Waardebepaling in verhuurde staat: Waarom de taxatie lager is dan de marktwaarde

Je staat op het punt een verhuurde woning te kopen. Je ziet een mooie kans, maar de taxatie komt lager uit dan de vraagprijs.

Dat voelt verwarrend, alsof er iets mis is. Toch is dit heel normaal. Een taxatie in verhuurde staat kijkt anders naar de waarde dan een taxatie voor een leegstaande woning. In dit artikel leg ik je precies uit waarom dat zo is en wat het voor je verhuurhypotheek betekent.

Wat is een taxatie in verhuurde staat?

Een taxatie in verhuurde staat is een schatting van de marktwaarde van een woning die al verhuurd is. De taxateur kijkt niet alleen naar de stenen en de locatie, maar ook naar de huurovereenkomst die er al hangt. Want een huurder die er al woont, verandert de waarde van de woning.

Stel je koopt een appartement van 80 m² in Amsterdam. Als het leeg is, zou het misschien €450.000 waard zijn.

Maar er zit een huurder in met een tijdelijk contract voor €800 per maand. Dan is de verkoopwaarde voor een belegger lager, omdat de huuropbrengst nu eenmaal lager is dan de vrije markthuur.

Deze taxatie is belangrijk voor je verhuurhypotheek. De bank financiert namelijk een percentage van de getaxeerde waarde, niet van de vraagprijs. Dus als de taxatie lager is, moet je zelf meer eigen geld inleggen.

Waarom is de taxatie lager dan de marktwaarde?

De belangrijkste reden is het huurcontract. Een woning met een bestaande huurder heeft minder flexibiliteit.

Je kunt de huur niet zomaar opzeggen of de huurprijs verhogen naar de vrije markt.

Daardoor is de opbrengst voor een belegger lager en dus is de woning minder waard. Daarnaast kijkt een taxateur naar de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel). Deze score bepaalt de maximale huurprijs onder de Huurcommissie.

Als een woning een lage WWS-score heeft, mag je maar een beperkte huur vragen. Dat drukt de waarde. Box 3 speelt ook een rol. De Belastingdienst telt de woningwaarde mee in je vermogen.

Als de taxatie lager is, betaal je minder belasting over je vermogen.

Dat is een voordeel, maar het betekent ook dat je minder kunt lenen. Stel je koopt een woning voor €350.000, maar de taxatie komt uit op €320.000.

De bank financiert maximaal 90% van de taxatiewaarde, dus €288.000. Je moet dan €62.000 eigen geld inleggen in plaats van €35.000. Bekijk hier de voorwaarden voor de professionele belegger bij Dynamic Credit.

Hoe werkt de taxatie in de praktijk?

De taxateur begint met een visuele inspectie. Hij kijkt naar de staat van onderhoud, de indeling en de locatie.

Maar hij vraagt ook om het huurcontract en de huurspecificatie. Daaruit blijkt wat de huuropbrengst is en of er sprake is van een sociale huur of een vrije sector huur. Vervolgens berekent de taxateur de waarde op basis van de inkomstenbenadering. Dat betekent: hoeveel huur brengt de woning op, en wat is dat waard voor een belegger?

Een veelgebruikte formule is de bruto huurverdubbelaar. Als een woning €12.000 per jaar huur opbrengt, is de waarde ongeveer €240.000 (20 x de jaarhuur).

Maar de taxateur past de waarde aan op basis van het huurcontract.

Als er een sociale huurder in zit met een huur van €600 per maand, is de bruto huur €7.200 per jaar. 20 x €7.200 = €144.000. Dat is een stuk lager dan de marktwaarde van €350.000.

De taxateur kijkt ook naar de verduurzaming. Een woning met een energielabel A is meer waard dan een woning met label F. De bank wil weten of de woning toekomstbestendig is, omdat dat de huurwaarde op lange termijn beïnvloedt.

Varianten en modellen: wat zijn de verschillen?

Er zijn verschillende soorten taxaties. Een taxatierapport voor een verhuurhypotheek is anders dan een taxatie voor een gewone hypotheek. Bij een verhuurhypotheek kijkt de taxateur specifiek naar de huuropbrengst en de WWS-score.

Een ander model is de vergelijkingsmethode. Hierbij kijkt de taxateur naar vergelijkbare woningen die recent zijn verkocht.

Maar als die woningen leeg waren, is de vergelijking niet eerlijk. Daarom past de taxateur een correctie toe voor de verhuurde staat.

Die correctie kan 10% tot 30% lager zijn. Prijsindicaties: een taxatie voor een verhuurde woning kost tussen de €500 en €800. Dat is duurder dan een normale taxatie, omdat de taxateur meer tijd kwijt is aan het bestuderen van het huurcontract en de WWS-score.

Een voorbeeld: je koopt een woning in Rotterdam voor €280.000. De taxatie in verhuurde staat komt uit op €240.000, waarbij je voor de financiering ook kunt kijken naar Tulp Hypotheken voor je verhuurwoning.

De bank financiert 90% van €240.000 = €216.000. Je moet €64.000 eigen geld inleggen. Als je geen eigen geld hebt, kun je de woning niet kopen via deze bank.

Praktische tips voor beleggers

1. Check het huurcontract voor de aankoop. Vraag de huurovereenkomst op en kijk naar de huurprijs en de looptijd. Een contract met een hoge huur en een kort looptijd is gunstiger voor de taxatie.
2. Vraag een WWS-check. Laat een expert de WWS-score berekenen. Als de score laag is, weet je dat de taxatie lager uitvalt.
3. Verduurzaam de woning. Een beter energielabel verhoogt de taxatiewaarde. Investeer in isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Dat levert ook een hoger rendement op.
4. Shop rond bij banken. Niet alle banken hanteren dezelfde taxatiemethode. Sommige banken financieren ook op basis van de aankoopwaarde, niet alleen op de taxatiewaarde.
5. Reken met eigen geld. Zorg dat je minimaal 10% eigen geld achter de hand hebt voor een verhuurhypotheek. Dat maakt je aantrekkelijker voor de bank.

Een verhuurde woning kopen is een slimme belegging, maar je moet rekening houden met een lagere taxatie. Zorg dat je weet wat je kunt verwachten.

Met deze kennis kun je beter inschatten wat een verhuurde woning echt waard is. En dat helpt je om een verstandige investering te doen. Want uiteindelijk draait het om rendement, niet om de vraagprijs.