huur kan problemen geven met de bank en de overheid.
Het WWS (Woningwaarderingsstelsel) bepaalt de maximale huurprijs. Zorg dat je dit systeem kent voordat je een woning koopt. Een woning met een hoge WWS-score levert meer huur op en verhoogt je leencapaciteit.
Hogere rente bij een verhuurhypotheek
De rente voor een verhuurhypotheek is hoger dan voor een reguliere hypotheek. Verwacht 0,5% tot 1,5% extra rente. Doe daarom ook eens een stresstest voor je verhuurhypotheek om te zien wat er gebeurt als de rente stijgt naar 7%.
Dit komt omdat de bank meer risico loopt. De rente is aftrekbaar voor Box 3, maar niet voor Box 1. Je huurinkomsten vallen in Box 3.
Dit betekent dat je geen voordeel hebt van de hypotheekrenteaftrek zoals bij een eigen woning.
De exacte rente hangt af van je financiële situatie en de woning. Vraag altijd een offerte op maat aan. Vergelijk meerdere geldverstrekkers, zoals ABN AMRO, ING en Rabobank.
Risico's van een verhuurhypotheek
Je loopt risico op leegstand. Als de huurder vertrekt, blijven de lasten doorlopen. Zorg voor een financiële buffer van minimaal 6 maanden lasten.
De woningmarkt kan dalen. Als je woning minder waard wordt, kun je in de problemen komen bij verkoop of herfinanciering.
Houd rekening met een lagere marktwaarde door verhuur. De Wet betaalbare huur kan je huurinkomsten beperken.
Je kunt niet zomaar de huur verhogen. Dit beperkt je rendement op de korte termijn. Verduurzaming kan verplicht worden.
Verschillen met gewone hypotheek
De overheid stelt steeds strengere eisen aan energiezuinige woningen. Investeer in isolatie of zonnepanelen om je woning toekomstbestendig te maken.
Een gewone hypotheek is voor je eigen woning. Je krijgt hypotheekrenteaftrek in Box 1. Bij een verhuurhypotheek voor expats valt alles in Box 3. Je betaalt meer belasting over de huurinkomsten.
De looptijd van een verhuurhypotheek is vaak korter. Banken eisen een snellere aflossing.
Dit verhoogt je maandlasten. De voorwaarden zijn strenger.
Je krijgt geen Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De bank loopt meer risico en vraagt daarom meer zekerheden. Zoek je een verhuurhypotheek voor studentenpanden? Het rendement op verhuur is anders.
Je verdient aan huurinkomsten, maar je moet rekening houden met belasting, onderhoud en leegstand. Een berekening van je netto rendement is essentieel.
Stap-voor-stap handleiding
Volg deze stappen om je minimale eigen inleg te bepalen en een verhuurhypotheek aan te vragen.
- Bereken je maximale hypotheek: Gebruik een online rekentool voor verhuurhypotheken. Vul je inkomen, spaargeld en de woningwaarde in. Dit duurt 10 minuten.
- Zoek een geschikte woning: Kies een woning die voldoet aan de WWS-eisen. Controleer de huurinkomsten en de verduurzamingskosten. Neem hier 2-4 weken voor.
- Laat je adviseren: Praat met een financieel adviseur over fiscale regels en huurinkomsten. Dit duurt 1 uur.
- Vraag een offerte aan: Neem contact op met ABN AMRO, ING of Rabobank. Vraag een offerte voor een verhuurhypotheek. Dit duurt 1-2 weken.
- Controleer de overdrachtsbelasting: Zorg dat je 10,4% extra klaar hebt staan. Dit is verplicht voor verhuurwoningen in 2025.
- Sluit de hypotheek af: Teken de offerte en regel de notaris. Dit duurt 4-6 weken.
Veelgemaakte fouten: Vergeet niet dat een verhuurde woning minder waard is. Reken niet op de volle marktwaarde. Controleer altijd de WWS-score voordat je koopt.
Verificatie-checklist
- Heb je minimaal 10-30% eigen geld berekend?
- Zijn de huurinkomsten voldoende om de lasten te dekken?
- Ken je de WWS-score van de woning?
- Heb je rekening gehouden met 10,4% overdrachtsbelasting?
- Is de woning energiezuinig genoeg voor de toekomst?
- Heb je een buffer voor leegstand?
- Heb je offertes vergeleken van ABN AMRO, ING en Rabobank?
Als je alle punten kunt afvinken, ben je klaar om je verhuurhypotheek aan te vragen. Succes met je investering!