HR++ glas versus Triple glas: Wat is de beste keuze voor je huurpand?

Stel je voor: je hebt een mooi huurpand op de kop getikt. De hypotheek loopt, de huurder betaalt netjes en je rendement ziet er stabiel uit.

Totdat je de energierekening van de huurder ziet, of erger, de WWS-score (Woningwaarderingsstelsel) ziet dalen omdat het energielabel achteruitgaat.

Het isoleren van je ramen is dan geen luxe, maar pure business. Het is de manier om je pand energiezuiniger te maken, de huurprijs eventueel te verhogen en je Box 3-bezit toekomstbestendig te maken. De grote vraag is alleen: ga je voor HR++ of kies je meteen voor triple glas? Laten we de boel eens op een rijtje zetten alsof we een biertje doen en je portfolio doornemen.

Wat is tripleglas (HR+++)?

Triple glas, of HR+++ glas, is het neusje van de zalm als het om isolatie gaat.

Je raadt het al: het bestaat uit drie glasplaten in plaats van twee. Tussen die platen zit argon- of krypton-gas, en de binnenste kant van het glas heeft een speciale coating die warmte binnenhoudt.

De U-waarde, die aangeeft hoeveel warmte er door het glas ontsnapt, ligt extreem laag. Waar enkelglas (ongeveer 5,8 W/m²K) een gat is in je energiebudget, en gewoon dubbelglas (rond 2,7 W/m²K) al iets beter is, schiet triple glas tot wel 0,5 W/m²K (volgens Pluimers) of 0,7 W/m²K (volgens Glasdiscount). Dat is een enorme stap vooruit. Waarom zou je dit als verhuurder overwegen?

Het zorgt voor een aanzienlijke verlaging van de energiekosten voor je huurder.

Dit vertaalt zich direct naar een hoger energielabel (A of hoger). In het WWS-systeem levert een beter energielabel punten op, wat onder de nieuwe regelgeving betekent dat je mogelijk een hogere huur mag vragen. Bovendien is het een verhaal van de lange adem: je pand is klaar voor de toekomst, wat de waarde op de lange termijn stabiliseert. Nadeel?

Het is zwaarder en dikker, waardoor je vaak de kozijnen moet vervangen. Dat is een flinke investering.

Kosten triple glas en HR++

Laten we het over geld hebben, want dat is wat telt bij vastgoedbeleggen.

Triple glas is fors duurder dan HR++. Waar je voor HR++ (twee glasplaten met coating) rond de €120 - €160 per vierkante meter betaalt inclusief plaatsing (afhankelijk van de kozijn situatie), ligt de prijs voor triple glas al snel op €160 - €220 per vierkante meter. En dat is zonder de kozijnen. Als je kozijnen niet sterk genoeg zijn voor het extra gewicht en de dikte van triple glas, moet je die ook vervangen.

Dan loopt de rekening snel op naar €800 - €1200 per raam. Gelukkig is er de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE).

De overheid wil dat je verduurzaamt. Je krijgt tientallen euro's per vierkante meter subsidie, zowel voor HR++ als voor triple glas, of voor duurzame groene daken op huurpanden.

De exacte bedragen hangen af van het soort glas en de beglazingscoeffiënt (U-waarde). Als je slim bent, combineer je glasvervanging met andere maatregelen zoals spouwmuurisolatie of een warmtepomp. Dan krijg je vaak een hogere subsidie. Check altijd de voorwaarden op de site van de RVO, want die regels veranderen sneller dan de beurskoersen.

Wanneer kies je voor HR++ en wanneer voor HR+++?

De keuze hangt af van je doel en de staat van je pand. Het is een afweging tussen nu direct lagere kosten versus maximale isolatie op de lange termijn.

Kies voor HR++ glas als: Kies voor Triple glas (HR+++) als: Let op: vermijd HR+ glas.

