Hoe ik mijn eerste verhuurhypotheek rondkreeg met 20% eigen geld

Je staat op het punt om iets te doen wat veel mensen eng vinden: je eerste verhuurhypotheek aanvragen.

Je hebt een appartement op het oog, misschien wel in Amsterdam-Zuid of Utrecht-Oost, en je wilt het verhuren voor een netjes rendement. Het spannende? Je kunt maar 20% eigen geld inleggen. De rest moet gefinancierd worden. Ik heb het zelf gedaan en het voelde als een hels karwei, maar achteraf was het een kwestie van de juiste stappen volgen. In dit stuk neem ik je mee langs mijn reis, van de bank tot de notaris, met precies de bedragen en valkuilen die ik tegenkwam.

Stap 1: De financiële basis op orde (je buffer en eigen geld)

Voordat je überhaupt naar Funda staart, moet je je eigen financiën checken. Bij een verhuurhypotheek is de eis voor eigen geld vaak hoger dan bij een gewone hypotheek voor je eigen woning.

Ik had €40.000 eigen geld bij elkaar gespaard. Het appartement dat ik op het oog had kostte €200.000 (exclusief kosten koper).

Dat betekent dat ik precies 20% van de aankoopsom kon dekken. Dit is een magische grens voor veel geldverstrekkers; het zorgt dat je geen NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgt, maar wel een acceptabele Loan-to-Value (LTV) hebt. Ik maakte een overzicht van al mijn spaarrekeningen en beleggingen (Box 3 vermogen).

De bank wil zien dat je de eigen inbreng echt hebt en niet leent van een creditcard of familie. Zorg dat dit geld minimaal drie maanden op je rekening staat zonder rare stortingen. Mijn valkuil was een grote storting vanuit mijn beleggingsrekening; de bank vroeg hierdoor extra om een 'herkomstverklaring'. Doe dit dus ruim van tevoren.

• Benodigd: €40.000 eigen geld (bij een woning van €200k).
• Tijdsindicatie: Minimaal 3 maanden 'rustig' geld op je rekening.
• Veelgemaakte fout: Grote, onverklaarbare stortingen vlak voor de aanvraag.

Stap 2: De huurinkomsten checken via het WWS

Hier wordt het echt interessant. De bank financiert op basis van de verwachte huurinkomsten.

In Nederland gebruiken we hiervoor het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Ik huurde een inspecteur in (kostte €150) om de punten te tellen voor het appartement.

De woning had 120 punten. Volgens de huurpunten tabel van 2024 mag je dan een maximale kale huur vragen van ongeveer €720 per maand (dit hangt af van de exacte puntengrens voor de liberalisatiegrens, die nu op €879,66 zit). Omdat mijn woning onder de grens viel, had ik te maken met de puntengrens. De bank rekent met een 'conservatieve' huur.

Ze gaan uit van 85% van de maximale kale huur. Dus: €720 x 0,85 = €612 per maand.

Vervolgens tellen ze een bedrag voor servicekosten (vaak €50). De totale bruto huur die ze meetellen voor de berekening was bij mij €662. Dit bedrag is cruciaal.

De rente die je krijgt voor verhuurhypotheek is vaak 0,5% tot 1% hoger dan een normale hypotheek. Bij mij was de rente 5,2% (startersrente).

Met een maximale hypotheek berekening op basis van deze inkomsten, kwam ik erachter dat ik ongeveer €120.000 kon lenen (afhankelijk van je inkomen natuurlijk, maar hier gaat het om de dekking door huur).

De bank rekent met een 'conservatieve' huur. Ze gaan uit van 85% van de maximale kale huur.

Omdat ik €200k nodig had, was mijn eigen inleg van €80k (40%) nodig om het rond te krijgen. Wacht, je zei 20%? Klopt. De truc zit 'm in de aankoopprijs vs. executiewaarde.

De bank deed een taxatie. Die kwam uit op €220.000.

Hierover kreeg ik een hypotheek van 70% (de executiewaarde). Dat is €154.000.

Met mijn €40.000 eigen geld (20% van de aankoopsom) en de rest van de benodigde €46k (kosten koper en verbouwing) financierde ik dat uit eigen middelen of een kleine persoonlijke lening. Het draait allemaal om de taxatie!

• Benodigd: WWS rapport (€150 - €250).
• Maatvoering: Check de punten en de kale huur (max. €879,66 voor vrij sector).
• Tijdsindicatie: Taxatie duurt 1-2 weken.
• Veelgemaakte fout: Uitgaan van een te hoge huur die de bank niet meetelt.

Stap 3: De aanvraag bij de juiste geldverstrekker

Niet elke bank wil een verhuurhypotheek verstrekken. Grote namen als ABN AMRO of ING doen dit soms wel, maar vaak met strenge eisen.

Ik zat bij een gespecialiseerde hypotheekverstrekker voor vastgoedbeleggers. Zij keken naar mijn 'ondernemerskwaliteiten'.

Ik moest een ondernemingsplan schrijven. Dat klinkt heftig, maar het is gewoon een A4-tje met: aankoopprijs, verwachte huur, kosten (verzekering, VVE bijdrage), en mijn rendementsberekening. Mijn rendement op eigen vermogen was ongeveer 6,5%. Dat vonden ze netjes.

Ik had de volgende documenten klaarliggen: Deze stap duurt het langst.

1. Laatste 3 loonstrookjes.
<2>Jaaropgave van de afgelopen 2 jaar.
2. Bankafschriften (laatste 3 maanden).
3. Het WWS rapport.
4. De koopovereenkomst (onder voorbehoud van financiering).

