Huurcontract voor bepaalde tijd (2 jaar): De risico's na juli 2024

Stel je voor: je hebt een leuk appartement in de verhuur en je wilt na de zomer weer verder. Misschien wil je het pand zelf gebruiken, verkopen of compleet renoveren voor een beter rendement.

Tot voor kort was een huurcontract voor bepaalde tijd van twee jaar de standaardoplossing.

Maar sinds 1 juli 2024 is de huurwet flink op de schop gegaan. De nieuwe Wet vaste huurcontracten gooit roet in het eten voor verhuurders die flexibiliteit zoeken. Je kunt niet zomaar meer een tijdelijk contract van twee jaar aanbieden.

Dit raakt direct je beleggingsstrategie, je verhuurhypotheek en je Box 3-positie. Laten we samen uitzoeken wat er nu precies verandert en hoe je hier slim op inspeelt.

Wet vaste huurcontracten vanaf 1 juli 2024 van kracht

De nieuwe Wet vaste huurcontracten is per 1 juli 2024 officieel ingegaan. Het doel is simpel: huurders meer zekerheid geven en de woningmarkt transparanter maken.

Als verhuurder betekent dit dat je geen tijdelijke huurcontracten meer mag aanbieden zonder wettelijke grond.

De tijd van 'even tijdelijk verhuren' is voorbij, tenzij je onder een specifieke uitzondering valt. Deze wet treft vooral beleggers die werken met een verhuurhypotheek. Waarom? Omdat een onbepaalde tijd-contract je flexibiliteit beperkt.

De overheid wil een einde maken aan de wildgroei van tijdelijke contracten. Huurders moeten zich veilig voelen in hun thuis.

Huurcontract voor onbepaalde tijd

Je kunt niet zomaar na twee jaar beslissen dat je het pand wilt verkopen of grondig wilt verduurzamen zonder een juridische strijd aan te gaan. Je rendement hangt nu meer dan ooit af van een goede voorbereiding. Vanaf nu is een huurcontract voor onbepaalde tijd de nieuwe standaard. Dit betekent dat de huur automatisch doorloopt totdat jij of de huurder opzegt.

Je kunt niet meer na een vastgestelde periode (zoals 2 jaar) de huur automatisch laten stoppen.

Dit heeft grote gevolgen voor je vastgoedbeheer. Voor beleggers die een verhuurhypotheek hebben, verandert er financieel veel.

Banken kijken naar de stabiliteit van je huurstromen. Een contract voor onbepaalde tijd geeft zekerheid, maar het beperkt je mogelijkheden om het pand snel te verkopen of te herontwikkelen zonder langdurige procedures. Je moet nu rekening houden met een opzegtermijn van minimaal 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de situatie.

Tijdelijk huurcontract – een juridische uitleg

Voordat we verder gaan, even een heldere uitleg. Een tijdelijk huurcontract, of huur voor bepaalde tijd, is een contract dat automatisch stopt op een afgesproken datum.

Wat is een tijdelijk huurcontract?

Geen gezeur met opzeggen; het loopt af. Tot 1 juli 2024 was dit de normaalste zaak van de wereld voor zelfstandige woonruimtes. Een tijdelijk contract is een huurovereenkomst met een vaste einddatum.

Voorheen gold: maximaal 2 jaar voor een zelfstandige woning (appartement of huis) en maximaal 5 jaar voor een onzelfstandige woonruimte (een kamer). Na die periode kreeg de huurder automatisch een contract voor onbepaalde tijd.

Wat is er veranderd sinds 1 juli 2024?

Dit gaf verhuurders de tijd om te bepalen of ze door wilden gaan.

Dit model werkte goed voor beleggers die wilden testen of een huurder betrouwbaar was, of voor panden die tijdelijk vrijkwamen door verkoop of renovatie. Het was een flexibele tool in je vastgoedbeheer. De grootste verandering is dat je geen nieuwe tijdelijke contracten meer mag opstellen voor zelfstandige woonruimten, tenzij je een beroep doet op een wettelijke uitzondering. De tijd van 'twee jaar en dan kijken' is voorbij, net zoals je bij huisdieren verbieden in een huurwoning rekening moet houden met recente jurisprudentie.

Als je na 1 juli 2024 een nieuw contract opstelt, moet het direct voor onbepaalde tijd zijn. Bestaande tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, blijven wel geldig tot hun einddatum.

Je hoeft ze niet om te zetten. Wel moet je oppassen met verlenging: verlenging na 1 juli 2024 is alleen mogelijk als een contract voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat je na de zomer geen 'nieuwe' tijdelijke contracten meer kunt starten.

