Huurbevriezing 2026: In welke gevallen mag de huur dit jaar niet omhoog?
Het voelde even alsof je wat lucht kreeg, maar helaas: de huurbevriezing voor 2026 is van de baan. Geen bevroren huurprijzen, maar wel een maximum aan de huurverhoging.
Voor verhuurders die bezig zijn met hun rendement en vastgoedbeheer, en voor huurders die hun budget rond moeten krijgen, verandert er nogal wat.
Vooral de manier waarop de verhoging wordt berekend, is een heel ander verhaal dan je misschien kent.
Huurbevriezing 2026 van de baan
De plannen voor een algehele huurbevriezing in 2026 zijn definitief van de baan. Het kabinet had dit voorgesteld, maar na de val van de coalitie is dit wetsvoorstel in de ijskast beland. Minister Mona Keijzer (BBB) heeft besloten het niet in te dienen.
Dat betekent dat er geen sprake is van een stilstand van de huurprijzen.
Maximaal 5% huurverhoging sociale huur
Integendeel: er komt een nieuwe, strikte regeling voor huurverhoging. De Raad van State had al een negatief advies gegeven over het wetsvoorstel op 2 juni 2025.
Dit was mede bepalend voor het stoppen met de plannen. De belangrijkste reden was het ontbreken van een goede compensatie voor woningcorporaties. Zonder die compensatie zouden ze in de financiële problemen komen, iets waar de Woonbond en PvdA-GroenLinks fel op tegen waren.
Minister Keijzer dient wetsvoorstel niet in
Waar de huurbevriezing dus van tafel is, komt er wel een maximum aan de huurverhoging voor sociale huurwoningen.
De maximale huurverhoging wordt vastgesteld op 5% boven de inflatie. Dit is een forse streep door de rekening van huurders, maar voor verhuurders misschien nog enigszins draagbaar om de exploitatiekosten te dekken. Deze 5% is een bovengrens. De exacte percentages per inkomenscategorie worden later vastgesteld.
Raad van State adviseert tegen huurbevriezing
Wel is duidelijk dat er een inkomensafhankelijke component blijft bestaan. Dit betekent dat huurders met een hoger inkomen een hogere huurverhoging krijgen dan mensen met een laag inkomen.
Zo probeert de overheid de lasten eerlijk te verdelen. De beslissing van minister Mona Keijzer is de directe doodsteek voor de huurbevriezing.
Zij had de keuze om het wetsvoorstel, dat al klaarlag, alsnog in te dienen. Na de val van het kabinet koos ze ervoor dit niet te doen. Hiermee volgde ze het advies van de Raad van State op.
Maximale huurverhoging per 1 juli 2026
De politieke situatie is nu onzeker. Een demissionair kabinet neemt normaal gesproken geen grote, omstreden maatregelen. De huurbevriezing was zo'n maatregel.
Daarom is het nu aan een volgend kabinet om hier een beslissing over te nemen, maar de kans op een herinvoering is op dit moment nihil.
De Raad van State is de hoogste bestuursrechter van Nederland en toetst nieuwe wetten. Zij keken kritisch naar de plannen voor de huurbevriezing.
Hun advies was negatief. De belangrijkste reden was de financiële positie van woningcorporaties. De Raad vond dat er onvoldoende was geregeld dat corporaties gecompenseerd zouden worden voor de gemiste huurinkomsten.
Inkomensafhankelijke huurverhoging 2026
Zonder deze compensatie zouden ze minder kunnen investeren in nieuwbouw en onderhoud.
Dit zou op lange termijn leiden tot een tekort aan betaalbare woningen. Dit advies was doorslaggevend. Omdat de huurbevriezing er niet komt, gelden er gewoon regels voor huurverhoging. De maximale huurverhoging per 1 juli 2026 hangt af van de kale huurprijs.
Er zijn twee belangrijke grenzen: €350 en €390. Dit zijn de kale huurprijzen exclusief servicekosten.
Voor woningen met een kale huur vanaf €350 geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.
Huurbevriezing alleen voor woningcorporaties
Voor woningen met een kale huur onder de €350 is de maximale verhoging €25. Dit is een vast bedrag, ongeacht de precieze huurprijs. Dit voorkomt dat de huur van een héél goedkope woning ineens een groot percentage stijgt.
Naast de procentuele verhoging of het vaste bedrag, is er de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit is een extra verhoging voor huurders met een hoger inkomen. Voor de huurverhoging 2026 in de vrije sector zijn de bedragen bekend: voor een hoger middeninkomen is de extra verhoging €50, en voor een hoog inkomen is dit €100.
De inkomensgrenzen voor 2024 zijn als volgt: voor een eenpersoonshuishouden geldt een grens van €59.504 voor het middeninkomen en €70.149 voor het hoog inkomen.
Bij een meerpersoonshuishouden ligt deze grens op €68.858 (midden) en €93.531 (hoog). De inkomens van 2024 bepalen dus de huurverhoging in 2026.
