Renterisico afdekken: Variabele rente versus 10 jaar vast bij vastgoedbeleggingen

Je staat op het punt een verhuurhypotheek af te sluiten en ziet door de bomen het bos niet meer.

De rente is plotseling het gesprek van de dag. Ga je voor die ene lage variabele rente of kies je voor de zekerheid van 10 jaar vast? Bij vastgoedbeleggen speelt dit keuzemoment een enorme rol in je uiteindelijke rendement.

Je wilt je renterisico namelijk goed afdekken, zodat je nachtrust niet verstoord wordt door een onverwachte stijging van de maandlasten. De keuze tussen variabel en 10 jaar vast is niet zomaar een formaliteit.

Het bepaalt of je comfortabel kunt blijven investeren of dat je opeens extra geld moet bijstorten.

Laten we dit samen uitzoeken, zonder ingewikkelde banktermen. We gaan voor een helder verhaal dat je direct kunt toepassen op je volgende beleggingspand.

Wat betekent die rentekeuze eigenlijk?

Een verhuurhypotheek werkt net iets anders dan een hypotheek voor je eigen woning.

Je bank kijkt naar de huurinkomsten die je pand gaat genereren. Bij een variabele rente beweegt je rentepercentage mee met de markt.

Als de Euribor stijgt, stijgt je maandlast direct mee. Geen vaste momenten, elke maand kan het anders zijn. Bij een rentevaste periode van 10 jaar leg je de rente vast. Je weet precies wat je de komende 120 maanden betaalt, ongeacht wat de markt doet.

Dit is een contractuele zekerheid. De bank neemt minder risico, en jij krijgt meer rust in je financiële planning.

Waarom is dit nu zo relevant? Omdat je rendement op vastgoed een samenspel is van huurinkomsten, onderhoudskosten en financieringslasten. Een onverwachte rentestijging kan je winstgevendheid onder druk zetten. Vooral bij verhuurhypotheken, waar de rente vaak iets hoger ligt dan bij een reguliere hypotheek, is deze impact groter.

Hoe werkt de variabele rente in de praktijk?

De variabele rente is vaak lager dan de 10-jaars vast rente op het moment van afsluiten.

Dat is de lokker. Momenteel zie je voor verhuurhypotheken variabele rentes vanaf ongeveer 4,2%. Dat klinkt aantrekkelijk, vooral als je net start en elke euro telt voor je cashflow. Het mechanisme is simpel.

Je rente wordt meestal vastgesteld op basis van de Euribor (de rente die banken elkaar rekenen) plus een opslag. Die opslag kan variëren van 1% tot 2,5% afhankelijk van je risicoprofiel en de loan-to-value (LTV).

Je maandlasten kunnen dus elke drie of zes maanden wijzigen. Stel, je leent € 300.000 voor een appartement in Rotterdam.

Met een variabele rente van 4,2% betaal je de eerste maand ongeveer € 1.050 aan rente. Als de marktrente met 0,5% stijgt, stijgt je last naar € 1.175 per maand. Dat is een directe aanslag op je rendement, zeker als je huurcontracten niet jaarlijks geïndexeerd mogen worden.

Deze optie is geschikt voor beleggers die flexibel willen blijven. Misschien verkoop je het pand over 3 jaar of je wilt snel extra aflossen.

Je zit niet lang vast aan een contract. Maar let op: de bank mag bij een variabele rente altijd een nieuwe taxatie eisen als je wilt bijlenen voor verduurzaming.

Waarom kiezen voor 10 jaar vast?

De 10-jaars vast rente geeft je financiële rust. Je weet precies wat je kwijt bent.

Dit is essentieel bij het berekenen van je rendement op de lange termijn.

Geen verrassingen, geen slapeloze nachten als de ECB de rente verhoogt. De huidige rentes voor 10 jaar vast bij verhuurhypotheken liggen rond de 4,8% tot 5,2%. Doe daarom een stresstest voor je verhuurhypotheek om te zien wat er gebeurt als de rente stijgt naar 7%.

