De impact van het energielabel op de verkoopwaarde van je vastgoed
Een energielabel is veel meer dan een verplicht papiertje bij de verkoop van je huis.
Het is een meetlat voor de energiezuinigheid van je vastgoed en bepaalt direct je portemonnee. Of je nu een belegger bent met een portefeuille van twintig panden of een particulier die zijn eerste woning koopt: het label is de sleutel tot een hogere verkoopprijs en een beter rendement. De overheid dringt aan op verduurzaming en de markt volgt.
Een woning met een slecht energielabel is een steeds groter risico voor de eigenaar. Het is een stukje vastgoed dat in waarde kan dalen terwijl de rest van de markt stijgt. De impact van het energielabel op de verkoopwaarde is de afgelopen jaren enorm toegenomen en is nu onmisbaar in je vastgoedstrategie.
Effect van beter energielabel op woningwaarde groter dan ooit
De cijfers liegen er niet om. De waardesprong die je maakt met een beter energielabel is de grootste die we ooit hebben gezien.
We praten hier niet over een schamele procent of twee, maar over forse stappen die direct vertaald worden in euro's. De gemiddelde verkoopprijs van een woning lag in het eerste kwartaal van 2023 op €394.000. Een gemiddelde labelsprong leverde daarop een waardevermeerdering op van 7,2%.
Dat is een directe stijging van bijna €28.000 op een doorsnee woning, enkel door de energetische kwaliteit te verbeteren. Deze ontwikkeling is cruciaal voor beleggers die rendement nastreven en voor eigenaren die hun vermogen willen beschermen.
Waardestijging bij D→A+: bijna €41.000
De markt waardeert comfort en lage energielasten steeds meer en betaalt daar met plezier extra voor.
De grootste klappers worden gemaakt bij de grootste sprongen. De data laat zien dat de grootste stijging wordt gerealiseerd bij een sprong van label D naar A+. Dit is een forse verbetering die de woning transformeert van een energieverslinder naar een comfortabel en zuinig huis. De waardevermeerdering bedraagt hier maar liefst 10,4%.
Op de gemiddelde woningwaarde van €394.000 betekent dit een stijging van bijna €41.000. Dit is een bedrag dat de investering in verduurzaming vaak ruimschoots dekt en direct je vermogen verhoogt.
Sprong G→C: +8,3% (1e kwartaal 2023)
Voor verhuurhypotheken is dit een belangrijk gegeven; een hogere woningwaarde zorgt voor een betere loan-to-value (LTV) en kan helpen bij het verkrijgen van financiering. Zelfs als je start vanaf het laagste niveau, label G, is de financiële prikkel groot. Een sprong van G naar C levert al een waardestijging op van 8,3%.
Dit is een zeer aantrekkelijke ROI voor panden die nu nog als energieverslinders te boek staan.
Denk aan oudere woningen uit de jaren '70 of '80 met enkel glas en weinig isolatie. Door te investeren in basismaatregelen zoals spouwmuurisolatie, dubbel glas en een moderne cv-ketel of hybride warmtepomp, maak je een enorme sprong. Dit maakt het pand niet alleen aantrekkelijker voor kopers, maar ook voor huurders die op zoek zijn naar een woning met lage maandlasten.
Sprong C→A: +5,4% (1e kwartaal 2023)
De verhuurbaarheid verbetert aanzienlijk. Wie al een redelijk label heeft, zoals een C, kan nog steeds een flinke winst behalen door door te pakken naar een A-label.
Deze sprong levert een waardevermeerdering op van 5,4%. Dit is de fase waarin vaak de grotere investeringen worden gedaan, zoals het plaatsen van zonnepanelen, een volledige warmtepomp of driedubbel glas. Hoewel de investering hoger is, is het rendement nog steeds uitstekend.
Bovendien zorgt een A-label voor een forse besparing op de energierekening, wat de netto-inkomsten voor een belegger verhoogt en de betaalbaarheid voor een koper verbetert. Dit is de investering die een woning toekomstbestendig maakt.
Energielabel heeft klein effect op woningwaarde
Hoewel de percentages indrukwekkend zijn, is het goed om de zaken in perspectief te houden.
De titel 'Energielabel heeft klein effect op woningwaarde' lijkt misschien tegenstrijdig, maar de kern is dat het effect niet lineair is. De grootste klappers zitten hem in de grote sprongen van slecht naar goed. Een kleine verbetering van label A naar A+ levert bijvoorbeeld veel minder op dan een sprong van G naar C. De markt beloont vooral het oplossen van het 'probleem' van een energieverslindende woning.
