Casestudy: Van label G naar A in een Amsterdams appartement

Een verhuurhypotheek van 4,5% en een energielabel G dat je huurprijs naar de knoppen helpt.

Dat was het startpunt voor Martijn, een belegger met een jaren '30-appartement van 68 m² in de Amsterdamse Pijp. Zijn doel? Naar label A voor een hogere huur en meer rendement. Dit is zijn verhaal, inclusief de exacte kosten, de subsidie die hij kreeg en hoe hij zijn WWS-score met 50 punten omhoog joeg.

De businesscase: van G naar A is pure winst

Label G is in Amsterdam voor verhuur een crime. De puntentelling is keihard. Met een G-label en een kale huur van €850 zat Martijn op het maximum.

Zijn potentiële huurder mocht van de Huurcommissie niet meer betalen. En dat terwijl de markt huurprijzen van €1.200 of meer voor zo’n woning laat zien.

Het verschil zit 'm in isolatie en installaties. De oude situatie: enkele beglazing, een tochtige vloer, een oude gasboiler en geen dakisolatie.

De WWS-score was een schamele 80 punten. De maximale huur was €854,62. Martijn wilde naar 140 punten.

“Mijn doel was simpel: de huur verhogen naar €1.200. Dat levert op jaarbasis €4.200 extra op. De investering móest zich binnen 5 jaar terugverdienen.”

Dan mag je als verhuurder de huur vrij bepalen, oftewel marktconform. De investering was nodig, maar bovenop de huurinkomsten kwam de waardevermeerdering van het vastgoed.

Een appartement met label A is veel meer waard dan een G-pand. Dat zat ook in zijn berekening voor de verhuurhypotheek. De bank keek naar de toekomstige huurinkomsten bij de beoordeling.

De aanpak: stap voor stap naar label A

Martijn en zijn aannemer maakten een concreet plan. Geen gokwerk, maar keiharde maatregelen die punten opleveren in het WWS-systeem.

• Isolatie: Dakisolatie (10 cm steenwol), vloerisolatie (PIR-platen) en spouwmuurisolatie (schuim).
• Glas: Alle enkele ramen vervangen door HR++ beglazing.
• Verwarming: De oude gasboiler eruit, een hybride warmtepomp (type lucht-water) erin. Dit is een slimme keuze voor bestaande bouw zonder vloerverwarming.
• ventilatie: Een MV-systeem met warmte-terug-winning (WTW) voor de badkamer en keuken.

Dit was de menukaart: Deze combinatie is cruciaal.

Alleen isolatie levert punten op, maar zonder een fatsoenlijk ventilatiesysteem en een efficiënte warmtebron, schiet je niet op. De warmtepomp zorgt voor een lage energie-index, wat zwaar telt voor het eindlabel.

De kosten en subsidies: de harde cijfers

Laten we de rekening bekijken. Dit is het deel waar veel beleggers van schrikken, maar de subsidie maakt het draagbaar. Martijn betaalde:

• Dakisolatie en nieuw loodwerk: €4.800
• Vloerisolatie: €2.100
• HR++ glas (inclusief kozijnen): €6.200
• Hybride warmtepomp (installatie inbegrepen): €6.500
• WTW-unit: €1.800
• Bijkomende kosten (schilderwerk, kleine reparaties): €1.500

Totaal: €22.900 Hier kwam gelukkig geld bij vanuit de overheid. De ISDE-subsidie (Investeringssubsidie duurzame energie) voor de warmtepomp was in dat jaar €1.800.

Daarnaast kreeg hij €800 voor het dak en €400 voor het glas.

Subsidie totaal: €3.000 De netto investering kwam dus uit op €19.900. Een flink bedrag, maar hij had nog een troefkaart. Zoals we ook zagen in onze casestudy over het splitsen van een bovenwoning, loont het om creatief naar je vastgoed te kijken. Omdat het pand in een bestaande huizenblok stond, kwam hij in aanmerking voor een Energiebespaarlening via de gemeente Amsterdam.

