WWS punten voor buitenruimte: Hoeveel extra huur levert een balkon of dakterras op?

WWS-punten: de basis voor je huurinkomsten

Het WWS is het meetsysteem van de overheid om te bepalen of een huurprijs 'redelijk' is.

Het hangt samen met de kwaliteit en de grootte van de woning. De grenzen liggen sinds 2024 op 143 en 186 punten. Tot 143 punten zit je in de sociale huur, met een maximum huurprijs van €900,07. Tussen 144 en 186 punten zit je in de middenhuur, met huurprijzen tot €1.184,82.

Vanaf 187 punten mag je de vrije sector huur vragen, wat inhoudt dat je minimaal €1.184,83 mag rekenen. Voor beleggers is de vrije sector het interessantst, zeker vanwege de Box 3 hypotheekrenteaftrek.

Om die grens van 187 punten te halen, telt elk punt. Een balkon of dakterras is daarbij een makkelijke manier om extra punten te scoren, mits je het goed aanpakt.

Buitenruimte: balkon en dakterras

Voor een eigen buitenruimte zoals een balkon of dakterras geldt een specifieke formule. Je krijgt niet zomaar punten voor de aanwezigheid; de grootte telt zwaar.

De telling is sinds de zomer van 2024 simpelweg: 2 punten + 0,35 punt per m².

Stel, je hebt een balkon van 5 m². De berekening is dan: 2 (basis) + (5 × 0,35) = 3,75 punten. Als je een groter dakterras van 15 m² hebt, springen de punten naar 2 + (15 × 0,35) = 7,25 punten.

Dat is een aanzienlijke boost voor je totaalscore. Let op: er geldt geen minimale afmeting meer voor buitenruimte sinds 1 juli 2024.

Vroeger moest een balkon minimaal 1 m² zijn, nu mag het kleiner. Echter, de praktijk leert dat een te klein balkon geen huurder trekt, dus focus op functioneel formaat.

Gemeenschappelijke buitenruimte en verdeling punten

Niet elke woning heeft een privé-balkon. Veel appartementencomplexen hebben een gedeeld dakterras of tuin.

Ook die tellen mee, maar anders. Een gemeenschappelijke ruimte levert 0,75 punt per m² op.

Dit is de valkuil waar veel verhuurders intrappen: de punten moeten worden gedeeld door het aantal adressen dat er toegang toe heeft. Stel je hebt een gedeeld dakterras van 30 m² en er zijn 3 appartementen die er gebruik van mogen maken. De berekening is: 30 m² × 0,75 = 22,5 punten. Gedeeld door 3 adressen = 7,5 punten per woning.

De maximale score voor alle buitenruimten samen (dus privé + gemeenschappelijk) is vastgelegd op maximaal 15 punten.

Als je uitkomt op 20 punten, telt er dus maar 15 mee. Voor de meeste woningen zit je hier nog lang niet aan, maar bij grote dakterrassen is het goed om in de gaten te houden.

Energielabel en WOZ-waarde

Een buitenruimte alleen is niet genoeg voor de vrije sector. De andere twee pijlers van het WWS zijn het energielabel en de WOZ-waarde.

Sinds 2022 is de invloed van de WOZ-waarde gemaximeerd: deze mag maximaal 33⅓% (1/3e) van je totaalpunten vormen.

• Label A: 41 punten (voor woningen groter dan 40 m²).
• Label C: 22 punten.
• Label G: -15 punten (ja, je verliest punten!).

Dit voorkomt dat dure woningen in de vrije sector belanden terwijl de kwaliteit laag is. Verduurzaming is dus essentieel voor je rendement. Een goed energielabel levert direct punten op:

Een investering in isolatie of zonnepanelen betaalt zich hier direct terug. Het helpt je sneller boven de 187 punten te komen, waardoor je een hogere marktconforme huur kunt vragen en je investering sneller rendeert.

Monumentenregeling en prijsopslag

Woon je in een monument? Dan zijn de regels anders.

De puntentelling is vaak minder relevant omdat er een opslag op de huurprijs mag worden gerekend ongeacht het puntenaantal.

• Rijksmonument: 35% opslag op de huurprijs.
• Gemeentelijk of provinciaal monument: 15% opslag.
• Beschermd stads- of dorpsgezicht: 5% opslag.

Dit is een directe huurverhoging zonder dat je extra punten hoeft te scoren. De opslagen zijn als volgt: Deze opslag mag bovenop de maximale huurprijs worden gerekend die uit het WWS volgt. Vergeet ook niet om tijdig bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde om je belastingdruk in Box 3 te optimaliseren.

