Middenhuur regulering uitgelegd: Valt jouw woning straks in het gereguleerde segment?

Sta je op het punt om een woning te verhuren? Of ben je al verhuurder en vraag je je af wat er op 1 juli 2024 verandert?

Dan komt er een hoop op je af. De wetgeving rondom middenhuur wordt drastisch op de schop genomen.

Dit betekent dat woningen die nu nog vrij in de markt verhuurd mogen worden, straks plotseling in het gereguleerde segment kunnen vallen. Dat heeft directe gevolgen voor je huurprijs, je rendement en de manier waarop je je huurcontract opstelt. Laten we dit samen uitzoeken, zonder ingewikkelde termen.

Regulering middenhuur, wat is het en hoe bereidt u zich voor?

Stel je voor: je hebt een woning die qua kwaliteit net boven de sociale huur uitstijgt. Dit is het zogenaamde middenhuursegment.

Tot voor kort was dit een grijs gebied. De liberalisatiegrens lag laag, waardoor veel woningen direct vrij waren om een huurprijs te vragen die de markt betaalde.

De overheid vindt dat nu te ver gaan. Ze introduceert een nieuw, derde segment. Dit is de middenhuur regulering.

Het doel is simpel: betaalbare woningen beschikbaar houden voor middeninkomens. Denk aan eenverdieners die net boven de sociale huurgrens uitkomen. De overheid schat dat er straks zo'n 400.000 woningen onder deze nieuwe regels vallen. Als verhuurder betekent dit dat je niet zomaar meer kunt vragen wat je wilt.

Je moet je houden aan het Woning Waardering Stelsel (WWS). Je woning krijgt punten voor zaken als oppervlakte, sanitair en energiezuinigheid.

Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs. Valt je woning onder de grens?

Dan ben je verplicht om je hieraan te houden. En ja, de Huurcommissie gaat hierop toezien.

Liberalisatiegrens omhoog, maar wat betekent dat?

Het is verwarrend, want er zijn twee belangrijke grenzen om rekening mee te houden. De oude situatie kenden we allemaal: de liberalisatiegrens lag op €763,47 per maand (141 punten). Woningen hierboven mochten vrij verhuurd worden.

Vanaf 2024 schuift deze grens drastisch op. De nieuwe liberalisatiegrens stijgt naar €1.000 (187 punten).

Dat is een flinke stap. Echter, en dit is cruciaal voor middenhuur, er geldt een tweede, strengere grens.

De middenhuur regulering treedt in werking voor woningen tot 186 punten. Dit correspondeert met een huurprijs van ongeveer €1.184,82. Ligt jouw woning hieronder?

Dan val je vanaf 1 juli 2024 in het gereguleerde segment. Je mag dus wel meer vragen dan de oude liberalisatiegrens van €763, maar je zit nog steeds aan een maximum vast.

Pas boven de 187 punten (en €1.000 huur) ben je écht vrij. Let op: voor bestaande contracten verandert er niets, tenzij je het contract vernieuwt of een nieuwe huurder krijgt.

De inhoud van de beoogde regulering

Wat verandert er concreet in de puntentelling? De WWS-formule wordt flink aangepast.

Allereerst is er de WOZ-cap. Voorheen mocht de WOZ-waarde al meetellen vanaf 142 punten. Straks mag dit pas vanaf 187 punten.

Dit betekent dat voor de middensegment woningen de WOZ-waarde nauwelijks invloed heeft op de maximale huur. Hierdoor dalen de maximale huurprijzen voor een grote groep woningen.

De overheid verwacht een daling van gemiddeld €240 per maand voor ongeveer 157.000 woningen.

Een directe impact op je rendement dus. Daarnaast is er goed nieuws voor verhuurders die de huurprijs willen verhogen. De huurverhoging in de vrije sector is voortaan gemaximeerd op de CAO-loonontwikkeling plus een opslag. De meningen verschillen hierover: de ene bron noemt 0,5%, de ander 1,0%.

