Renovatieverslag: Een vervallen kluspand transformeren tot luxe huurwoning

Een oud kluspand op de kop tikken voor €180.000 en er een parel van een huurwoning van €1.200 per maand van maken. Dat is het spelletje.

Je koopt iets waar niemand aan wil zitten, pompt er geld in en creëert een woning die zo mooi is dat je er een topprijs voor kunt vragen. Het is hard werken, maar het rendement kan enorm zijn. In dit verhaal neem ik je mee langs een echte renovatie. Van bouwval tot een gloednieuwe huurwoning die voldoet aan alle eisen van nu.

De aankoop: Een kluspand met potentie

De woning stond al een halfjaar leeg. Een jaren-30 huis met een vliering, een achtertuin en een keuken die je alleen in een horrorfilm tegenkomt.

De vraagprijs was €180.000. Door de verhuurhypotheek hoefde ik niet het volledige bedrag zelf in te leggen.

Ik financierde 80% van de aankoopprijs via de bank, met een rente van 4,5% voor 10 jaar vast. De overige €36.000 plus de kosten koper (€8.000) kwam uit eigen vermogen. Dit pand kopen was een gok, maar de locatie was perfect: dicht bij het centrum en scholen. Voordat ik het koopcontract ondertekende, had ik al een inschatting gemaakt van de renovatiekosten.

Ik hield rekening met €60.000 voor de totale verbouwing. Dit bedrag is cruciaal.

Je hypotheekadviseur zal je vragen naar een begroting, want de totale investering bepaalt je rendement. Een verhuurhypotheek is anders dan een normale hypotheek. De bank kijkt naar de toekomstige huurinkomsten.

Zij willen zekerheid dat de huur de maandlasten dekt. Zonder een sluitende begroting voor de verbouwing, loop je het risico dat de financiering niet rondkomt.

De renovatie: Stap voor stap naar een topwoning

De eerste weken waren puur sloopwerk. We haalden de oude keuken en badkamer eruit.

De vloer werd opengetrokken om te zien of de fundering nog goed was. Gelukkig was dat het geval, maar de leidingen waren verrot. Dit is typisch werk voor een kluspand: je weet nooit precies wat je vindt. We hebben alles tot op de kale muren gestript.

Dit zorgde voor een extra kostenpost van €5.000 voor nieuw leidingwerk en extra elektra. Een goede buffer is dus essentieel.

De volgende stap was isolatie. Je kunt als verhuurder namelijk niet om de verduurzaming heen.

De overheid eist steeds meer. We hebben spouwmuurisolatie toegevoegd (€2.500) en de vloer geïsoleerd met pur-schuim (€3.000). Op het dak kwamen 10 zonnepanelen.

Die kosten €1.200 per stuk, dus €12.000 totaal. Dit is een investering die zich terugbetaalt.

De energierekening van de huurder gaat omlaag en het voldoet aan de eisen voor het energielabel. Dit is belangrijk voor de WWS-score, de puntentelling voor huurprijzen. Zonder goede isolatie krijg je geen A-label en kun je de maximale huurprijs niet bereiken.

De keuken en badkamer moesten luxe worden, want daar draait het om bij een huurwoning.

We kozen voor een moderne greeploze keuken met een composiet blad. Compleet met inbouwapparatuur van Bosch: vaatwasser, koelkast en inductiekookplaat.

De badkamer kreeg een inloopdouche met regendouche en een hangend toilet. De totale kosten voor deze twee ruimtes bedroegen €22.000.

Dit is flink, maar je verdient het terug via een hogere huurprijs. Een kale huurwoning levert misschien €700 op, maar met deze afwerking zit je zo op €1.200 per maand.

De WWS-score en huurcontracten: De financiële kant

Nu de woning klaar is, is het tijd voor de verhuur. Eerst bepalen we de huurprijs.

Dit doen we aan de hand van het puntenstelsel (WWS). We tellen de punten voor oppervlakte, energielabel (A-label dankzij de zonnepanelen en isolatie) en sanitair. De punten voor de keuken tellen ook zwaar.

We komen uit op 150 punten. Volgens de wet mag de huur dan €850 bedragen.

