Huurverhoging na verduurzaming: Hoeveel mag je de huur verhogen per labelstap?

Je hebt net geïnvesteerd in zonnepanelen, dubbel glas of een warmtepomp. Je woning is nu een stuk duurzamer en je energielabel is flink verbeterd.

Logisch dat je de huur wilt verhogen, maar hoeveel mag je precies vragen? De regels zijn best streng en als je te veel vraagt, loop je het risico op bezwaar of een hoge boete. In dit stappenplan lees je precies hoe je dit slim aanpakt, welk bedrag je mag rekenen per labelstap en hoe je dit verantwoord vastlegt in je huurcontract.

Stap 1: Check of je woning vrije sector of sociale huur is

Voordat je überhaupt aan huurverhoging na verduurzaming denkt, moet je weten welke regels voor jouw woning gelden.

Valt je woning in de vrije sector of is het een sociale huurwoning? Dat bepaalt alles. Check het huurcontract. Bij een sociale huurwoning staat de maximale huurprijs vaak vermeld en valt deze onder het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Vrije sectorwoningen hebben een huurprijs boven de liberalisatiegrens (in 2024 is dit € 879,66).

Let op: Pas het puntensysteem nooit toe op een vrije sectorwoning. Dat is een veelgemaakte fout en levert niets op.

Woon je in een appartement dat net boven de grens zit? Controleer dit altijd eerst, voordat je plannen maakt voor een huurverhoging.

Stap 2: Begrijp de maximale huurverhoging percentages

Los van verduurzaming gelden er vaste maximumpercentages voor huurverhoging. Die percentages gelden voor zowel sociale huur als vrije sector.

Overschrijd je deze, dan is je huurverhoging ongeldig. Voor vrije sectorwoningen geldt in 2026 een maximum van 4,4%.

Deze wetgeving loopt tot 1 mei 2029. Je huurder heeft 4 maanden de tijd om bezwaar te maken na de huurverhogingsdatum. Voor sociale huurwoningen zijn de regels iets complexer: Deze percentages zijn het startpunt.

• Maximaal 4,1% per 1 juli 2026.
• Tot 1 juli 2026 geldt een maximum van 5%.
• Is de huur lager dan € 350? Dan is de maximale stijging € 25 per maand.
• Bij een hoger middeninkomen mag je maximaal € 50 extra vragen.
• Bij een hoog inkomen (boven de inkomensgrens van € 59.504 voor een eenpersoonshuishouden) mag je maximaal € 100 extra vragen.

Wil je méér verhogen vanwege verduurzaming? Dan moet je dat apart onderbouwen.

Stap 3: Bereken de extra huur na energielabel verbetering

Hier gaat het om de kern van verduurzaming: hoeveel extra huur mag je vragen per labelstap? Dit wordt berekend op basis van het puntensysteem voor energieprestatie.

Elk energielabel heeft een vaste puntwaarde. De puntwaarden voor energieprestatie in 2024 zijn:

• Label A: 44 punten
• Label B: 40 punten
• Label C: 36 punten
• Label D: 32 punten

Een punt is in 2024 maximaal € 5,71 per maand waard. Bereken dus het verschil in punten en vermenigvuldig dit met € 5,71. Stel: je woning ging van label D (32 punten) naar label A (44 punten).

Dat is een verschil van 12 punten. 12 punten x € 5,71 = € 68,52 extra huur per maand. Dit is het absolute maximum dat je mag vragen voor deze labelstap. Dit bedrag mag je bovenop de reguliere huurverhoging (het percentage uit stap 2) rekenen, mits je woning sociaal wordt verhuurd.

Bij vrije sectorwoningen werkt het puntensysteem niet, maar kun je wel een hogere huur vragen op basis van de verbeterde woningkwaliteit.

De Huurcommissie hanteert hier wel strikte voorwaarden.

Stap 4: Dien een formele huurverhoging na woningverbetering in

Verwacht geen automatische huurverhoging na verduurzaming. Je moet actief een verzoek indienen bij je huurder.

Doe dit schriftelijk en onderbouw je verzoek met het nieuwe energielabel. Zo pak je het aan: Verstuur de brief aangetekend of via e-mail met leesbevestiging. Zo heb je altijd bewijs dat je huurder op de hoogte is.

