BKR registratie en verhuurhypotheek: Beleggen met een negatieve codering?

Stel je voor: je hebt een leuk appartement op het oog voor de verhuur. Een mooi rendement, een stabiele huurstroom.

Je belt de bank voor een verhuurhypotheek. Dan komt de vraag: "Staat u bij het BKR geregistreerd?" Je voelt meteen de spanning.

Een negatieve codering, een oude schuld, een misgelopen betaling. Betekent dit meteen einde oefening voor je vastgoedplannen? Helemaal niet.

Het is wel een extra horde, maar zeker niet onoverkomelijk. Veel beleggers denken dat een BKR-registratie een rode licht is voor een verhuurhypotheek. De realiteit is genuanceerder. Banken kijken naar het totaalplaatje, en een verhuurhypotheek zit anders in elkaar dan een gewone hypotheek voor je eigen woning.

Wat is een BKR-registratie eigenlijk?

Het BKR (Bureau Kredietregistratie) houdt in Nederland bij wie welke leningen heeft.

Een hypotheek, een persoonlijke lening, een creditcardlimiet, een roodstand bij de bank. Alles wordt geregistreerd. Een codering A1 betekent dat je netjes betaalt.

Een codering 1, 2 of 3 (of erger) geeft een betalingsachterstand aan. Die negatieve codering is een signaal voor banken: hier loopt iemand risico. Waarom is dit belangrijk? Omdat elke bank het BKR-rapport opvraagt bij een hypotheekaanvraag.

Ze willen zeker weten dat je je nieuwe maandlasten kunt dragen. Een oude, afgeloste schuld met een codering 1 is anders dan een lopende schuld met codering 3. De context telt.

Banken snappen dat iemand weleens een fout maakt, zeker als het om een eenmalige zaak gaat.

Hoe werkt een verhuurhypotheek met een BKR-registratie?

De kern van een verhuurhypotheek verschilt flink van een normale hypotheek. De bank kijkt niet alleen naar jouw inkomen, maar vooral naar de huurinkomsten van het pand.

Die huur moet de hypotheeklasten dekken. Bij een verhuurhypotheek wordt vaak een lagere loan-to-value (LTV) gehanteerd, bijvoorbeeld 70% of 80%. Dat betekent dat je zelf meer eigen geld moet inleggen. Een negatieve BKR-codering is geen automatische afwijzing.

De bank beoordeelt je aanvraag op risico. Een oude codering 1 van vijf jaar geleden, die inmiddels is afgelost, weegt minder zwaar dan een actuele codering 3.

Sommige banken, zoals ABN AMRO of ING, zijn strenger, terwijl gespecialiseerde verhuurhypotheken zoals bij Moneywise of Hypotheek24 meer maatwerk bieden.

Ze kijken naar je totale financiële plaatje: je vermogen, je beleggingservaring, de kwaliteit van het vastgoed. Specifieke details: een verhuurhypotheek vraagt om een WWS-score (Woning Waarde Stelsel) voor de huurprijs. De bank beoordeelt of de huur marktconform is.

Een negatieve BKR-codering kan leiden tot een hogere renteopslag, bijvoorbeeld 0,5% tot 1,5% extra. Of tot een lagere maximale lening. Sommige geldverstrekkers eisen een verklaring van je hypotheekadviseur dat de codering is opgelost of dat het een incident was.

Varianten en modellen: wat kost het en wat zijn je opties?

Er zijn verschillende soorten verhuurhypotheken, afhankelijk van je situatie. Een standaard verhuurhypotheek bij een grote bank kost vaak tussen de 4,0% en 4,5% rente (standen eind 2024).

Met een negatieve BKR-codering kan die rente oplopen naar 4,5% tot 5,0%. Je betaalt dus meer, maar het is nog steeds haalbaar als de huurinkomsten hoog genoeg zijn. Een alternatief is een verhuurhypotheek via een gespecialiseerde geldverstrekker, zoals Dynamic Credit met specifieke voorwaarden voor de professionele belegger of Vesting Finance. Deze partijen zijn flexibeler met BKR-registraties.