Reken voor de zekerheid met de hoogste inschatting. Dit zorgt voor een stabiele, doch beperkte stijging van je inkomsten.

Voor nieuw te bouwen woningen is er overigens een uitzondering. Deze mogen een 'nieuwbouwopslag' van 10% rekenen, mits gebouwd vóór 1 januari 2028. Deze opslag mag 20 jaar lang worden doorgevoerd.

Andere toedeling van de punten

De verdeling van de punten is het hart van het systeem. Energiezuinigheid wint enorm aan belang.

Waar voorheen energie minder zwaar woog, bepaalt het nu voor een groot deel je maximale huurprijs. Dit is de reden dat verduurzaming niet langer een 'leuke extra' is, maar een directe investering in je rendement. Het woningcorporatie-model trekt zich op tot de particuliere verhuurder.

De overheid wil dat gemeenten een grotere rol krijgen in de handhaving.

Zij kunnen een huisvestingsvergunning eisen. Dit betekent dat je als verhuurder niet alleen naar de Huurcommissie moet kijken, maar ook naar de gemeentelijke regelgeving, zoals de aangescherpte short-stay regels in Amsterdam. De wet is overigens tijdelijk, zo is de bedoeling.

Zolang er schaarste is, blijft de regulering van kracht. Er volgt periodiek evaluatie.

Voor nu is het zaak dat je je woning scant op punten.

Val je onder de 186 punten? Dan is je maximale huurprijs wettelijk vastgelegd.

Hoe verhoogt u uw energielabel?

Je energielabel is je goudmijn in het nieuwe systeem. Elk energielabel dat je omhoog gooit, levert je direct punten op. Het doel is duidelijk: streven naar label A of hoger.

Dit bereik je door gerichte investeringen die je goed moet documenteren. Zonder bewijslast (foto's, facturen, isolatiediktes) krijg je de punten namelijk niet.

Je valt dan terug op een minimumaantal punten, wat je huurprijs druk. Een warmtepomp is een sterke stap, net als vloerverwarming en goede isolatie.

Maar er zijn fijnmazigere keuzes die je rendement beïnvloeden. Kies bijvoorbeeld voor natuurlijke ventilatie via luchtkleppen of roosters. Dit scoort vaak beter dan mechanische ventilatie.

Wil je zonnepanelen plaatsen? Doe dat vooral, maar documenteer de kwaliteit.

Maak een foto van de achterkant van de panelen om het merk en type te bewijzen. Let op: airconditioning verlaagt je energielabel juist vaak, omdat het een actief systeem is dat energie verbruikt. Sla dit dus over of verstop het in je berekeningen. Het navigeren door deze nieuwe wetgeving voelt als een doolhof.

Jouw partner in vastgoedadvies

Je wilt je rendement beschermen, maar je wilt ook compliant zijn. Het verzamelen van de juiste documentatie is hierin key.

Zorg dat je facturen en foto's van isolatie, HR-glas en installaties direct op orde hebt.

Zo voorkom je discussies met de Huurcommissie of gemeente. Ben je van plan om een woning te kopen voor de verhuur? Lees dan eerst de Wet Betaalbare Huur 2026: de complete gids voor particuliere verhuurders en check het puntenaantal en de energiezuinigheid voordat je overgaat tot een verhuurhypotheek.

Een woning die net boven de 186 punten uitkomt, is nu plotseling veel meer waard dan een woning die er net onder zit. Deze nieuwe realiteit vraagt om een strategische aanpak. Het gaat niet meer alleen over 'hoeveel vraag ik?', maar over 'hoeveel mag ik vragen op basis van kwaliteit?'.

Door je woning te verduurzamen en je administratie op orde te brengen, speel je slim in op de regelgeving.

Je zorgt ervoor dat je woning in het juiste segment valt en je maximale rendement behaalt binnen de gestelde kaders. Houd de ontwikkelingen rond de WWS-punten in de gaten, want de markt verandert snel.