Mijn strategie voor het opbouwen van een pensioen met vastgoed

Stel je voor: je staat op het punt om te stoppen met werken.

Je hoeft de tering te niet te doen, maar je wilt wel relaxed kunnen leven. De hypotheek is afbetaald, de kinderen het huis uit. Lekker! Alleen… hoe zorg je dat je inkomen stabiel blijft zonder die maandelijkse salarisstortingen?

Veel mensen gokken op hun AOW en een beetje pensioenfonds. Ik niet. Ik bouw mijn pensioen op met bakstenen en beton. Vastgoed.

Het voelt niet als beleggen, het voelt als iets tastbaars. Een appartement in de stad, een huisje aan het water.

Ik leg je precies uit hoe ik dat aanpak, zonder dat je een financiële ninja hoeft te zijn.

De basis: Wat is een vastgoed-pensioen eigenlijk?

Even simpel: je koopt een pand en verhuurt het. De huur die je krijgt, is je salaris.

Niet voor nu, maar voor later. Je bouwt een stapel stenen op die elke maand geld in het laadje brengt.

Dat is je pensioen. Je hoeft niet te wachten tot je 67 bent. Je kunt nu al beginnen met opbouwen. Waarom is dit zo krachtig?

Omdat het twee dingen tegelijk doet. Ten eerste: je krijgt elke maand huur.

Dat is je inkomen. Ten tweede: de waarde van het pand stijgt vaak op de lange termijn. En het mooiste? Je hebt de hypotheekschuld.

Die schuld wordt door de huurder afgelost. Dus je vermogen groeit vanzelf, zonder dat jij er extra voor hoeft te werken.

Het is een kwestie van beginnen. Eerst één pand. Dan een tweede.

Net zo lang tot je genoeg huurinkomsten hebt om je baan op te zeggen. Het is geen snel rijk worden, het is langzaam rijk worden. En dat bevalt me prima.

De financiële kant: Hypotheken, WWS en de belasting

Het begint allemaal met de financiering. Zonder geld koop je niets.

In mijn geval ging ik naar de bank voor een verhuurhypotheek. Dit is anders dan een normale hypotheek voor je eigen huis. De bank kijkt naar de huurinkomsten die je gaat krijgen. Die huur moet de hypotheeklasten dekken.

Ik kreeg te horen dat de verhuurhypotheek ongeveer 1,25% tot 1,5% duurder is dan een normale hypotheek. Momenteel zit ik op een rente van rond de 4,5%.

Dat is even slikken, maar de huur stijgt elk jaar, de rente is vastgezet voor 20 jaar en de schuld daalt langzaam.

Cruciaal bij het kopen is het Woning Waarderings Stelsel (WWS). Vooral voor bestaande bouw. De overheid bepaalt hoeveel huur je maximaal mag vragen op basis van punten (oppervlakte, energielabel, sanitair).

Als je een huis koopt met een slecht energielabel (een G-label bijvoorbeeld), mag je vaak maar een lage huur vragen. Dat is killing voor je rendement.

Ik heb een appartement gezien in Amsterdam-Zuid van €350.000,- dat maar €600,- huur mocht vragen vanwege het WWS. Dat werkt niet. Daarom koop ik liever woningen die al in de vrije sector vallen (meer dan 143 punten) of appartementen met een goed energielabel (A of B). Dan bepaal ik zelf de huur, marktconform.

Dan de belasting. Box 3. Hier betaal je belasting over je vermogen.

De overheid gaat er vanuit dat je een rendement van ongeveer 6% behaalt op je vermogen en daar betaal je dan ongeveer 36% belasting over. Je hypotheekschuld mag je aftrekken van je vermogen.

Dus als je een pand van €400.000,- koopt met een hypotheek van €320.000,-, tel je alleen het eigen vermogen (€80.000,-) mee voor de belasting.

Let op: de regels in Box 3 veranderen constant. Houd dit goed in de gaten, want het kan je netto rendement flink beïnvloeden.

Mijn aanpak: Van verduurzamen tot vastgoedbeheer

Ik speel het slim. Ik koop niet zomaar iets.

Mijn favoriete strategie is het kopen van een woning die een upgrade nodig heeft. Een huis met een slecht energielabel is vaak goedkoper in aanschaf.