Je betaalt dus meer voor die zekerheid. Maar die zekerheid kan je rendement stabiliseren, vooral bij een hoge loan-to-value. Een concreet voorbeeld: je koopt een woning voor € 350.000 met een verhuurhypotheek van € 280.000 (80% LTV). Houd hierbij ook rekening met de impact van Basel IV op je financiering. Bij 4,9% vast voor 10 jaar betaal je maandelijks ongeveer € 1.465 aan rente.

Je huurinkomsten liggen rond de € 1.600 per maand. Je cashflow is positief, maar wel krap.

Als de rente variabel was gestegen naar 5,5%, was je maandlast € 1.540 geworden en was je cashflow negatief. Voor Box 3 beleggers is deze stabiliteit extra belangrijk.

Je vermogensrendementsheffing wordt berekend over je netto rendement. Een stabiele rente helpt bij het voorspellen van je fiscale positie. Bovendien is een vaste rente vaak een vereiste voor specifieke financieringsconstructies, zoals bij de verduurzaming van je vastgoed.

Varianten en modellen: wat past bij jou?

Er zijn verschillende modellen die je kunt combineren. Je hoeft niet alles of niets te kiezen.

Je kunt je hypotheek opsplitsen. Stel, je leent € 400.000.

Je kunt € 200.000 vastzetten voor 10 jaar en € 200.000 variabel laten. Dit is een hybride aanpak. De rente voor een dergelijke constructie ligt meestal tussen de variabele en de vaste rente in.

Je betaalt voor het vast deel ongeveer 4,9% en voor het variabele deel 4,2%. Je totale rentelast is dan een gemiddelde van circa 4,55%.

Dit geeft je zekerheid op de helft van je kapitaal en flexibiliteit op de andere helft. Een andere optie is de rentemiddeling. Als je al een verhuurhypotheek hebt met een variabele rente, kun je deze omzetten naar een vaste rente zonder al te hoge boeterente. De bank berekent hiervoor een vergoeding.

Bij een hypotheek van € 300.000 kan deze boeterente oplopen tot € 5.000 tot € 8.000, afhankelijk van de resterende looptijd.

• Variabele rente: vanaf 4,2% (exclusief advies- en afsluitkosten van € 1.500 - € 2.500).
• 10 jaar vast: 4,8% - 5,2% (afhankelijk van de LTV en het type pand).
• Advieskosten: circa 1% van het geleende bedrag, met een minimum van € 2.000.
• Taxatiekosten: € 500 - € 800, afhankelijk van de locatie en grootte van het pand.

Prijsindicaties voor een verhuurhypotheek (stand per eind 2024): Voor verduurzaming kun je vaak een extra lening afsluiten. Lees onze NIBC Vastgoedhypotheek review voor de actuele rentes en voorwaarden. Kies je hierbij voor een variabele rente?

Dan profiteer je direct van lagere lasten als je energielabel verbetert en de huur mag verhogen volgens het WWS. Kies je voor vast? Dan weet je precies wat de verduurzaming je kost.

Praktische tips voor je volgende stap

Bekijk je huurcontracten. Heb je contracten met jaarlijkse huurverhoging?

Dan kun je een stijging van de rente beter opvangen. Zit je vast aan een langdurig huurcontract met weinig indexatie? Kies dan voor zekerheid en ga voor 10 jaar vast.

Speel met de LTV. Een lagere loan-to-value, bijvoorbeeld 70% in plaats van 80%, geeft je een lagere renteopslag.

Je risico voor de bank is kleiner. Spaar eerst extra eigen geld bij elkaar voordat je de aankoop doet. Dit kan je rente met 0,2% tot 0,4% verlagen.

Reken je rendement door met beide scenario's. Gebruik een eenvoudige Excel-sheet.

Zet je huurinkomsten, onderhoudskosten en financieringslasten tegen elkaar af. Neem een buffer op van 2% rentestijging bij de variabele optie.

Is je cashflow dan nog steeds positief? Dan is variabel misschien oké. Is het negatief? Ga dan voor vast. Tot slot, praat met een adviseur die gespecialiseerd is in verhuurhypotheken.

Vraag specifiek naar de voorwaarden voor verduurzaming en de impact op je WWS-score. Een goed advies bespaart je duizenden euros op de lange termijn. Je bent nu goed voorbereid om een weloverwogen keuze te maken voor je vastgoedportefeuille.