WWS-punten voor monumenten: Extra huurruimte voor Rijksmonumenten en stadsgezichten

Stel je voor: je hebt een prachtig Rijksmonument in de verhuur. Een pand met historie, karakter en een flink aantal vierkante meters.

Maar hoe zit het met de huurprijs? Mag je zomaar meer vragen?

Het antwoord is ja, maar alleen als je de regels kent. De Wet betaalbare huur en het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepalen precies hoeveel extra punten je krijgt voor een monument. Dat vertaalt zich direct naar een hogere maximale huurprijs.

Dit is niet zomaar een regeltje; het is een krachtig instrument voor je rendement. Laten we eens kijken hoe dit werkt voor jouw vastgoedportefeuille.

Krijg ik altijd extra WWS punten als mijn woning een beschermd dorps- of stadsgezicht is? Vraag en antwoord

Het antwoord is: nee, niet altijd. Het hangt af van de status van je pand.

Een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht levert je een extra huurruimte op van 5% op de maximale huurprijs.

Maar er zijn wel voorwaarden. De woning moet gebouwd zijn vóór 1965. En het pand mag geen rijksmonument, gemeentelijk monument of provinciaal monument zijn.

2.1 Algemene regels over de woningwaardering

Als je pand wel een monument is, gelden de regels voor monumenten en niet die voor het stadsgezicht. Check dit dus altijd eerst. Het is een veelgemaakte fout om deze categorieën door elkaar te halen. De verschillen in percentages zijn groot en hebben direct impact op je huurinkomsten.

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is de basis voor je huurprijsberekening. Voor onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer met gedeelde voorzieningen, zijn er 13 rubrieken.

Je waardeert alleen de gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen die tot de onroerende zaak behoren. Denk aan een gedeelde keuken, badkamer of tuin.

Zelf aangebrachte voorzieningen, zoals een eigen keukenblok, tellen niet mee tenzij jij als verhuurder de vergoeding hebt verstrekt. Dit is een cruciaal punt voor je vastgoedbeheer. Het gaat om de objectieve staat van het pand op het moment van verhuur.

De punten voor gedeelde ruimtes worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten dat toegang en gebruiksrecht heeft.

Stel je hebt 4 kamers in een pand en een gedeelde woonkamer van 20 m². Die 20 m² levert punten op, maar die worden dus door 4 gedeeld. Dit beïnvloedt direct de huurprijs per kamer.

Het eindsaldo van de punten wordt altijd afgerond op hele punten. Kom je uit op meer dan 250 punten?

Dan volgt er een aparte berekening. Dit is relevant voor high-end verhuur in de vrije sector.

De specifieke regels voor Rijksmonumenten

Voor Rijksmonumenten zijn er twee verschillende berekeningen, afhankelijk van de datum van je huurovereenkomst. Dit is een direct gevolg van de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, waarbij ook vocht en schimmel in de huurwoning een belangrijk aandachtspunt blijft voor het onderhoud.

Het is essentieel om deze datum goed te controleren. Het bepaalt welke methode je toepast en dus hoeveel extra huurruimte je krijgt.

Dit heeft een directe impact op je cashflow en rendement. Heb je een huurovereenkomst gesloten ná de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur? Let bij het bepalen van je jaarlijkse indexering ook op de huurbevriezing 2026 regels. Voor een Rijksmonument krijg je daarnaast een maximale huurprijs die 35% hoger is dan de basis huurprijs.

Dit is een forse extra marge. Stel je basis huurprijs komt uit op €700,-. Dan mag je voor een Rijksmonument maximaal €945,- vragen (€700 + 35%). Dit maakt een Rijksmonument een stuk aantrekkelijker voor verhuur.

Heb je een huurovereenkomst vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur?

Dan geldt een ander systeem. Je krijgt dan extra punten bovenop de normale WWS-berekening.

Voor een zelfstandige woning krijg je 50 extra punten. Voor een onzelfstandige woning (kamer) krijg je 10 extra punten. Dankzij de WWS punten voor buitenruimte vertaalt een punt zich in ongeveer €0,50 à €0,60 aan huur per maand.

Reken even mee: 50 extra punten is dus ongeveer €25 tot €30 extra huur per maand.

Dit is een mooie stapeling van je rendement.

Gemeentelijke en provinciale monumenten: een lager percentage

Naast Rijksmonumenten zijn er gemeentelijke en provinciale monumenten. Deze categorieën krijgen een extra huurruimte van 15% op de maximale huurprijs.

Dit is minder dan de 35% voor Rijksmonumenten, maar nog steeds een significante boost.

Stel je basis huurprijs is €700,-. Dan mag je voor een gemeentelijk monument maximaal €805,- vragen (€700 + 15%). Dit is een mooie marge voor een pand met historische waarde.

Let wel: deze regel geldt voor huurovereenkomsten ná de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur. Voor overeenkomsten vóór die datum gelden de normale WWS-regels zonder extra punten voor gemeentelijke of provinciale monumenten.

Het is dus slim om je huurcontracten te checken en eventueel te herberekenen. Dit kan een verschil maken van honderden euro's per jaar per pand.

Het praktische voordeel: zo pas je het toe op je verhuurhypotheek

Deze extra huurruimte is niet alleen leuk voor je cashflow, maar ook voor je verhuurhypotheek. Banken kijken naar de stabiele huurinkomsten bij de beoordeling van je financiering.

Een hogere maximale huurprijs betekent een hoger potentiële huurinkomsten. Dit kan helpen bij het aanvragen van een nieuwe verhuurhypotheek of het oversluiten van een bestaande.

Zorg dat je de berekening op orde hebt en documenteer waarom je een hogere huur vraagt. Dit geeft je meer financiële armslag. Verduurzaming speelt hier ook een rol.

Als je een monument verduurzaamt, bijvoorbeeld door isolatie of een warmtepomp, kan dit de WWS-score beïnvloeden. Maar let op: zelf aangebrachte voorzieningen tellen niet mee tenzij jij de vergoeding hebt verstrekt. Plan je verduurzaming dus slim in. Overleg met je vastgoedbeheerder en een taxateur om de maximale huurprijs opnieuw vast te stellen. Dit optimaliseert je rendement op de lange termijn.

Praktische tips voor beleggers

• Check altijd de huurovereenkomstdatum: Bepaal of de Wet betaalbare huur van toepassing is. Dit bepaalt of je +35% huurprijs of +50/+10 punten krijgt.
• Controleer de monumentstatus: Vraag bij de gemeente na of je pand een Rijksmonument, gemeentelijk monument of beschermd stadsgezicht is. De percentages verschillen sterk.
• Let op de bouwjaarvoorwaarde: Een beschermd stadsgezicht levert alleen +5% op als de woning gebouwd is vóór 1965 en géén monument is.
• Documenteer alles: Houd alle berekeningen en bewijsstukken bij. Dit is cruciaal bij geschillen of een huurcommissie-zaak.
• Combineer met verduurzaming: Plan verduurzaming slim om je rendement te verhogen zonder de historische waarde aan te tasten.

Met deze kennis kun je je vastgoedportefeuille optimaliseren. Gebruik de WWS-regels voor monumenten als een hefboom voor je rendement.

Het vraagt aandacht, maar de financiële voordelen zijn de moeite waard. Zo blijf je als belegger altijd een stap voor.