Impact van energielabel op financieringsmogelijkheden bij banken

Stel je voor: je wilt een woning kopen voor de verhuur. Je kijkt naar het rendement, de huuropbrengst en natuurlijk de hypotheek.

Maar sinds 2024 is er een nieuwe speler op het veld die je plannen flink kan beïnvloeden: het energielabel.

Het bepaalt namelijk direct hoeveel je extra mag lenen. Dit is geen detail meer; het is een kernfactor voor je financiering en je uiteindelijke rendement. Banken kijken anders naar je aanvraag als je huis zuinig is. Dit artikel legt precies uit hoe dit werkt en wat het voor jou betekent.

Energielabel en maximale hypotheek

Per 1 januari 2024 is de maximale hypotheekruimte in Nederland officieel gekoppeld aan het energielabel van de woning. Dit betekent dat je niet meer zomaar de volledige koopsom kunt financieren.

Een slecht geïsoleerd huis beperkt je leencapaciteit. Banken zoals ABN AMRO en andere grootbanken hanteren deze regel om verduurzaming te stimuleren. Het idee is simpel: een zuinig huis heeft lagere energielasten, waardoor je de hypotheeklasten makkelijker kunt dragen.

Voor beleggers in vastgoed verandert hiermee het speelveld. Je moet nu niet alleen kijken naar de huur die je kunt vragen (WWS), maar ook naar het label van het object.

Extra leenruimte per energielabel

Een woning met een laag energielabel kan een koopje lijken, maar je financiering loopt mogelijk vast. Dit beïnvloedt direct je rendement en je strategie voor vastgoedbeheer. De banken geven je een extraatje als je huis energiezuinig is.

Dit bedrag mag je bovenop de normale hypotheek lenen. De cijfers voor 2026 zijn helder en extreem relevant voor je planning.

• Label F/G: €0 extra lenen in 2026. Je financiering zit op het maximum zonder extra's.
• Label C/D: €5.000 extra lenen in 2026.
• Label A/B: €10.000 extra lenen in 2026.
• Label A+ of A++: €20.000 extra lenen in 2026.
• Label A+++: €25.000 extra lenen in 2026.
• Label A++++: €30.000 extra lenen in 2026.
• Energieneutrale woning: €40.000 extra lenen in 2026.

Ze laten zien hoeveel speelruimte je krijgt per label: Deze bedragen zijn direct van invloed op je aankoopbudget.

Een woning met label A++++ geeft je een flinke financiële buffer. Je kunt hiermee de koopprijs opdrijven en toch de financiering rondkrijgen. Voor een verhuurhypotheek is dit een krachtig instrument.

Verduurzaming via hypotheek

Wat nu als je een huis koopt met een slecht label? Je kunt de verduurzaming direct meefinancieren in de hypotheek. Dit is een slimme zet voor beleggers die het rendement willen verhogen door lagere energielasten.

De banken bieden hiervoor extra leenruimte, afhankelijk van het huidige label. Dit heet de 'extra lenen voor energiebesparende maatregelen' regeling.

Extra lenen voor energiebesparende maatregelen

Deze extra lening is specifiek bedoeld voor isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Het zorgt ervoor dat je huis direct meer waard wordt en een beter label krijgt.

• E/F/G woning: €20.000 extra lenen voor verduurzaming.
• C/D woning: €15.000 extra lenen voor verduurzaming.
• A/B woning: €10.000 extra lenen voor verduurzaming.

Dit verhoogt de huurpotentie en het toekomstige verkooprendement. Je betaalt de verduurzaming met geleend geld, maar de investering verdient zich terug. De extra leenruimte voor verduurzaming verschilt per huidig energielabel.

De cijfers voor 2026 zijn als volgt: Let op: voor woningen met een zeer hoog label (A+++ en hoger) is deze specifieke verduurzamingslening in 2026 nihil. Ontdek hoe je met een Nul-op-de-Meter woning rendement behaalt.

