Vastgoed aankopen via een Holding-Werkmaatschappij structuur

Je staat op het punt om een tweede woning te kopen voor de verhuur. Spannend!

Alleen vraag je je af: moet je dat op je eigen naam doen of via een bv? Veel beleggers kiezen voor een Holding-Werkmaatschappij structuur.

Het klinkt ingewikkeld, maar het is eigenlijk best logisch. Ik leg het je simpel uit, alsof we aan de keukentafel zitten. We hebben het over geld, belastingen en hoe je jezelf beschermt.

Wat is een Holding-Werkmaatschappij structuur eigenlijk?

Stel je voor: je hebt een holding. Dat is een moederbedrijf.

Deze holding bezit niets anders dan aandelen van een dochterbedrijf. Die dochter noemen we de werkmaatschappij. In jouw geval koopt de werkmaatschappij het huis.

Jij bent de directeur van beide bedrijven. De holding is de baas.

De werkmaatschappij doet het werk: verhuren, onderhoud regelen en huur incasseren. Het geld stroomt van de huurder naar de werkmaatschappij. Daarna mag de werkmaatschappij dividend uitkeren aan de holding.

Zo bouw je vermogen op in de moedermaatschappij. Waarom doe je dit? Het geeft scheiding.

Jouw privé-vermogen is straks niet direct verbonden aan het huis. Als er iets misgaat, zoals een huurder die niet betaalt of een lekkage, blijft de schade beperkt tot de werkmaatschappij.

Je privé-spaarrekening blijft veilig. Daarnaast is het een manier om belasting te regelen. In Nederland werkt dit systeem met Box 3 voor je privé-vermogen. Via een bv bouw je vermogen op in een aparte zakelijke pot. Dit kan fiscaal aantrekkelijk zijn, afhankelijk van je situatie.

Waarom kiezen beleggers voor deze structuur?

Veel beleggers beginnen op hun eigen naam. Ze kopen een huis, zetten het op hun privé-rekening. Dat kan prima. Maar op een gegeven moment wil je groeien.

Misschien wil je drie of vier huizen kopen. Dan wordt het risico groter.

Als er bij één huis iets misgaat, raakt dat je hele vermogen. Een holding-werkmaatschappij structuur beschermt je.

Stel je werkmaatschappij heeft een schuld van €10.000 aan onderhoud. De holding is daar niet direct voor aansprakelijk. Je privé-vermogen is gescheiden.

Dit heet beperkte aansprakelijkheid. Een geruststellend idee. Financiering wordt ook makkelijker.

Banken kijken anders naar een bv. Ze zien een professionele opzet. Een verhuurhypotheek aanvragen via een werkmaatschappij kan soms soepeler zijn, vooral als je al wat ervaring hebt. De bank ziet een duidelijke structuur.

Belasting is een grote reden. In Box 3 betaal je belasting over je totale vermogen.

Een bv heeft een eigen vennootschapsbelasting. Als je veel huizen bezit, kan een bv voordeliger uitpakken.

Je betaalt dan over de winst van de werkmaatschappij, niet over je totale privé-vermogen. Dit scheelt soms duizenden euro's per jaar.

Hoe werkt het in de praktijk? Stap voor stap

Je begint bij de notaris. Je richt een holding op.

Dat kost ongeveer €600 tot €800. Daarna richt je een werkmaatschappij op. Ook dat kost €600 tot €800.

Totaal rond de €1.200 tot €1.600. Een investering, maar het waard.

Je stort geld op de rekening van de werkmaatschappij. Dit is startkapitaal. Minimaal €1 is genoeg, maar voor een huis heb je meer nodig. Je gebruikt dit geld voor de aankoop. De werkmaatschappij koopt het huis.

Bijvoorbeeld een appartement van €250.000. Je vraagt een verhuurhypotheek aan, eventueel door een familiebank hypotheek op te zetten via de werkmaatschappij.

De bank beoordeelt de huurinkomsten. Ze kijken naar het WWS-puntensysteem. Als je huis voldoet aan de huurcontracten en verduurzamingseisen, kun je jouw pand herfinancieren voor overwaarde en krijg je financiering.

Vaak tot 70% van de koopprijs. Dus voor een huis van €250.000 leen je €175.000.