Hij financierde €15.000 tegen 1,6% rente, al had hij ook kunnen kijken naar alternatieve financiering via een private investeerder. Zijn eigen inleg was daarmee nog maar €4.900.

Het resultaat: scoren in de puntentelling

Na 8 weken klussen was het zover. Het EPC-label ging van G naar A.

De impact op de WWS-score was enorm. De punten voor isolatie en glas stegen van 40 naar 80 punten. De installatie (warmtepomp + WTW) leverde 60 punten op.

De oude score: 80 punten (maxhuur €854,62).
De nieuwe score: 140 punten (vrije huur). Martijn kon de huur nu vaststellen op €1.200 exclusief servicekosten.

Dat is een stijging van €345 per maand. De huurder kreeg een nieuw contract op basis van de vrije sector huur, met een nette indexatieregeling.

De huurder was overigens blij. De stookkosten (die de huurder apart betaalde via de voorschotrekening) daalden met ruim 40%. De woning voelde comfortabeler aan, zonder tocht. Dat verlaagde het risico op huurachterstand of een procedure bij de Huurcommissie.

De financiële impact op je rendement

Wat betekent dit voor Martijns rendement (ROI) en zijn positie in Box 3? De extra huurinkomsten bedragen €4.140 per jaar.

De netto investering was €19.900. De directe return is dus 20,8%.

Als je de Energiebespaarlening meetelt (lage rente, lang looptijd), is de cashflow vanaf dag één positief. Box 3 implicaties:
De fiscus ziet de woningwaarde. Door de verduurzaming stijgt de WOZ-waarde (en de marktwaarde) met een slordige €40.000 tot €50.000.

In Box 3 betaal je over de gehele woningwaarde circa 1,2% belasting (afhankelijk van het exacte jaar en de heffingsvrije voet). Die extra belasting is er wel, maar de extra huurinkomsten zijn vele malen hoger.

De netto-winst op het totale plaatje blijft fors. Ook belangrijk: de verhuurhypotheek. Martijn had een hypotheekrente van 4,5%. Door het verhoogde rendement op de verhuur (hogere huur bij gelijkblijvende lasten), voldoet de woning nu ruimschoots aan de normen van de meeste verhuurhypotheken. Zoals blijkt uit onze casestudy over verhuur aan expats, verlaagt dit het risicoprofiel van zijn portefeuille.

Praktische tips voor jouw verduurzaming

Wil jij dit ook? Zorg dat je deze stappen volgt om financiële tegenvallers te voorkomen.

1. Check je contract. Ga je een bestaande huurder uit de woning zetten om te verduurzamen? Dan gelden strenge regels (de 'dringende eigenaar'). Huur je leeg? Dan mag je na de verduurzaming een marktconforme huur vragen. Zit er een huurder in met een sociaal contract? Dan zit je vast aan de huurprijscommissie, tenzij je de woning tijdelijk zelf gaat bewonen.
2. Subsidies checken. De ISDE-subsidie verandert elk jaar. Check direct op RVO.nl wat de bedragen zijn. In Amsterdam zijn er vaak extra potjes via het Amsterdams Klimaatfonds voor VvE's of verhuurders.
3. De warmtepomp is key. Ga voor een hybride pomp bij bestaande bouw. Volledig elektrisch (all-electric) is vaak te duur en technisch complex zonder vloerverwarming en zware aansluiting. De hybride pomp telt zwaar voor het energielabel.
4. Financier slim. De Energiebespaarlening is een optie. Daarnaast zijn er speciale 'verduurzamingshypotheken' waarbij de rente omlaag gaat als het label verbetert. Bespreek dit met je hypotheekadviseur.
5. Documenteer alles. Bewaar alle facturen en certificaten (zoals het BRL 9500-certificaat voor isolatie). Dit is nodig voor de subsidie én voor de eindcontrole van het energielabel.

Het verhaal van Martijn laat zien dat verduurzaming meer is dan een groen verhaal.

Het is een krachtig instrument om je vastgoedbeheer te optimaliseren, je rendement te verhogen en je positie in de markt te versterken. Je investeert in een beter pand en een betere cashflow.