Vocht en schimmel in huurwoning: Wie is verantwoordelijk voor de herstelkosten?

Een vochtige hoek, een groene waas op de muur of dat muffe luchtje dat niet weggaat. Vocht en schimmel in een huurwoning is een drama. Het tast je spullen aan, is slecht voor je gezondheid en zorgt voor een onleefbare situatie.

Maar wie moet dit nou eigenlijk betalen? De verhuurder die het pand verhuurt, of jij als huurder?

Het antwoord ligt niet altijd voor de hand, maar de wet is hier best duidelijk over. Vooral voor beleggers die een verhuurhypotheek hebben lopen, is dit een cruciaal punt.

Een leegstaande woning door schimmel of een conflict met een huurder levert je namelijk nul rendement op en alleen maar kosten. Laten we de boel eens op een rijtje zetten.

Wie betaalt de onderhoudskosten van mijn huurwoning?

De basis is simpel: de verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud.

Dit zijn de grote klussen die de woning en de installaties in stand houden. Denk aan het vervangen van het buitenschilderwerk, het vernieuwen van de cv-ketel of het repareren van het dak.

Dit staat in de wet en de verhuurder mag deze kosten niet op jou verhalen. Als belegger weet je dat je hiermee rekening moet houden in je begroting. Een nieuwe cv-ketel van €2.500 of schilderwerk van €3.000 komt uit je eigen zak en moet gedekt worden door de huurinkomsten en je rendementsberekening. Aan de andere kant staat de huurder.

Jij bent verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud en kleine reparaties. Dit zijn de klusjes die ontstaan door normaal gebruik van de woning.

Denk aan het ontstoppen van een gootsteen, het vervangen van een lekkend leertje in de kraan of het vastzetten van een deurklink. Als huurder moet je dit zelf regelen en betalen. Als je dit niet doet, kan dit leiden tot meer schade, waar je uiteindelijk zelf voor aansprakelijk kunt worden gesteld.

Welke kosten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?

Om verwarring te voorkomen, is er een duidelijke lijst. De wet maakt onderscheid tussen ‘groot’ en ‘klein’ onderhoud.

Voor verhuurders die hun vastgoedportefeuille professioneel beheren, is het essentieel om deze lijst te kennen. Het voorkomt discussies en zorgt voor een goede relatie met je huurder, wat bijdraagt aan een stabiele cashflow. Groot onderhoud (voor de verhuurder):

• Vervangen van het buitenschilderwerk (elke 5 jaar).
• Vervangen van de cv-ketel (gemiddelde levensduur is 12-15 jaar).
• Repareren van lekkage aan het dak of de buitenmuren.
• Vervangen van het glas in de ramen bij barsten.
• Onderhoud aan de centrale verwarming- en warmwaterinstallatie.

Klein onderhoud (voor de huurder): Een veelvoorkomend probleem als vocht en schimmel kan in een grijs gebied vallen.

• Vervangen van een kapotte wc-bril.
• Repareren van een lekkend leertje in de kraan of de wc.
• Ontstoppen van de afvoer (tenzij het een structureel rioolprobleem is).
• Vervangen van kapotte lampen of fittingen.
• Het vastzetten van losse deurklinken of scharnieren.

Komt het door een lekkend dak? Dan is het de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Is het ontstaan omdat de huurder nooit de ramen openzet en de verwarming laag houdt? Dan kan het de verantwoordelijkheid van de huurder zijn.

De oorzaak is dus doorslaggevend. Dit hele verhaal is gebaseerd op het ‘Besluit kleine herstellingen’.

Besluit kleine herstellingen

Dit is een wettelijk document dat precies omschrijft wat onder ‘klein’ valt. Als verhuurder mag je in het huurcontract geen dingen opnemen die in de lijst van ‘groot’ vallen, maar die je toch bij de huurder wilt leggen. Dat is niet geldig.

De wet gaat boven het contract. Voor vastgoedbeleggers is het slim om je contracten te laten controleren door een specialist, zodat ze waterdicht zijn en voldoen aan de nieuwste regelgeving, zoals de WWS-punten voor de huurprijs.

Afspraken over kleine reparaties

Hoewel de wet duidelijk is, kunnen verhuurder en huurder onderling andere afspraken maken. Dit moet dan wel schriftelijk in het huurcontract staan.

Stel, jij bent een verhuurder en je huurder is een handige klusser die graag alles zelf doet.

Jullie kunnen afspreken dat de huurder het klein onderhoud voor zijn rekening neemt, en dat je daar een kleine vergoeding voor geeft in de vorm van een huurkorting. Dit kan voor beide partijen voordelig zijn. De huurder heeft meer zeggenschap en een lagere huur, de verhuurder heeft er geen omkijken naar. Let er bij dergelijke afspraken wel op dat je de servicekosten correct doorbelast.