1. Verzamel bewijs: het nieuwe energielabel (bijvoorbeeld via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) en facturen van de verduurzamingsmaatregelen.
2. Bereken de nieuwe huur: voeg de reguliere huurverhoging en de extra punten voor het label toe.
3. Stuur een brief of e-mail: informeer je huurder over de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum (minimaal 1 maand later) en de onderbouwing.
4. Houd rekening met bezwaar: geef je huurder de kans om te reageren. Bij sociale huur is een bezwaartermijn van 6 weken gebruikelijk, bij vrije sector 4 maanden.

Tip: Vraag huurverhoging na verduurzaming altijd actief aan bij bestaande huurcontracten. Doe dit niet mondeling, maar schriftelijk.

Stap 5: Voorkom fouten en weet wat wél en niet mag

Veel verhuurders maken dezelfde fouten. Zonde, want het levert vaak extra werk en conflicten op.

• Vervanging is geen woningverbetering: het vervangen van een kapotte ketel of oud raam is onderhoud, geen verduurzaming. Je mag daar geen huurverhoging voor rekenen.
• Verwacht geen automatische huurverhoging: je moet actie ondernemen. Doe je niets, blijft de huur hetzelfde.
• Overschrijd geen maximumpercentages: ook al staat er in je contract dat je meer mag vragen, de wet gaat boven je contract.
• Check of je woning in de vrije sector valt: pas het puntensysteem niet toe op vrije sectorwoningen.

Hieronder de belangrijkste valkuilen: Een andere veelgemaakte fout is het verwarren van onderhoud en verbetering.

Wil je zonnepanelen plaatsen en de stroomopbrengst doorberekenen? Dat is wél verduurzaming. Een oud dak repareren? Dat is onderhoud en levert geen extra huur op.

Stap 6: Check of de investering rendabel is

Een hogere huur is mooi, maar is je investering in verduurzaming ook rendabel?

Denk aan de kosten van zonnepanelen, een warmtepomp of spoumuurisolatie bij huurwoningen. Een energielabel A verhoogt de aantrekkelijkheid van je woning en verlaagt de leegstand. Bovendien bieden banken vaak gunstigere hypotheekvoorwaarden voor woningen met label A. Bereken je rendement:

• Investering: € 15.000 voor zonnepanelen en isolatie.
• Extra huur per maand: € 68,52 (label D naar A).
• Jaarlijks extra inkomen: € 822,24.
• Rentabiliteit: ongeveer 5,5% per jaar.

Daarnaast bespaar je op energiekosten en verlaag je je Box 3-belasting (vanwege de lagere WOZ-waarde door energiebesparing). Kijk ook eens naar een renteloze Warmtefondslening voor verhuurders om je verduurzaming te financieren. Overleg met je hypotheekverstrekker of je financiering mogelijk is.

Stap 7: Handel bij bezwaar of geschil

Als je huurder het niet eens is met de huurverhoging na woningverbetering, kan hij bezwaar maken. Bij sociale huurwoningen kun je de Huurcommissie inschakelen voor bemiddeling.

Bij vrije sectorwoningen is een gang naar de kantonrechter mogelijk. Voorkom escalatie door: Is er toch een geschil? Dien dan binnen 4 maanden na de huurverhogingsdatum bezwaar in bij de kantonrechter (vrije sector) of de Huurcommissie (sociale huur).

• Duidelijke onderbouwing te geven met het energielabel en berekeningen.
• De maximale huurverhoging niet te overschrijden.
• Goed te communiceren met je huurder.

Verificatie-checklist

• Is je woning sociaal of vrij sector? Controleer het huurcontract.
• Heb je het juiste maximumpercentage voor huurverhoging toegepast?
• Heb je de extra huur berekend op basis van het energielabel?
• Heb je de huurverhoging schriftelijk aangevraagd met onderbouwing?
• Heb je rekening gehouden met bezwaartermijnen (6 weken sociaal, 4 maanden vrij sector)?
• Is je verduurzaming een daadwerkelijke verbetering en geen onderhoud?
• Heb je gecheckt of de investering rendabel is?

Met deze stappen zorg je ervoor dat je verantwoord profiteert van je verduurzaming. Zo verhoog je niet alleen je huur, maar ook de waarde en aantrekkelijkheid van je vastgoed.