Voor je verhuurhypotheek betekent dit dat je huurcontracten langer doorlopen dan je misschien had gepland.

Welke uitzonderingen gelden nog?

Dit kan invloed hebben op je rendementsberekening en je plannen voor verduurzaming. Je moet nu slimmer plannen. Gelukkig is er nog een kleine opening.

De overheid heeft een uitzondering gemaakt voor specifieke groepen. Denk aan studenten of mensen die tijdelijk onderdak nodig hebben.

Voor deze groepen mag je nog steeds een huurcontract voor bepaalde tijd aanbieden, maar wel maximaal 2 jaar. Deze uitzondering is vastgelegd in de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), die medio juni 2024 is verwacht. Als verhuurder moet je wel kunnen aantonen dat de huurder tot deze doelgroep behoort en is het verstandig om te checken of je boetebedingen in het huurcontract juridisch houdbaar zijn.

Denk aan een studentencontract of een contract voor een tijdelijke werkplek. Zonder deze grond mag je geen tijdelijk contract aanbieden.

Daarnaast bestaat er het zogenaamde 'doelgroepencontract'. Dit is een contract voor onbepaalde tijd, maar met een extra opzeggrond als de huurder uit de doelgroep valt (bijvoorbeeld na het afronden van een studie). Sinds de Wet vaste huurcontracten is dit een belangrijk alternatief geworden voor de tijdelijke verhuur.

De opzegtermijn voor de verhuurder is dan minimaal 3 en maximaal 6 maanden. Dit biedt enige flexibiliteit, maar het is geen vrijbrief voor een tijdelijk contract.

1. Controleer altijd of de huurder onder een uitzonderingsgroep valt.
2. Documenteer de reden van de tijdelijke huur schriftelijk.
3. Gebruik een standaardcontract voor doelgroepencontracten om juridische fouten te voorkomen.

Praktische impact op je belegging

Deze wetgeving raakt je dagelijkse praktijk als belegger. Stel je hebt een verhuurhypotheek van €300.000 op een appartement van €400.000. Je rekent op een rendement van 4% na kosten.

Als je na twee jaar wilt verkopen om te herinvesteren, zit je nu vast aan een huurder met een contract voor onbepaalde tijd.

Je kunt niet zomaar opzeggen zonder geldige reden. Dit beïnvloedt je Box 3-aangifte.

De waarde van je vastgoed blijft, maar de verhuurbaarheid verandert. Banken zien een contract voor onbepaalde tijd als stabiel, wat gunstig is voor je hypotheekrente, maar het beperkt je exit-strategie. Verduurzaming van je pand wordt ook lastiger: je kunt niet zomaar de huur opzeggen om het pand leeg te trekken voor isolatie of zonnepanelen.

Een tip: plan je verduurzaming in fasen. Gebruik de opzegtermijn van 3 tot 6 maanden om de huurder te informeren en samen te werken.

Dit voorkomt juridische conflicten en houdt je rendement stabiel.

Tips voor verhuurders na 1 juli 2024

Om je te helpen navigeren door deze nieuwe regels, hier een paar concrete tips.

Deze zijn specifiek voor beleggers die werken met verhuurhypotheken en WWS-punten. Controleer eerst of je huurder onder een uitzonderingsgroep valt voordat je een tijdelijk contract van 2 jaar aanbiedt na 1 juli 2024.

Doe dit voor elke nieuwe verhuur. Als je een fout maakt, kan het contract automatisch omzetten naar onbepaalde tijd, wat je plannen in de war stuurt. Verstuur opzeggingen altijd schriftelijk. Bij bestaande tijdelijke contracten moet je dit doen minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor het einde van het contract.

• Pas je WWS-berekening aan: een contract voor onbepaalde tijd telt zwaarder mee voor de huurprijsvaststelling.
• Overweeg een doelgroepencontract als je werkt met studenten of tijdelijke werknemers.
• Houd rekening met langere leegstandstijd bij verkoop of renovatie; plan je financiering hierop.
• Neem contact op met een specialist in huurrecht voor je volgende verhuur.

Gebruik een aangetekende brief of e-mail met leesbevestiging. Dit is cruciaal voor je vastgoedbeheer.

Deze wet is een gamechanger, maar met de juiste voorbereiding blijf je rendement halen uit je vastgoed. Blijf op de hoogte van de AMvB-uitzonderingen en pas je strategie aan waar nodig. Je hebt de controle – zolang je slim plant.