Als verhuurder van een monumentaal pand met een balkon, combineer je dus de punten van het balkon met de monumentenopslag. Soms is een huurder uitzetten voor een grote verbouwing nodig om dit rendement flink te verhogen.

Minimale afmetingen en kwaliteitseisen

Hoewel de minimale afmeting voor een balkon is geschrapt, zijn er wel degelijk regels voor andere ruimtes die meetellen voor de punten. Dit is relevant voor de indeling van je woning. Een ruimte moet namelijk een bepaalde grootte hebben om als 'volwaardig' te tellen.

Zo telt een slaapkamer kleiner dan 4 m² niet als slaapkamer, maar als 'overige ruimte'.

Een overige ruimte levert slechts 0,75 punt per m² op. Dat is een stuk minder dan de 1,5 punt per m² voor een volwaardige kamer.

Check dus je plattegrond; misschien is het slim om een muurtje te verzetten om die 4 m² te halen. Ook voor toiletruimtes geldt een eis: om als 'overige ruimte' te tellen, moet de toiletruimte minimaal 2 m² zijn. Een klein hokje van 1 m² telt dus helemaal niet mee in de puntentelling. Dit soort details bepaalt of je net boven of onder de grens voor middenhuur of vrije sector zit.

Stap-voor-stap: Bereken je extra punten

Wil je weten wat jouw specifieke balkon of dakterras oplevert? Volg deze stappen. Je hebt alleen een meetlint en je WWS-formulier nodig.

1. Meet de exacte oppervlakte. Reken uit hoeveel vierkante meter (m²) de buitenruimte beslaat. Bij een dakterras meet je de loopruimte, niet de plekken waar je geen kast of schuin dak hebt.
2. Kies de juiste formule. Is het een privé-ruimte? Gebruik dan: 2 + (Aantal m² × 0,35). Bij een gedeelde ruimte: Totale m² × 0,35 / Aantal adressen.
3. Check de maximumgrens. Tel alle buitenruimte-punten bij elkaar op. Is het totaal meer dan 15 punten? Dan mag je er maar 15 voor rekenen.
4. Tel op bij de rest. Voeg deze punten toe bij je score voor kamers, sanitair, keuken en energielabel.
5. Check de WOZ-limiet. Zorg dat de WOZ-punten niet meer zijn dan een derde van het totaal. Zo niet, dan zul je moeten verduurzamen om het puntentotaal te verhogen.
6. Documenteer het. Vanaf 1 januari 2025 ben je verplicht om een volledig puntenoverzicht mee te sturen met je huurcontract. Zorg dat je berekening klopt om boetes te voorkomen.

Veelgemaakte fouten bij buitenruimte

De wereld van het WWS zit vol valkuilen. De inspecteurs van de Huurcommissie kijken secuur. Zorg dat je deze fouten niet maakt, want ze kosten je geld of leveren juridische ellende op.

• De verkeerde formule: Sommige verhuurders tellen alleen de m² x 0,35 en vergeten de vaste 2 punten. Bij een klein balkon scheelt dat een halve punt, wat net het verschil kan maken.
• Gemeenschappelijke ruimte niet delen: Een gedeeld dakterras van 30 m² zomaar als 22,5 punten tellen voor één woning is fout. De Huurcommissie keurt dit direct af. Deel het altijd door het aantal adressen.
• De 15-punten limiet negeren: Je hebt een woning met twee balkons en een dakterras. Je telt ze allemaal op en komt op 18 punten. Fout. Het maximum is 15.
• Slaapkamers tellen: Een kamer van 3,9 m² meetellen als volwaardige slaapkamer (1,5 punt per m²) in plaats van als overige ruimte (0,75 punt per m²). Dit levert een onterechte hoge score op en is fraude.

Checklist: Is je balkon klaar voor de verhuur?

Voordat je de verhuur in gaat of de huur verhoogt, loop je deze lijst na. Als je alle vijf de checks kunt afvinken, zit je goed en ben je verzekerd van een maximale en rechtmatige huurprijs, inclusief een correcte servicekosten afrekening maken.

Check 1: Is de oppervlakte correct gemeten (exclusief eventuele onbruikbare hoeken)?
Check 2: Is de formule 2 + (m² × 0,35) correct toegepast?
Check 3: Is bij gemeenschappelijke ruimte het aantal adressen gedeeld?
Check 4: Is de totaalscore van alle buitenruimten gelimiteerd op 15?
Check 5: Is het puntenoverzicht gereed om vanaf 2025 direct mee te sturen?

Met deze kennis haal je het maximale uit je vastgoed, zonder in de valkuilen van de Huurcommissie te trappen. Een balkon is meer dan een plek voor een sigaret; het is een directe investering in je maandelijkse cashflow.