De acceptant gaat alles nakijken. Wees bereikbaar. Ik kreeg tussendoor vragen over een weekendje weg dat ik had geboekt (de bank wilde zien dat ik genoeg cash overhield). Ik heb dit netjes uitgelegd.

Zorg dat je geen grote aankopen doet tijdens de aanvraag. Ik kreeg de offerte na 3 weken.

• Benodigd: Een geldverstrekker die verhuurhypotheken doet (bijv. Centraal Beheer, Aegon of specialisten).
• Maatvoering: Minimaal 1,25x de hypotheeklasten dekken met huur (vrije sector).
• Tijdsindicatie: 3 tot 6 weken voor offerte.
• Veelgemaakte fout: Vergeten dat de bank ook je studieschuld (bij DUO) meetelt in de berekeningen.

Stap 4: De taxatie en het passeren bij de notaris

De offerte is binnen. Nu de taxatie. Ik had een taxateur nodig die aangesloten is bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Dit is cruciaal voor een verhuurhypotheek. De taxateur keek naar de verhuurde waarde. Dit is anders dan de waarde voor eigen bewoning. Hij keek naar de opbrengst per jaar (€7.200 huur) en kapitaliseerde dit, vergelijkbaar met een rendementsanalyse van een vakantiewoning op de Veluwe.

Zijn oordeel: executiewaarde €220.000. Dit was de basis voor mijn maximale leenbedrag.

De taxatie kostte €600. Vervolgens kwam de notaris.

Ik moest naar de notaris voor de overdracht. De kosten hiervoor (kosten koper) waren ongeveer 6% van de aankoopsom. Op €200.000 is dat €12.000.

Dit had ik apart gezet van mijn €40.000 eigen geld voor de woning zelf. Ik had een bouwtechnische keuring gedaan voor €350, waardoor ik wist dat de cv-ketel vervangen moest worden (€2.500).

Dat trok ik af van de aankoopprijs (onderhandelingssucces!). Bij de notaris kreeg ik de sleutel. De hypotheekakte werd getekend.

De bank stortte het geld direct op de rekening van de verkoper.

Ik had nu een schuld van €154.000 (de verhuurhypotheek) en €40.000 eigen geld geïnvesteerd. De rente was 5,2% vast voor 10 jaar.

• Benodigd: NRVT Taxateur, Notaris.
• Maatvoering: Kosten Koper (6%) apart houden.
• Tijdsindicatie: Taxatie 1 week, Notarisafspraak op dag van overdracht.
• Veelgemaakte fout: Vergeten dat de taxatiekosten niet meegefincierd kunnen worden in de hypotheek (moet eigen geld zijn).

Stap 5: De verhuur en verduurzaming (het rendement)

Met de sleutel in de hand begon het echte werk. Ik zorgde direct voor een waterdicht huurcontract.

Ik gebruikte een standaard contract van de Rijksoverheid (model 'Leegstandwet' of 'vrij sector'), maar liet deze controleren door een jurist gespecialiseerd in verhuur. Ik wilde geen problemen met de Huurcommissie. Na mijn renovatieverslag van een vervallen kluspand naar luxe huurwoning, bleek de woning energielabel C te hebben.

Ik wilde verduurzamen voor een beter rendement en minder risico op leegstand.

Ik installeerde dubbel glas (€1.200) en zonnepanelen (€4.500). Ik kon de BTW op de zonnepanelen terugvragen bij de Belastingdienst (teruggave energiebelasting). Dit verhoogde mijn netto rendement.

De huurder vond ik via Pararius. De kale huur was €720.

De netto maandlasten (hypotheekrente €665, VVE €100, verzekering €25) waren €790. Ik moest dus bijbetalen.

Dit was mijn strategie: ik betaalde vanuit mijn salaris de €70 bij. Dit was de investering in een woning die in waarde stijgt en waar de huur elk jaar met de inflatie mee stijgt (huurverhoging). Na een jaar was de woning €15.000 in waarde gestegen en had ik €8.640 huur ontvangen. Mijn totale kosten (eigen geld + bijbetalen) waren €8.400.

De waardestijging maakte het rendement direct positief. Het was een kwestie van de lange adem.

• Benodigd: Goed huurcontract, verhuurverzekering.
• Maatvoering: Huurverhoging jaarlijks maximaal toegestaan (wettelijk percentage).
• Tijdsindicatie: Zoeken huurder: 2-4 weken.
• Veelgemaakte fout: Te lage huur vragen waardoor je structureel moet bijbetalen zonder uitzicht op waardestijging.

Verificatie-checklist

Check voordat je begint of je deze punten kunt afvinken. Als je dit lijstje kunt afwerken, ben je er bijna.

• [ ] Is je eigen geld (minimaal 20%) vrij beschikbaar en stabiel?
• [ ] Heb je een WWS-rapportage die voldoende punten aantoont?
• [ ] Weet je wat de maximale kale huur is volgens de puntentelling?
• [ ] Heb je een ondernemingsplan gemaakt met kosten en baten?
• [ ] Is je inkomen hoog genoeg om de eventuele huurachterstand op te vangen?
• [ ] Heb je rekening gehouden met 6% kosten koper en taxatiekosten?
• [ ] Is de woning geschikt voor verhuur (geen complexe VVE problemen)?

Met deze stappen en een flinke dosis geduld, lukte het mij om met 'slechts' 20% eigen geld een verhuurhypotheek te regelen. Het rendement zit 'm op de lange termijn in de huurinkomsten en de waardestijging. Zorg dat je de risico's kent, zoals leegstand of huurders die niet betalen, maar begin vooral. Mijn eerste jaar als vastgoedbelegger was een leerzame realiteit, maar de markt is er klaar voor, en jij nu ook.