Voor beleggers betekent dit dat je strategisch moet investeren. Richt je op de grote efficiëntiesprongen in plaats van op kleine incrementele verbeteringen, tenzij die nodig zijn om de maximale score te halen.
Sprong D→A: ongeveer +10,4%
Deze specifieke sprong is de gouden standaard voor veel vastgoedbeleggers. Vanuit label D (een matig label) naar A (een uitstekend label) gaan, levert een prijsstijging op van ongeveer 10,4%.
Dit is de sweet spot waar veel oudere woningen zich in bevinden. Een woning uit de jaren '60 of '70 heeft vaak label D of E. Door te investeren in een combinatie van isolatie, ventilatie en een efficiënte warmtebron, kun je deze enorme waardestijging realiseren.
Dit is pure vermogensopbouw. Je maakt je woning niet alleen meer waard, je verhoogt ook de huur die je kunt vragen of de verkoopprijs die je kunt eisen. Het is een directe investering in de marktwaarde van je vastgoed.
Wat is een energielabel en waarom is het belangrijk?
Een energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Het loopt van A++++ (zeer energiezuinig) tot en met G (zeer slecht).
Sinds 2023 is het energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van woningen. Het is een wettelijk document dat je via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) aanvraagt.
Het label is gebaseerd op de bouwkundige en installatietechnische kenmerken van de woning, zoals isolatie, glas, verwarming en ventilatie. Het belang ervan is inmiddels doorgedrongen tot elke makelaar en hypotheekverstrekker. Een slecht label is een directe waarschuwing voor kopers en huurders over hoge toekomstige energielasten en onderhoudskosten. De invloed op de woningwaarde is tweeledig.
Ten eerste is er de directe, meetbare prijsstijging bij verkoop, zoals de cijfers van NVM en brainbay laten zien.
Invloed op de woningwaarde
Ten tweede is er de indirecte invloed via de financierbaarheid en verhuurbaarheid. Hypotheekverstrekkers worden kritischer op woningen met een laag energielabel. De impact van het energielabel op financieringsmogelijkheden bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt bovendien steeds groter door strengere eisen aan de energiezuinigheid van woningen.
Een woning met label G kan in de toekomst moeilijker te financieren zijn. Daarnaast is de verhuurbaarheid onder druk door de WWS (Woningwaarderingsstelsel) punten voor energielabel.
Een beter label levert direct punten op, wat de maximale huurprijs verhoogt.
Dit is cruciaal voor beleggers die werken met een verhuurhypotheek en hun rendement willen maximaliseren.
Regionale verschillen en de invloed van woningtypen
De impact van een energielabel is niet overal in Nederland hetzelfde. Er zijn duidelijke regionale verschillen zichtbaar.
In Groningen en Limburg lijkt de waardesprong bij een labelsprong groter te zijn dan in Flevoland.
Dit heeft waarschijnlijk te maken met de woningvoorraad en de mate van schaarste. In regio's met een oudere voorraad en minder nieuw aanbod, is de vraag naar energiezuinige woningen groter. Beleggers die hun portefeuille spreiden, doen er goed aan om deze regionale nuances mee te nemen in hun aankoopstrategie.
De impact van verduurzaming is immers niet alleen technisch, maar ook marktgebonden. Daarnaast speelt de bouwperiode van de woning een enorme rol. De data laat een duidelijk verschil zien tussen oude en nieuwe woningen. Bij woningen gebouwd vóór 1920 levert een sprong van C naar A een waardestijging op van 7,6%.
Dit is significant meer dan bij woningen gebouwd ná 1995, waar dezelfde sprong slechts ruim 3% oplevert.
De reden is simpel: oudere woningen hebben vaak een enorm potentieel voor verbetering. De investering in moderne installaties en dakisolatie bij appartementen waarbij je de VvE meekrijgt, maakt een enorm verschil in comfort en energieverbruik.
Bij moderne woningen is het basisniveau al hoog en is de winst van een extra labelsprong minder groot. Dit betekent dat de hoogste Return On Investment (ROI) op verduurzaming te behalen valt bij de oudste woningen in je portefeuille.
Actuele trends en verwachtingen
De markt ontwikkelt zich razendsnel. De verwachting is dat de druk op energiezuinige woningen alleen maar toeneemt.
