Eigen geld inleggen voor verhuurhypotheek: Hoeveel heb je minimaal nodig?
Stel je voor: je hebt die ene perfecte beleggingspand gevonden. Een charmant appartementje in Utrecht, een eengezinswoning in Eindhoven, maakt niet uit. Je ziet het al voor je: netjes verhuurd, een stabiele stroom huurinkomsten en een mooi rendement voor later. Je belt een onafhankelijke hypotheekadviseur. De eerste vraag is altijd: "En, hoeveel eigen geld kunt u inleggen?" Het is een vraag die de droom soms meteen doet vervliegen. Want eigen geld? Hoeveel heb je daar nu eigenlijk echt voor nodig? Laten we dat eens helder op een rijtje zetten, zonder ingewikkelde bankentaal.Stap 1: De basisberekening van de bank
De meeste mensen denken dat ze minimaal 20% eigen geld nodig hebben.
Dat is het oude, veilige verhaal. In de praktijk ligt dat vaak anders, en vaak zelfs gunstiger. De bank kijkt namelijk naar de marktwaarde van het pand op het moment dat je het koopt, inclusief de kosten koper. Die 20% is een percentage van die totale som.
Stel: je koopt een pand voor € 300.000,-. De kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, advies) zijn ongeveer € 10.000,-.
De totale investering is dus € 310.000,-. De bank financiert maximaal 80% van de marktwaarde.
In dit geval € 248.000,-. Het bedrag dat jij zelf moet inleggen is dan € 62.000,-. Dat is dus méér dan de € 60.000,- die je had gerekend op basis van de aankoopprijs.
Veelgemaakte fout: Je berekent je eigen geld over de aankoopprijs in plaats van over de totale investering (inclusief kosten koper). Zo kom je bedrogen uit op de dag dat je moet tekenen.
Stap 2: De huurpenning als hefboom
Hier wordt het interessant. De bank wil zekerheid.
Die krijgen ze niet alleen van jouw eigen geld, maar vooral van de huurinkomsten die het pand gaat genereren. De bank moet erop kunnen vertrouwen dat de huur de hypotheeklasten (renten en aflossing) dekt. Dit heet de 'huurpenningdekking'.
Voor verhuurhypotheken mag je vaak een hogere schuld hebben dan je op basis van je eigen inkomen zou kunnen lenen.
De bank rekent met een zogenaamde 'huurwaardefactor'. Die ligt vaak tussen de 17 en 20. Dit betekent dat de jaarhuur (na aftrek van servicekosten) vermenigvuldigd met dit factor het maximale financieringsbedrag bepaalt.
Een voorbeeld: een pand verhuurd voor € 1.100,- per maand, dus € 13.200,- per jaar. Met een factor van 18 is het maximale hypotheekbedrag € 237.600,-. De bank financiert dus op basis van de huur, niet alleen op jouw spaargeld.
Veelgemaakte fout: Vergeten dat de huur de hoofdrol speelt. Je focust te veel op je eigen spaargeld en het verhaal van de bank over het 'maximale leenbedrag' op basis van inkomen, terwijl de verhuurhypotheek een eigen regime kent.
Stap 3: De verhuurhypotheek-offerte en het WWS
Voordat je een bod doet, is het slim om een offerte te hebben.
In de offerte staat precies wat je maximaal kunt lenen. Tegelijkertijd moet je rekening houden met de Wet Waarborgverhuur (WWS). De huur die je straks mag vragen, wordt door de overheid maximaal vastgesteld op basis van het puntenstelsel (WWS). Het puntenaantal hangt af van de grootte, energieprestatie en kwaliteit van het huis.
Een pand met weinig punten mag je niet zomaar voor € 1.400,- verhuren. Je bent dan gebonden aan een lagere huur.
Dat betekent dat je maximale leencapaciteit op basis van de huurpenning lager uitvalt.
De bank houdt hier rekening mee. Ze financieren namelijk op basis van de wettelijk toegestane huur, niet op basis van wat je hoopt te vragen. Actie: Bekijk de actuele Domivest verhuurhypotheek voorwaarden en bereken vooraf het puntenaantal van je beoogde pand via een WWS-calculator.
Weet dus wat je wettelijk maximaal mag vragen. Anders loop je het risico een pand te kopen dat je niet rendabel kunt verhuren.
Veelgemaakte fout: Een bod uitbrengen op basis van een inschatting van € 1.500,- huur, terwijl het WWS-puntentstel aangeeft dat je maximaal € 1.150,- mag vragen. De bank financiet dan veel minder en je eigen geldbehoefte stijgt enorm.
Stap 4: De verduurzaming en de impact op je eigen geld
Een energiezuinig huis is goud waard. Niet alleen voor de huurder, maar ook voor jou. Een beter energielabel levert namelijk meer punten op in het WWS.
Meer punten betekent een hogere maximale huur. En een hogere maximale huur betekent dat de bank je een groter deel van de aankoop financiert.
Je eigen geldbehoefte daalt dus als je een huis verduurzaamt. Stel je koopt een huis met label F.
De maximale huur is laag. De bank financiert minder. Als je een verhuurhypotheek wilt aanvragen, moet je in dit geval € 70.000,- eigen geld inleggen.
Je investeert € 20.000,- in isolatie, een warmtepomp en zonnepanelen. Het label springt naar A.
De maximale huur stijgt met € 200,- per maand. De bank ziet nu meer zekerheid en financiert meer. Je eigen geldbehoefte kan dalen naar € 50.000,-. De investering in verduurzaming verdien je dus dubbel en dwars terug: via lagere energielasten voor de huurder, een hogere huur en een lagere eigen inleg.
Veelgemaakte fout: Verduurzaming zien als een kostenpost. Het is een investering die direct je financieringsruimte vergroot. Een label A-pand is veel makkelijker te financieren dan een label G-pand.
Stap 5: De rol van Box 3 en de eindstreep
Je eigen geld is ingelegd, de hypotheek rond. Nu komt Box 3 om de hoek kijken. De Belastingdienst ziet je beleggingspand als vermogen, waarbij een Acreis vastgoedhypotheek voor de professionele belegger extra flexibiliteit biedt.
De huurinkomsten tellen mee, maar je mag de hypotheekrenten en kosten aftrekken.
Het netto-rendement dat overblijft, wordt belast. De hoogte van je eigen geld inleg bepaalt je schuldgraad en dus hoeveel vermogen je overhoudt.
De eindstreep is het moment dat je de sleutel krijgt. Zorg dat je naast het benodigde eigen geld voor de aankoop (minimaal 20% tot 25% inclusief kosten) ook nog een buffer achter de hand houdt. Reken op ongeveer € 3.000 tot € 5.000 voor onverwachte zaken in het eerste jaar, zoals leegstand of een kapotte boiler. De bank eist dit niet direct, maar een verstandige belegger doet dit wel.
Checklist: Ben je er klaar voor?
Voordat je vol overgave die bezichtiging inloopt, loop je even deze punten na. Zo weet je precies waar je aan toe bent.
- Reken je maximale financiering: Vraag een onafhankelijke adviseur om een berekening op basis van de beoogde huur (en check het WWS).
- Tel de kosten koper: Reken 3% tot 4% bovenop de aankoopprijs voor belasting en notaris.
- Check het energielabel: Weet hoeveel punten het pand waard is. Is verduurzaming nodig om de financiering rond te krijgen?
- Bereken je eigen geld: (Aankoopprijs + Kosten koper) - Maximale financiering = Minimaal eigen geld.
- Houd een buffer over: Zorg dat je naast dit minimale bedrag nog € 3.000 - € 5.000 op de bank hebt staan.