Dit komt omdat deze huizen al zo zuinig zijn dat extra maatregelen weinig opleveren. Voor beleggers is dit een signaal: focus op het verbeteren van label F/G naar minimaal C. Dit levert de grootste financiële ruimte op. Een praktische tip: kies voor luchtdicht bouwen bij renovatie en schakel een energieprestatieadvies (EPA) consultant in voordat je start.

De kosten hiervoor bedragen ongeveer €2.000. Een EPA-advies geeft een expertplan voor verduurzaming, zodat je weet welke maatregelen het meeste rendement opleveren voor je vastgoed.

Banken en duurzaam vastgoedbeleid

Banken zoals ABN AMRO hebben een duidelijke duurzame agenda. Ze willen hun gefinancierde vastgoedportefeuille verduurzamen.

ABN AMRO had als ambitie om eind 2018 al 30% van hun gefinancierd vastgoed op energielabel A te hebben. In 2015 was dat nog maar 1%, en in 2018 was de voortgang bijna 15%. De doelstelling voor 2030 is dat al het gefinancierd vastgoed energielabel A heeft.

Dit beleid betekent dat banken strenger worden. Ze zullen financiering voor label F/G woningen mogelijk beperken of duurder maken.

Energielabelvereisten voor kantoren

Voor beleggers in Box 3 is dit cruciaal. Een woning met een laag label kan straks moeilijker te financieren zijn of leiden tot een lagere NHG-grens. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stimuleert verduurzaming door een hogere grens te bieden: 106% van de woningwaarde bij verduurzaming. De verduurzaming gaat verder dan woningen.

Per 2023 moeten kantoren in Nederland minimaal energielabel C hebben voor herfinanciering. Dit is een verplichting die direct impact heeft op vastgoedbeleggers met kantoorpanden.

Een label C kantoor kan nog net gefinancierd worden, maar label D of lager zorgt voor problemen bij de bank. ABN AMRO en andere banken passen hun beleid hierop aan. Ze financieren geen kantoren meer die niet voldoen.

Dit dwingt eigenaren tot verduurzaming. De kosten voor een energieprestatieadvies voor kantoren liggen rond de €2.000, maar de investering in isolatie of een efficiënt klimaatsysteem is vaak hoger.

Wel levert een beter label een hogere huur op en een beter rendement op de lange termijn. De salderingsregeling stopt per 2027. Dit betekent dat zonnepanelen op kantoren of woningen minder financieel voordeel opleveren.

Banken zullen hier mogelijk rekening mee houden in hun risicobeoordeling. Plan je verduurzaming dus ruim van tevoren.

Praktische tips voor beleggers

Om optimaal te profiteren van de financieringsmogelijkheden, volgen hier concrete stappen: Met deze aanpak zorg je dat je financiering rondkomt en je vastgoedportefeuille toekomstbestendig is.

1. Check het energielabel vóór aankoop: Gebruik de labelcheck van het Kadaster. Dit bepaalt je extra leenruimte.
2. Verduurzaam direct: Koop een label F/G woning en financier de verduurzaming mee. Dit geeft je €20.000 extra en een beter rendement.
3. Gebruik een EPA-advies: Investeer €2.000 in een expertplan. Dit zorgt voor een efficiënte verduurzaming en een hoger label.
4. Let op de NHG-grens: Bij verduurzaming mag je tot 106% van de woningwaarde lenen. Dit helpt bij de financiering.
5. Monitor de rente: Een energielabel A geeft een duurzaamheidskorting van 0,15% rente. Dit verlaagt je maandlasten en verhoogt je rendement.
6. Plan voor 2026: De extra leenruimte voor verduurzaming verandert. Zorg dat je label A of hoger bereikt voordat de regelingen wijzigen.

Het energielabel is niet langer een bijzaak; ontdek de impact van het energielabel op de verkoopwaarde van je vastgoed en maak het een sleutel tot succesvol beleggen.