Ze vragen vaak een hogere rente, rond de 5,0% tot 5,5%, maar ze accepteren sneller een codering 1 of 2. De minimale inleg is wel hoger: je moet minimaal 30% eigen geld meenemen, soms meer.

Een derde optie is een hypotheek via een beleggingsfonds of crowdfundingplatform, zoals Collin Crowdfund of Geldvoorelkaar.

Hier leen je niet direct van een bank, maar van particuliere investeerders. De rente ligt hoger, vaak 6% tot 8%, maar BKR-registraties zijn minder relevant. Dit is handig als je snel wilt schakelen en geen zin hebt in een uitgebreide banktoets.

Prijzen: een lening van €200.000 voor een appartement in Amsterdam kost je bij zo'n platform maandelijks ongeveer €1.200 aan rente, exclusief aflossing. Vergeet niet Box 3.

De Belastingdienst ziet je vastgoed als inkomen uit sparen en beleggen. Een verhuurhypotheek telt mee als schuld. Een negatieve BKR-codering beïnvloedt je maximale lening, maar niet direct je belastingaangifte. Wel kan een hogere rente je aftrekpost verhogen, wat gunstig is voor je netto rendement.

Praktische tips om een verhuurhypotheek te krijgen met een negatieve codering

Check eerst je eigen BKR-rapport. Vraag het gratis aan via bkr.nl.

Kijk welke coderingen er staan en of ze actueel zijn. Een oude codering die is afgelost, kun je vaak laten verwijderen door contact op te nemen met de geldverstrekker die hem heeft geplaatst.

Dit duurt soms een paar maanden, maar het helpt enorm. Verzamel je documenten. Een verhuurhypotheek vraagt om meer papieren dan een normale hypotheek. Denk aan: huurcontracten met een WWS-score, een taxatierapport, een overzicht van je inkomsten en een plan voor verduurzaming.

Banken willen zien dat je het pand professioneel beheert. Een goed huurcontract met een huurprijs die voldoet aan de WWS-normen (bijvoorbeeld €1.200 voor een 2-kamerappartement in Utrecht) verhoogt je kansen.

Kies de juiste geldverstrekker. Niet elke bank is even streng. Start met een gespecialiseerde verhuurhypotheekadviseur die weet welke partijen openstaan voor jouw situatie.

Vraag offertes aan bij minimaal drie aanbieders. Vergelijk niet alleen de rente, maar ook de voorwaarden, zoals boetevrij aflossen of de mogelijkheid tot extra aflossing.

Bouw je eigen geld op. Hoe meer eigen geld, hoe minder risico voor de bank.

Spaar eerst €50.000 tot €100.000 voordat je een verhuurhypotheek aanvraagt. Dit verlaagt je loan-to-value en maakt je aantrekkelijker, zelfs met een BKR-registratie. Overweeg ook om je eigen woning te verbouwen en overwaarde te gebruiken, als je die hebt.

Focus op rendement. Overweeg ook eens een vakantiewoning financieren met een verhuurhypotheek; een verhuurhypotheek draait immers om cashflow.

Zorg dat de huurinkomsten minimaal 1,2 keer de hypotheeklasten dekken. Bij een hypotheek van €300.000 en een rente van 4,5% zijn de maandlasten ongeveer €1.350.

De huur moet dan rond de €1.620 liggen. Kies voor vastgoed in gebieden met een hoge vraag, zoals studentensteden of wijken met goede voorzieningen.

Door slim gebruik te maken van een verbouwingsdepot bij je verhuurhypotheek, verhoog je het huurpotentieel en rendement op lange termijn. Sluit af met een buffer. Een verhuurhypotheek brengt risico's met zich mee, zoals leegstand of onderhoud. Zorg voor een reserve van 3 tot 6 maanden aan lasten.

Dit toont banken dat je stabiel bent, ook met een BKR-registratie. Met deze stappen bouw je stap voor stap aan een succesvolle belegging in vastgoed, ondanks een negatieve codering.