Ik koop zo'n pand, bijvoorbeeld voor €275.000,-. Ik leen extra geld voor de verbouwing. Dit heet een 'restauratiehypotheek' of ik verhoog mijn verhuurhypotheek. Ik zorg dat het pand naar label A of B gaat, waarbij ik uiteraard les heb getrokken uit mijn grootste vastgoedfout.

• Meer huur: Met een A-label mag ik veel meer huur vragen. Soms wel €200,- tot €300,- per maand extra.
• Lagere kosten: De huurder heeft lagere energielasten. Dat maakt de woning aantrekkelijker.
• Meer waarde: Een duurzaam pand is meer waard. Als ik het ooit verkoop, krijg ik mijn investering terug.

Wat levert dat op? Na de aankoop en verduurzaming komt het beheer.

Ik ben geen fan van zelf een kapotte kraan repareren op zondagavond. Ik schakel een professionele vastgoedbeheerder in. Die regelt de huurincasso, het onderhoud en de contacten met de huurder. Kosten?

Ongeveer 5% tot 8% van de jaarhuur. Maar het bespaart me een hoofdpijn en zorgt dat ik de boel professioneel run. Een goede beheerder zorgt ook dat je huurcontracten waterdicht zijn, volgens de nieuwste wetgeving.

Het rendement: Hoeveel brengt het op?

Laten we even doortellen met een realistisch voorbeeld. Stel, je start met de aankoop van een winkelpand of een appartement van 60m2 in een studentenstad. Aankoopprijs: €250.000,-.

Je legt zelf €50.000,- in (10% overdrachtsbelasting en kosten koper). Je neemt een verhuurhypotheek van €200.000,-. Wacht, dat klopt bijna niet!

• Huur: Na verduurzaming (label A) vraag je €1.100,- per maand. Jaarhuur: €13.200,-.
• Kosten: Vastgoedbeheer (7%): €924,-. Onderhoudsreservering (1% van WOZ): €2.500,-. Gemeentebelastingen: €600,-. Rente (4,5% op €200k): €9.000,-. Totaal kosten: ongeveer €13.024,- per jaar.

Ik zit op het randje. Dit is het leerproces.

In dit geval moet ik of de hypotheek lager afsluiten, of de huur hoger proberen te krijgen (misschien kamerverhuur?), of een goedkoper pand zoeken.

Laten we een beter voorbeeld nemen: Aankoop €200.000,- (eigen geld €20k), hypotheek €180.000,-. Huur €950,- per maand (€11.400 per jaar). Kosten: Rente €8.100,-, Beheer €800,-, Onderhoud €2.000,-. Totale kosten: €10.900. Netto winst: €500,- per jaar.

Dit lijkt weinig, maar vergeet niet: de huurder lost je hypotheek af! Stel, er gaat €4.000,- van de schuld af per jaar.

Dan is je totale vermogensgroei: €500,- (winst) + €4.000,- (aflossing) = €4.500,-. Op een investering van €20.000,- is dat een rendement van 22,5%! En dan is de waarde van het pand ook nog gestegen. Benieuwd naar ervaringen met een vastgoedcoach? Dit is hoe het werkt.

Praktische tips voor jouw vastgoed-pensioen

Wil je beginnen? Doe het niet overhaast. Dit is mijn advies aan jou, als een vriend aan tafel:

1. Ken je WWS: Ga naar de website van de Huurcommissie. Leer het puntenstelsel kennen. Koop geen pand met te weinig punten voor de huur die je in gedachten hebt.
2. Begin klein: Koop geen enorm herenhuis. Begin met een appartement of een eengezinswoning. Zorg dat je financiële buffer dik is (minimaal 6 maanden lasten).
3. Verduurzaam direct: Als je koopt, zorg dan dat je het energielabel meteen aanpakt. De investering verdien je dubbel en dwars terug via hogere huur en waardestijging.
4. Check Box 3: De belastingregels veranderen. Soms is een BV (Besloten Vennootschap) interessant, soms niet. Laat je hierover goed adviseren door een fiscalist die vastgoed kent.
5. Denk op de lange termijn: Huurders komen en gaan. Huizenprijs kan dalen. Maar over 20 jaar? Dan heb je een stuk of vijf panden die bijna geen schuld meer hebben en jou een leuk salaris betalen. Dat is de moeite waard.