Omdat we een contract voor onbepaalde tijd kunnen gebruiken, mogen we ook een tijdelijke hogere huur vragen, tot maximaal 120% van die puntenhuur.

In de praktijk zetten we de woning online voor €1.150 kale huur. Dit is marktconform en net onder de maximale huurprijs voor een vrije sectorwoning. De huurcontracten moeten waterdicht zijn. We gebruiken een contract voor bepaalde tijd van 2 jaar.

Dit geeft ons de tijd om te zien of de huurder betrouwbaar is. In het contract nemen we op dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor kleine reparaties, maar dat we als verhuurder de grote onderhoudsplicht hebben.

Ook de servicekosten worden apart vermeld. We rekenen €50 voor de schoonmaak van het trappenhuis en de algemene verlichting. Dit alles wordt netjes aangemeld bij de Huurcommissie om discussies te voorkomen.

De financiële kant: de huurinkomsten zijn €1.150 per maand. De hypotheeklasten (annuïteiten) zijn ongeveer €900 per maand (aflossing en rente).

De overige vaste lasten (onroerendezaakbelasting, verzekering) zijn €150 per maand. De cashflow is dus €100 per maand positief. Dit is niet veel, maar het is ook niet negatief.

De echte winst zit in de waardeontwikkeling van het pand en de aflossing van de hypotheek.

Een alternatief model: De 'huur met optie koop'

Bovendien valt de verhuur in Box 3. Je betaalt over de woningwaarde belasting, maar je mag de hypotheek en kosten aftrekken. De netto-opbrengst ligt hierdoor vaak lager dan de bruto-huur, maar met een goede boekhouding houd je het rendement scherp.

Een andere manier om rendement te halen, is door een bovenwoning slim te splitsen. Ook een 'huur met optie koop' constructie kan interessant zijn: hierbij huurt de huurder voor een hogere prijs, met de belofte dat ze het huis na 5 jaar kunnen kopen tegen een vooraf afgesproken prijs.

Dit is interessant als je zelf misschien de overwaarde wilt verzilveren, maar het pand in de tussentijd wilt gebruiken voor inkomsten.

De huurprijs ligt hier vaak hoger, bijvoorbeeld €1.300, omdat de huurder een deel van de koopoptie 'afbetaalt'. Dit is een niche-markt, maar het kan een hoog rendement opleveren.

Praktische tips voor jouw renovatie

Wil je zelf een kluspand transformeren? Hier zijn een paar concrete tips die je direct kunt gebruiken:

Een kluspand transformeren is een uitdaging. Het is fysiek zwaar en financieel riskant. Maar het gevoel dat je krijgt als je de sleutel overhandigt aan een tevreden huurder in een prachtige woning, is onbetaalbaar. En de cijfers? Die kloppen.

1. Check het WWS-puntentelprogramma voordat je koopt. Soms is de maximale huur lager dan je denkt, waardoor de investering niet uit kan. Gebruik de calculator van de Rijksoverheid.
2. Focus op de badkamer en keuken. Dit zijn de ruimtes die de huurder het meest gebruiken. Een verouderde badkamer jaagt huurders weg. Zorg dat ze perfect zijn.
3. Verduurzaming is geen optie meer. Zorg voor minimaal energielabel B, maar liefst A. Dit is nodig voor de huurprijs en voor je eigen portemonnee op de lange termijn. Kijk naar subsidies voor isolatie.
4. Maak een strakke begroting. Houd rekening met 10% onverwachte kosten. Een kluspand zit vol verrassingen. Zorg dat je die kunt betalen zonder de hypotheek te verhogen.
5. Gebruik een vastgoedbeheerder. Als je meerdere panden hebt of er geen tijd voor hebt, is een beheerder goud waard. Ze regelen de huurincasso, de contracten en het onderhoud. Kosten: ongeveer 5-8% van de huurinkomsten.

Met een investering van €240.000 (aankoop + verbouwing), waarvoor ik slimme financiering via een private investeerder heb geregeld, en een huurinkomst van €13.800 per jaar, zit je op een direct rendement van ruim 5,5%.

En dat terwijl de woning in waarde is verdubbeld. Mijn eerste jaar als fulltime vastgoedbelegger laat zien dat dit de kracht is van vastgoed beleggen.