Maar wees voorzichtig. Zorg dat dergelijke afspraken helder zijn.

Wie betaalt de materialen? Wat als de huurder het verkeerd repareert en er grotere schade ontstaat? Een heldere afspraak voorkomt later gedoe. Voor beleggers die een verhuurhypotheek hebben, kan een stabiele huurder die kleine klusjes zelf regelt een pré zijn. Het verlaagt de kans op leegstand en zorgt voor minder managementkosten. Soms is echter een ingrijpende renovatie en huurbeëindiging nodig om de woning toekomstbestendig te maken.

Wat kan ik doen als de verhuurder een gebrek niet repareert?

Het is het scenario waar elke huurder (en verhuurder) een hekel aan heeft: je meldt een lekkage of schimmelplek, en de verhuurder doet niets. De eerste stap is altijd: meld het gebrek schriftelijk.

Een telefoontje is niet genoeg. Je moet het later kunnen bewijzen. Stuur een e-mail of een ouderwetse brief.

Wees duidelijk: wat is het probleem, waar zit het en wat wil je dat er gebeurt?

Het Juridisch Loket heeft hiervoor handige voorbeeldbrieven. Als de verhuurder na een schriftelijke melding en een redelijke termijn nog steeds niets doet, kun je actie ondernemen. De eerste serieuze stap is de Huurcommissie inschakelen.

Dit is een onafhankelijke instantie die geschillen tussen huurders en verhuurders beslecht. Zij kunnen de verhuurder verplichten om de reparatie uit te voeren. Als je de Huurcommissie inschakelt, is het verstandig om alles goed te documenteren: foto’s van de schade, e-mails, en de datum van je schriftelijke melding.

Huurverlaging bij ernstige gebreken

Een krachtig middel bij structurele problemen is huurverlaging. Als je woning door schimmel of vocht ernstig is aangetast en de verhuurder weigert te repareren, kun je via de Huurcommissie een verlaging van de huurprijs aanvragen. Dit is niet zomaar een kleine korting; het kan oplopen tot een flink bedrag per maand, totdat het gebrek is verholpen.

Voor een verhuurder die rendement wil halen uit Box 3-beleggingen, is een dergelijke procedure funest voor de cashflow.

Het is dus in het belang van beide partijen om het snel op te lossen. Voor verhuurders die te maken krijgen met een huurverlaging, is het belangrijk om te weten dat dit niet met terugwerkende kracht kan.

Er zijn 3 soorten ernstige gebreken

De huurverlaging gaat in vanaf de datum dat de Huurcommissie de uitspraak doet (of soms vanaf de datum dat de huurder de verhuurder in gebreke stelde). De gemiste inkomsten over de periode daarvoor krijg je als verhuurder niet terug. Dit onderstreept het belang van preventief onderhoud en goed vastgoedbeheer.

De Huurcommissie deelt ernstige gebreken in in drie categorieën. Vocht en schimmel vallen vaak in categorie C.

Dit zijn gebreken die de woning onbewoonbaar maken of die een direct gevaar opleveren voor de gezondheid. Andere voorbeelden zijn gaslekkages of het ontbreken van drinkwater. Als een woning een ernstig gebrek heeft, mag de huurder de huur soms zelfs (tijdelijk) stopzetten of de sleutels inleveren, maar dat zijn extreme stappen die je het beste kunt vermijden door gewoon je werk te doen als verhuurder. Een schimmelplek door optrekkend vocht in de kelder is een duidelijk geval van een ernstig gebrek.

Het is een bouwkundig probleem dat de verhuurder moet oplossen. Een verhuurder die hier niets aan doet, loopt het risico op een lagere huur en een slechte reputatie. In de huidige markt, waar verduurzaming en goed onderhoud steeds belangrijker worden voor de WWS-score en dus voor de maximale huurprijs, is het dom om dit soort problemen te laten liggen.

Conclusie: Voorkomen is beter dan genezen

Voor huurders: meld problemen altijd schriftelijk. Zoek niet direct naar schuld, maar ga het gesprek aan.

Wees duidelijk en geef de verhuurder de kans om het op te lossen. Als dat niet lukt, schakel de Huurcommissie in. Je hebt recht op een leefbare woning.

Voor verhuurders en beleggers: investeer in preventie. Goede ventilatie is de nummer 1-oplossing tegen schimmel.

Zorg dat mechanische ventilatie goed werkt en dat ramen makkelijk open kunnen. Een kleine investering in een goed ventilatiesysteem of het controleren van de kitnaden in de badkamer voorkomt duizenden euro’s aan herstelkosten en huurders die huurverlaging aanvragen. Een stabiele huurder in een goed onderhouden woning levert je het beste rendement op je vastgoedportefeuille.