Leningovereenkomst tussen BV en DGA voor vastgoedaankoop

Stel je voor: je hebt een mooi pand op het oog, een appartement of een huisje dat perfect is voor de verhuur. Je wilt het kopen via je BV, maar de BV heeft niet genoeg cash. Je eigen spaarrekening wel.

Dan komt er een leningovereenkomst tussen jou en je BV. Simpel gezegd: jij leent geld aan je eigen bedrijf.

Je bent dan niet alleen de eigenaar, maar ook de financierder. Dat klinkt ingewikkeld, maar het is een krachtig instrument voor vastgoedbeleggers.

Het zorgt voor flexibiliteit en kan je rendement flink verhogen. Laten we eens kijken hoe dit precies werkt en wat de valkuilen zijn.

Wat is een leningovereenkomst tussen BV en DGA?

Een leningovereenkomst tussen een BV en de Directeur-Grootaandeelhouder (DGA) is een officieel contract.

Jij, als DGA, leent privé geld aan je eigen BV. De BV gebruikt dit geld om vastgoed te kopen. Je bent dus niet alleen de baas, maar ook de bank. Dit is heel gebruikelijk in de Nederlandse vastgoedwereld.

Het is een manier om vermogen vanuit privé de BV in te sluizen, zonder direct dividend uit te keren. Waarom is dit zo belangrijk?

Omdat het je opties geeft. Stel, je hebt €100.000 gespaard.

Je kunt dit direct in de BV storten als kapitaal. Maar je kunt het ook als lening verstrekken. Het voordeel van een lening is dat je de rente aftrekbaar kunt maken voor de BV.

Dat scheelt weer belasting. Bovendien blijf je privé eigenaar van het geleende bedrag.

De BV moet het ooit terugbetalen. Dit geeft je meer controle over je geld. De kern van de zaak is de afspraak.

Je legt vast hoeveel geld je leent, tegen welke rente en wanneer het terugbetaald moet worden.

Zonder deze overeenkomst ziet de Belastingdienst het mogelijk als verborgen dividenduitkering. Dat wil je niet.

Dan betaal je namelijk meteen box 3 belasting over het volle bedrag.

Een goede overeenkomst beschermt je dus tegen onverwachte belastingaanslagen.

Hoe werkt het in de praktijk? De kern en details

Het proces begint met het opstellen van de leningovereenkomst. Je hoeft niet naar een dure notaris. Een degelijke schriftelijke overeenkomst is vaak al voldoende.

Belangrijk is dat je de voorwaarden helder opschrijft. Denk aan de hoofdsom, de looptijd, de rente en de aflossingsvoorwaarden.

De rente moet marktconform zijn. Op dit moment (2024) ligt een realistische rente voor een onderhandse lening tussen de 4% en 6%.

Te lage rente lokt de Belastingdienst uit. Een voorbeeld: je koopt een appartement van €300.000 via je BV. De BV heeft €100.000 eigen geld en vraagt een verhuurhypotheek van €200.000.

Jij privé leent de BV €50.000. Je sluit een lening af voor 10 jaar met een rente van 5%.

De BV betaalt jou jaarlijks €2.500 rente. Deze rente is aftrekbaar voor de BV, wat de winst drukt. Jij privé ontvangt de rente en betaalt daarover inkomstenbelasting in box 3. De aflossing verloopt meestal annuïtair of lineair.

Bij een annuïteit betaal je elke maand hetzelfde bedrag, bestaande uit rente en aflossing. Bij een lineaire lening daalt de aflossing elke maand, maar de rente blijft gelijk.

Bespreek dit goed met je boekhouder. Het beïnvloedt je cashflow.

De BV moet de rente en aflossing kunnen betalen uit de huurinkomsten. Daarom is een goede huurder en een stabiele huurstroom essentieel. Vergeet de WWS-score niet.

De huurprijs die je kunt vragen, hangt af van de woningwaardering. Een hoge WWS-score betekent een hogere huur en dus meer cashflow voor de BV. Die cashflow is nodig om de lening te kunnen dragen.

Een verhuurhypotheek zonder voldoende huurinkomsten is moeilijk te krijgen. De lening van de DGA kan helpen om het gat te dichten, maar de basis moet kloppen.

Varianten en modellen: wat kost het?

Er zijn verschillende manieren om een leningovereenkomst in te richten. Een populaire variant is de lening met een vaste rente. Dit geeft zekerheid.

Je weet precies wat de BV maandelijks kwijt is. Een andere optie is een variabele rente, gekoppeld aan de Euribor. Dit is risicovoller, maar kan goedkoper zijn als de rentes dalen. De meeste DGA's kiezen voor een vaste rente van 5% voor een looptijd van 10 jaar.

Dit is een veilige en acceptabele rente voor de Belastingdienst. Een ander model is de achtergestelde lening.