• Je bestaande kozijnen wilt behouden. HR++ heeft ongeveer dezelfde dikte als dubbelglas en past vaak in bestaande kozijnen. Dit bespaart je duizenden euro's aan timmerwerk.
• Je rendement op korte termijn wilt maximaliseren. De investering is lager, de subsidie is er nog steeds en het energielabel gaat enorm vooruit (van F of G naar B of C).
• Je pand in de verhuurBox 3 valt en je vooral wilt voldoen aan de huidige normen zonder direct het allerduurste te doen.

Dat is een verouderde standaard. Voor een kleine meerprijs pak je HR++, wat een veel betere isolatiewaarde heeft.

• Je toch al van plan bent om de kozijnen te vervangen (bijvoorbeeld bij een grondige renovatie of leegstand).
• Je pand een heel hoog energielabel nodig heeft om de WWS-score te halen voor de maximale huurprijs.
• Je pand in een geluidsbelaste omgeving staat. Triple glas dempt geluid veel beter dan HR++, een groot pluspunt voor huurders en daarmee voor je bezetting.

Conclusie: wat past het beste bij jouw situatie?

Als je kijkt naar de huidige rentestanden en de fiscale druk op Box 3-vermogen, is het zaak om slim te investeren.

Triple glas is technisch gezien de beste optie, maar de Return on Investment (ROI) is vaak lager dan bij HR++ vanwege de hoge aanschafkosten (inclusief kozijnen). Voor de gemiddelde verhuurder met een bestaand pand is HR++ glas de meest logische keuze. Het is de sweet spot: betaalbaar, subsidiegevoelig, en het verhoogt de WWS-score significant. Je verbetert het rendement doordat de energierekening van de huurder daalt (wat huurachterstand voorkomt) en je pand aantrekkelijker wordt.

Triple glas is de keuze voor de 'vernieuwbouw' of als je het pand volledig renoveert en de kosten wilt doorberekenen in een hogere huur. Een gouden tip: combineer de glasvervanging met andere isolatiemaatregelen.

Door het pakket aan te bieden (dak, glas, spouw), kom je in een hogere subsidietrede terecht bij de ISDE-regeling.

Dit maakt de stap naar triple glas vaak plotseling wel interessant.

Wat kost het en wat levert het op?

Om het echt te maken: een gemiddelde tussenwoning heeft ongeveer 30 tot 40 m² glas.

Stel je vervangt enkelglas (of oud dubbelglas) door HR++. Rekenvoorbeeld HR++ (30 m²):

• Kosten: 30 x €140 = €4.200.
• Subsidie (ISDE): ongeveer €30 per m² = €900.
• Netto investering: €3.300.

De energiebesparing is vaak €300 - €400 per jaar. Dat is een rendement van ruim 10% op je geïnvesteerde kapitaal, exclusief de waardevermeerdering van het pand en de mogelijke huurverhoging. Rekenvoorbeeld Triple glas (30 m²) met kozijnvervanging: De besparing is iets hoger, misschien €450 per jaar. Vergeet niet dat duurzaam vastgoedbeheer en het stimuleren van energiezuinig gedrag bij huurders essentieel is voor het behalen van dit rendement.

De ROI is hier lager (rond de 3-4%), maar de waarde van het pand stijgt harder en met een Nul-op-de-Meter woning voldoe je waarschijnlijk aan de strengste energie-eisen voor de komende 20 jaar.

• Kosten glas: 30 x €190 = €5.700.
• Kosten kozijnen: gemiddeld €8.000 (hout of kunststof).
• Totaal: €13.700.
• Subsidie: ongeveer €50 per m² = €1.500.
• Netto investering: €12.200.

Waar te kopen? Ga niet naar de eerste de beste bouwmarkt. Zoek naar gespecialiseerde glaszetters die werken met A-merken zoals Saint-Gobain (ISOPLUS) of Guardian. Vraag altijd offertes aan bij minimaal drie partijen die specifiek werken voor vastgoedbeleggers.

Zij snappen de eisen van de verhuurder en de subsidie-aanvraag. Kortom: zit je krap in je budget en zijn je kozijnen goed? Pak HR++.

Zit je in een grootschalige renovatie en wil je de WWS-score naar het maximum jagen? Ga voor triple.

Beide zijn beter dan het geld op de bank laten wegrotten.