De werkmaatschappij betaalt de hypotheeklasten. De huurder betaalt huur. Dit geld blijft in de werkmaatschappij.

Aan het eind van het jaar maakt de werkmaatschappij winst. Die winst mag je als dividend naar de holding overmaken.

De holding beheert dit geld voor je. De holding kan dit geld gebruiken voor nieuwe investeringen.

Of je leent het terug aan de werkmaatschappij. Zo blijft het vermogen groeien. Je houdt overzicht. Alles is gescheiden. Overzichtelijk en veilig.

Varianten en kosten: wat kost het en welke modellen zijn er?

Er zijn verschillende modellen. Een eenvoudig model is de eenmansholding. Jij bent de enige aandeelhouder.

De holding bezit 100% van de werkmaatschappij. Dit is het meest voorkomend voor kleine beleggers.

Kosten: notaris €1.500, jaarlijkse accountancy €800 tot €1.200. Een uitgebreider model is de structuur met meerdere werkmaatschappijen.

Bijvoorbeeld één werkmaatschappij per regio of per type vastgoed. Dit is handig als je 5+ huizen bezit. Kosten stijgen dan naar €2.000 per jaar voor boekhouding.

Prijsindicaties voor aankoop: een huis via een werkmaatschappij kost hetzelfde als privé.

Maar de financiering is anders. Een verhuurhypotheek via een bv kost vaak 0,2% meer rente. Bijvoorbeeld 4,5% in plaats van 4,3%. Dat is €200 per jaar extra op een lening van €175.000.

Voor verduurzaming werkt het gunstig. De werkmaatschappij mag investeren in zonnepanelen of isolatie.

Dit verlaagt het energielabel. Een hoger WWS-punt geeft meer huur. Je rendement stijgt.

Kosten voor verduurzaming: €5.000 tot €15.000 per huis. De werkmaatschappij trekt dit af van de winst. Vastgoedbeheer kun je uitbesteden.

Kosten zijn 5% tot 8% van de huur. Voor een huis met €1.000 huur per maand, betaal je €50 tot €80 per maand. Dit mag de werkmaatschappij aftrekken. Zo houd je tijd over voor nieuwe aankopen.

Tip: Start klein. Koop één huis via een werkmaatschappij. Kijk hoe het loopt. Daarna pas uitbreiden.

Praktische tips voor een vliegende start

Zoek een goede notaris. Kies er een die ervaring heeft met beleggers.

Vraag naar een standaard holding-werkmaatschappij pakket. Dat scheelt tijd en geld. Reken op €1.500 all-in. Regel je financiering op tijd.

Ga naar een hypotheekverstrekker die verhuurhypotheken doet. Vertel dat je via een bv koopt.

Vraag naar de voorwaarden voor Box 3 en WWS. Een goede adviseur helpt je hierbij.

Houd rekening met belastingaangifte. De werkmaatschappij doet aangifte vennootschapsbelasting. De holding doet aangifte inkomstenbelasting.

Schakel een accountant in. Kosten €800 per jaar. Dat voorkomt fouten.

Verduurzaam direct. Koop een huis met label C of lager. Investeer €5.000 in isolatie.

Dit verhoogt het WWS-punt. Je mag de huur verhogen.

Rendement stijgt naar 4% of 5%. Dat is €10.000 tot €12.500 per jaar op een huis van €250.000.

Monitor je cashflow. De werkmaatschappij moet genoeg geld houden voor onderhoud en hypotheek.

Zorg voor een buffer van 3 maanden huur. Bijvoorbeeld €3.000. Zo voorkom je problemen. Sluit goede verzekeringen af. Een opstalverzekering via de werkmaatschappij.

Kosten €300 per jaar. Een aansprakelijkheidsverzekering voor de bv.

Ook rond €200 per jaar. Dit beschermt je structuur.

Denk na over exit. Als je stopt, verkoop je de aandelen van de werkmaatschappij. De holding houdt de opbrengst.

Dit is vaak voordeliger dan privé verkopen. Check dit met je adviseur.

Je bent nu klaar om te starten. Deze structuur geeft rust en groei. Pak die kans. Veel succes met je eerste aankoop!