Dit betekent dat de lening van de DGA achterstaat bij de banklening.

Als de BV in de problemen komt, betaalt de bank eerst. Dit is riskanter voor jou als DGA, maar aantrekkelijker voor de bank. Het kan helpen om een verhuurhypotheek via de BV rond te krijgen.

De bank ziet jouw inleg als extra zekerheid. De rente voor een achtergestelde lening is vaak iets hoger, bijvoorbeeld 6% tot 7%.

Wat kost het opzetten? Een eenvoudige leningovereenkomst kun je zelf opstellen met een sjabloon. Dat kost niets. Wil je het waterdicht hebben, dan schakel je een fiscalist in.

Een adviseur rekent al snel €500 tot €1.500 voor het opstellen en controleren van de overeenkomst.

Dat is een eenmalige investering die zich terugbetaalt in belastingvoordeel en zekerheid. Vergeet de notariële akte niet.

Als je een hypotheek op het vastgoed wilt vestigen voor je privélening, heb je een notaris nodig.

De notaris zet de lening om in een privé-hypotheek op het pand. De kosten hiervoor liggen tussen de €500 en €1.000. Dit is alleen nodig als je extra zekerheid wilt. Voor de meeste leningen tussen BV en DGA is een schriftelijke overeenkomst voldoende.

Belastingen en Box 3: de valkuilen

De Belastingdienst kijkt scherp naar leningen tussen BV en DGA. De rente moet marktconform zijn.

Te lage rente wordt gezien als dividend. Dan betaal je direct box 3 belasting over het volle bedrag. De rente die de BV aftrekt, moet voor jou belast zijn in box 3.

Een rente van 5% is op dit moment marktconform en veilig. Check de actuele rentes bij banken voor verhuurhypotheken om een goed beeld te krijgen.

Een valkuil is de aflossing. De BV moet de lening daadwerkelijk aflossen.

Als de BV de lening nooit aflost, ziet de Belastingdienst het weer als dividend. Leg daarom een duidelijk aflossingsschema vast. Bijvoorbeeld 10 jaar annuïtair. Zorg dat de BV de maandelijkse betalingen kan dragen.

Dit hangt samen met de huurinkomsten en de vaste lasten. Een goede vastgoedbeheerder kan helpen de cashflow te bewaken.

Verduurzaming speelt hier ook een rol. Als je een verbouwingsdepot bij je verhuurhypotheek gebruikt om het pand te verduurzamen, kan dit voordelig zijn. De BV kan de investering in isolatie of zonnepanelen aftrekken.

Dit verhoogt het rendement op de lange termijn. Een energiezuinig pand trekt betere huurders en heeft lagere lasten.

Dat maakt de aflossing van de lening makkelijker. Een laatste tip: overweeg bij uitbreiding van je portefeuille of je meerdere panden als onderpand inzet. Hou de lening verder gescheiden van andere transacties en gebruik een aparte bankrekening.

Zo blijft de administratie overzichtelijk. De Belastingdienst eist duidelijkheid.

Een rommelige administratie leidt tot vragen en mogelijk een boete. Een goede boekhouder is hierbij onmisbaar. Zij zorgen dat alles klopt en dat je profiteert van de voordelen.

Praktische tips voor een succesvolle lening

Begin met een goede voorbereiding. Schrijf eerst je plannen op papier.

Hoeveel geld heb je nodig? Wat is de verwachte huurinkomst?

Wat is de WWS-score? Bereken of de BV de rente en aflossing kan betalen. Gebruik een spreadsheet om de cashflow te doorrekenen. Wees realistisch. Neem een buffer op voor onverwachte kosten, zoals onderhoud of een leegstandsperiode.

Stel de leningovereenkomst op voordat je het vastgoed koopt. Zorg dat de financiering rond is voordat je bij de notaris staat.

Een verhuurhypotheek aanvragen duurt 4 tot 6 weken. De lening van de DGA moet daarvoor geregeld zijn. Begin op tijd. Zo voorkom je stress en fouten.

Kies voor een vaste rente van 5% voor een looptijd van 10 jaar. Dit is een bewezen model.

Het is veilig en acceptabel voor de Belastingdienst. Zorg dat de overeenkomst ondertekend is voordat het geld overgemaakt wordt. Geen mondelinge afspraken.

Alles moet schriftelijk vastliggen. Dit beschermt jou en je BV. Laat je adviseren door een specialist.

Een fiscalist die gespecialiseerd is in vastgoed en box 3. De kosten zijn €500 tot €1.500.

Dat is een kleine investering voor een hoop zekerheid. Zij weten precies wat er speelt en hoe je valkuilen omzeilt.

Zo bouw je veilig aan je vastgoedportefeuille en een stabiel rendement.