Woonbond: huurders betalen politieke rekening
Een cruciaal detail van de oorspronkelijke plannen was dat huurbevriezing alleen gold voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Particuliere verhuurders vielen er buiten. Ook private sociale huurders en middenhuurwoningen zouden geen last hebben gehad van de bevriezing.
Ze zouden hun huur dus gewoon kunnen verhogen, zolang ze zich aan de bestaande regels hielden.
Dit is nu dus niet anders. De maximale verhogingen en inkomensafhankelijke verhoging gelden voor sociale huur bij corporaties. Particuliere verhuurders hebben meer vrijheid, maar moeten wel de regels uit de Huurwet volgen. Voor hen is het belangrijk om de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) in de gaten te houden.
De Woonbond, de belangenvereniging van huurders, is woest. Directeur Zeno Winkels spreekt van een "huurexplosie".
PvdA-GroenLinks eist compensatie corporaties
Volgens de Woonbond betalen huurders nu de rekening voor de politieke instabiliteit en het mislukken van de onderhandelingen.
De voorgestelde verhogingen zijn veel hoger dan de inflatie. De Woonbond vindt dat de huurverhoging veel te hard gaat. Vooral voor huurders met een middeninkomen die net boven de grens uitkomen, is de stijging enorm.
Zij krijgen te maken met zowel de procentuele verhoging als de inkomensafhankelijke verhoging. Dit kan zomaar honderden euro's per jaar schelen. De politiek blijft verdeeld.
PvdA-GroenLinks eist dat woningcorporaties volledig worden gecompenseerd voor elke steun die ze moeten verlenen aan huurders.
Veel gestelde vragen over huurbevriezing
Zij willen dat de overheid bijspringt als corporaties door maatregelen minder inkomsten hebben. Dit was ook een struikelblok bij de onderhandelingen over de huurbevriezing.
De partij wil dat er geld wordt vrijgemaakt om de betaalbaarheid van woningen te waarborgen, zonder dat corporaties in de problemen komen. Zij zien de huidige plannen als een tijdelijke oplossing die op lange termijn meer problemen gaat opleveren, zoals minder nieuwbouw. Veel huurders en verhuurders zitten met vragen.
Wat als mijn verhuurder de huur te veel verhoogt?
We zetten de meest voorkomende vragen en de antwoorden op een rij.
Dit helpt je om de juiste stappen te zetten. Als je verhuurder (een woningcorporatie) de huur verhoogt met meer dan het wettelijk maximum, of als de inkomensafhankelijke verhoging niet klopt, maak dan direct bezwaar. Je hoeft de huurverhoging niet direct te betalen. Wacht de uitspraak van de Huurcommissie af.
Hoe maak ik bezwaar?
Betaal wel altijd de kale huur van de vorige maand. Gebruik een modelbrief van het Juridisch Loket of de Huurcommissie.
Stuur dit bezwaar binnen 6 weken na de datum waarop de huurverhoging ingaat naar je verhuurder.
Wat is het verschil tussen sociale huur en private huur?
Als je te laat bent, vervalt je recht op bezwaar. De verhuurder moet binnen 6 weken reageren. Doet hij dat niet?
Dan mag je naar de Huurcommissie. Sociale huur is een huurwoning met een maximale huurprijs (rond €879,66 in 2025) en komt meestal van een woningcorporatie. Particuliere huur is alles daarboven.
Wat als ik een all-in huurprijs heb?
De regels voor huurverhoging bij sociale huurwoningen zijn totaal anders. Bij particuliere huur is er geen maximum percentage, alleen een maximum op de huurverhoging bij een kale huur onder de €350.
Een all-in huurprijs (huur inclusief gas, water, licht) mag nooit worden verhoogd. Alleen de kale huur mag omhoog.
Hoe check ik mijn inkomen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging?
De servicekosten (gas, water, licht) mogen alleen worden verhoogd als de verhuurder kan bewijzen dat de kosten zijn gestegen. Vraag altijd om een specificatie. De verhuurder gebruikt je inkomensgegevens van 2024.
Check dit zelf ook bij de Belastingdienst. Als je inkomen significant is gedaald, bijvoorbeeld door baanverlies, kun je bezwaar maken.
Wat betekent dit voor mijn rendement als verhuurder?
Je moet dan wel bewijzen dat je inkomen structureel lager is. Voor verhuurders is het zaak om de WWS-score te checken. Als je woning een hogere score heeft, mag je een hogere huur vragen. Ook is verduurzaming belangrijk.
Een energiezuinige woning scoort beter en mag meer huur opleveren. Houd rekening met de maximale huurverhoging van 4,1% of €25.
Voor middenhuur gelden andere regels. De huurbevriezing is van de baan, maar wist je dat je ook belastingvrij een kamer kunt verhuren? De regels blijven echter streng.
Check je inkomen, check je huurcontract en wees alert op de maximale verhoging. Bij twijfel: altijd bezwaar maken. Zo houd je zelf de regie over je woonlasten.