De overheid stelt strengere eisen aan nieuwbouw en bestaande bouw. De gasprijzen blijven een onzekere factor, waardoor huurders en kopers nog meer waarde hechten aan lage energielasten. Subsidies zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) voor warmtepompen en zonnepanelen maken investeren aantrekkelijker.
Als belegger is het slim om nu te handelen. De kosten voor verduurzaming zullen de komende jaren waarschijnlijk verder stijgen door materiaaltekorten en een gebrek aan vakmensen.
Tegelijkertijd zal de premie voor energiezuinige woningen verder oplopen. Een belangrijke trend is de integratie van het energielabel in de volledige vastgoedwaardering. Het is niet langer een losstaand element, maar een vaste variabele in de berekening van de marktwaarde. Verhuurders die nu nog investeren in panden met een laag label, lopen het risico op een 'stranded asset': een bezit dat onverhuurbaar wordt of sterk in waarde daalt. Vergeet hierbij niet dat luchtdicht bouwen bij renovatie essentieel is voor een optimaal energielabel.
De focus verschuift van 'bruikbaar' naar 'duurzaam bruikbaar'. Dit betekent dat vastgoedbeheer niet langer alleen gaat over onderhoud en huurincasso, maar steeds meer over energiemanagement en verduurzaming.
A-label grootste prijseffect
Hoewel de grootste procentuele sprongen vaak liggen bij het oplossen van slechte labels (D→A+), is het A-label zelf een krachtig merk geworden. De titel 'A-label grootste prijseffect' slaat op de herkenbaarheid en de marktpositie van een A-woning.
Een A-label is synoniem geworden voor een woning die klaar is voor de toekomst. Kopers en huurders herkennen dit direct en zijn bereid hier een premie voor te betalen. Het is de standaard geworden voor kwaliteit.
Investeren in verduurzaming oudere woningen (vóór 1920) voor hoogste ROI (+7,6%)
Een woning met een A-label springt eruit in de concurrentie. Het is de 'gouden standaard' die zorgt voor een snellere verkoop of verhuur en een hogere prijs.
Dit effect is misschien nog wel belangrijker dan de exacte percentageuele stijging. De strategie is helder: focus je als belegger op de oudste panden. De data bevestigt dat de grootste winst te behalen valt bij woningen vóór 1920.
- Isolatie van de vloer, het dak en de gevel;
- Plaatsen van HR++ of triple glas;
- Een hybride warmtepomp in combinatie met de bestaande ketel;
- Zonnepanelen op het dak.
Een sprong van C naar A levert hier 7,6% op. Dit is een direct gevolg van de lage energieprestatie van deze woningen in hun originele staat.
Door te investeren in gerichte maatregelen, maak je een enorme kwaliteitsslag. Denk aan:
Deze investeringen zorgen voor een forse waardestijging en een hoger rendement op je verhuurhypotheek. Bovendien voldoe je direct aan de strengere eisen van de WWS, waardoor je de maximale huurprijs kunt vragen. Het is een win-winscenario: je verhoogt je vermogen en je huurinkomsten. Een andere strategische overweging is de locatie.
Let op regionale verschillen: Groningen/Limburg > Flevoland bij labelsprongen
De impact van verduurzaming is groter in Groningen en Limburg dan in Flevoland. Dit betekent dat je als belegger misschien een hogere investering kunt rechtvaardigen in een pand in Groningen, omdat de marktrespons sterker is.
Dit kan te maken hebben met de aanwezigheid van oudere woningbouw en een lagere prijs per vierkante meter, waardoor de relatieve waardestijging door verduurzaming harder aankomt. Doe altijd grondig marktonderzoek voordat je een pand aankoopt en bereken de ROI van verduurzaming specifiek voor die regio. Het energielabel is geen universele waarde, maar een lokale marktfactor.
De kosten van verduurzaming zijn uiteraard een factor die je moet meenemen. De genoemde percentages zijn pure waardestijging, exclusief de investeringskosten.
Een warmtepomp kost al snel €5.000 tot €10.000, isolatie kan ook enkele duizenden euro's kosten. De kunst is om de maatregelen te kiezen die de hoogste waardestijging opleveren per geïnvesteerde euro. Voor oudere woningen is dat vaak isolatie en glas.
Voor iets nieuwere woningen is een warmtepomp of zonnepanelen vaak de logische volgende stap.
Bereken altijd vooraf de ROI en houd rekening met de huidige subsidies om de netto-investering te verlagen. Zo bouw je op een slimme manier aan een duurzame en rendabele vastgoedportefeuille.