Zonnepanelen voor huurders: Hoe reken je de stroomopbrengst door in de huur?

Stel je voor: je hebt een verhuurhypotheek lopen en je wilt je rendement opkrikken. Box 3 drukt en de energielasten van je huurder stijgen. Dan zijn zonnepanelen op je huurwoning een uitkomst.

Je verduurzaamt het vastgoed, verbetert het energielabel en je kunt de huurder een lagere energierekening beloven.

Maar hoe zit het met de stroomopbrengst? En wat betekent dat straks, als de saldering verdwijnt? Hier lees je precets hoe je dit slim aanpakt, zonder de huurder (en jezelf) tekort te doen.

Zonnepanelen op huurwoning: regels en afspraken

Voordat je de boormachine pakt, is het cruciaal om de afspraken op orde te hebben.

Je bent als verhuurder namelijk eigenaar van de panelen. Dat betekent dat je ze ook op je eigen verzekering moet meeverzekeren.

De huurder krijgt er wel profijt van, maar is niet verantwoordelijk voor het onderhoud. Je kunt de panelen kopen via je vastgoedbeheerder of een speciale verhuurder-hypotheek afsluiten voor verduurzaming. De eenmalige investering is vaak tussen de €4.000 en €6.000 voor een gemiddeld huis, afhankelijk van het aantal panelen (meestal 8 tot 10). De belangrijkste vraag is: hoe verwerk je de opbrengst in het huurcontract?

Je mag de kale huur verhogen voor de geïnstalleerde zonnepanelen. Een gangbare vuistregel is een huurverhoging van €2,50 per paneel per maand.

Terugleverkosten en saldering

Voor 10 panelen betekent dit een extra huurinkomst van €25 per maand. Dit is direct een fijne opsteker voor je netto rendement en de financiering van de panelen. Zorg wel dat je dit expliciet vastlegt in de huurovereenkomst of een addendum.

Hier wordt het interessant, en een beetje complex. Tot 1 januari 2027 mag de huurder salderen.

Dat betekent: de stroom die hij overdag opwekt en niet verbruikt, levert hij terug aan het net.

Hij krijgt hiervoor een nette vergoeding van zijn energieleverancier, waardoor zijn meter terugloopt. Tot die tijd is het voor de huurder een simpele rekensom: elk paneel levert hem direct geld op via zijn energierekening. Maar vanaf 2027 stopt de saldering.

Zelfverbruik verhogen

De terugleververgoeding wordt vastgesteld op een maximum van €0,0025 per kWh. Dit is een stuk lager dan de prijs die de huurder voor stroom van het net betaalt.

Je moet dus een slimmere constructie bedenken om te voorkomen dat de huurder straks te veel betaalt voor de stroom die hij teruglevert.

Je wilt namelijk wel dat het contract aantrekkelijk blijft. De oplossing na 2027 is simpel: zorg dat de huurder zoveel mogelijk stroom zelf verbruikt op het moment dat de zon schijnt.

Het gemiddelde zelfverbruik van een huishouden ligt nu op 25-30%. Dat kan oplopen tot 35% met slimme thermostaten in huurwoningen. Dit is pure winst. Je hoeft dan geen dure terugleververgoeding te betalen en de huurder bespaart direct op zijn eigen verbruik.

• Was de wasmachine en droger overdag (tussen 10:00 en 16:00 uur).
• Laad de elektrische auto (als die er is) op in de middag.
• Zet de vaatwasser aan voordat je naar je werk gaat.

Geef je huurder concrete tips. Hang een briefje in de meterkast met:

Deze gedragsverandering kost niets, maar verhoogt het zelfverbruik aanzienlijk. Zo blijft de investering voor jou rendabel en houdt de huurder een lage energierekening. Laten we de cijfers erbij pakken.

Kosten en opbrengst berekenen

Je investeert €5.000 in 10 panelen. De levensduur is 25-30 jaar.

De terugverdientijd voor jou als verhuurder ligt momenteel tussen de 3 en 5 jaar. Hoe zit dat?

Je verhoogt de huur na verduurzaming met €25 per maand (€300 per jaar). Daarnaast bespaar je als verhuurder op het energielabel van je woning, wat gunstig is voor de WWS-score en eventuele subsidies vanuit de woningcorporatie. De huurder bespaart op zijn energierekening.

Zonder saldering is de besparing voor de huurder ongeveer gelijk aan de stroom die hij direct verbruikt. Met een gemiddelde stroomproductie van 350 kWh per paneel per jaar en een eigen verbruik van 30% (105 kWh), scheelt dit de huurder al snel €30-€40 per jaar per paneel (afhankelijk van de energieprijs).

Rekenvoorbeeld: 10 panelen = €25 extra huur per maand. De huurder bespaart €100-€150 per jaar aan energie. De verhuurder verdient de investering in 4-5 jaar terug via de huurverhoging en subsidies.

Let op: zonder saldering mag je als verhuurder de opgewekte stroom niet zomaar 'verhuren' tegen nettarief.

De constructie die vaak wordt gebruikt is dat de huurder de panelen 'huurt' of koopt, of dat je de stroom via een speciale energiecontractconstructie aanbiedt. Echter, de meest eenvoudige en juridisch veilige weg is de vaste huurverhoging per paneel, gecombineerd met het stimuleren van zelfverbruik. De huurder betaalt voor het 'gebruik' van de duurzame energievoorziening, waarbij ook laadpalen plaatsen bij huurwoningen steeds vaker onderdeel worden van de verduurzamingsstrategie.

Veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt

Een valkuil waar veel verhuurders intrappen: de panelen uitzetten als de huurder dreigt te veel terug te leveren. Dit is pure nonsense.

Je betaalt voor de installatie, maar schrapt de opbrengst. Zelfs met de lage terugleververgoering na 2027 levert elke kWh die de huurder *niet* van het net hoeft te halen geld op.

• De huurder toestemming geeft voor plaatsing.
• De huurverhoging per paneel is vastgelegd.
• Het onderhoud bij jou als verhuurder ligt (uitgezonderd schade door de huurder).
• Bij einde huurcontract de panelen achterblijven (roerende zaken vs onroerend goed; dit kan juridisch tricky zijn, dus check dit met je beheerder).

De stroom is immers gratis zonnestroom. Een andere fout is het niet goed vastleggen van de afspraken. Zorg dat er in het huurcontract staat dat:

Check dit altijd met je hypotheekverstrekker. Sommige verhuurhypotheek-verstrekkers eisen dat de woning minimaal energielabel C heeft en zien zonnepanelen als een waardevermeerdering.

Checklist: Ben je er klaar voor?

Voordat je akkoord geeft op de installatie, loop je deze lijst even langs. Dan weet je zeker dat je je rendement maximaliseert en je huurder tevreden houdt. Met deze aanpak ben je niet alleen een duurzame verhuurder, maar ook een slimme belegger.

• Financiering: Is de investering gedekt via je verhuurhypotheek of eigen vermogen? Wat is de verwachte ROI?
• Huurcontract: Is de huurverhoging van €2,50 per paneel vastgelegd?
• Subsidie: Heb je gecontroleerd of je als verhuurder recht hebt op subsidie (bijv. via de ISDE of een woningcorporatie-regeling)?
• Verzekering: Staan de panelen goed op de polis?
• Communicatie: Heb je de huurder uitgelegd hoe hij zijn verbruik moet aanpassen voor maximale besparing?
• Toekomstbestendig: Weet je hoe je omgaat met het einde van de saldering in 2027?