Wet Betaalbare Huur 2026: De complete gids voor particuliere verhuurders

Als je denkt dat verhuur in 2026 nog steeds hetzelfde werkt als vijf jaar geleden, dan wacht je een onaangename verrassing.

De Wet Betaalbare Huur is sinds 1 juli 2024 volledig van kracht en de overheid is sinds 1 januari 2025 keihard aan het handhaven. Particuliere verhuurders worden nu volledig aan banden gelegd met maximumhuurprijzen, verplichte puntentelling en strenge regels voor contracten.

Het gaat hier niet om een advies, maar om harde wetgeving die direct invloed heeft op je rendement en je beleggingsstrategie. Je huurprijs is niet langer wat jij wilt, maar wat de WWS-punten toestaan. Dit is de realiteit voor je vastgoed in 2026.

Maximale huurprijzen ook voor middenhuur

De tijd dat je vrij kon bepalen wat je vraagt voor een leuk appartement in Rotterdam-Zuid of een grachtenpandje is voorbij.

De maximale huurprijs voor de sociale sector ligt sinds januari 2025 op €900,07 (143 punten). Alles daarboven valt nu in de middenhuur. Voor middenhuurwoningen geldt een maximumhuurprijs van €900,07 tot €1,184,82 per maand. Dit valt in schaal 144 tot en met 186 punten.

Boven de €1,184,82 mag je nog vrij huur vragen, maar let op: de liberalisatiegrens is ook rond dit bedrag vastgesteld. Wat betekent dit voor jou?

Als verhuurder moet je je woning eerst langs de WWS-puntentelling halen. Elk punt is geld waard en bepaalt je maximale huur.

Een gemiddelde woning verliest hierdoor snel €190 per maand aan huurinkomsten. Als je een appartement in Rotterdam-Kralingen verhuurt dat voorheen €1.400 opbracht, maar nu volgens de punten uitkomt op €1.150, dan ben je verplicht die huur te verlagen. Doe je dit niet, dan kan de gemeente ingrijpen of kan de huurder via de Huurcommissie een huurverlaging met terugwerkende kracht eisen.

Je rendement onder druk? Zeker. Maar dit is nu de wet.

Wanneer kan een huurder huurverlaging aanvragen op basis van de nieuwe wet?

Een huurder heeft sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur een ijzersterke positie.

Ze kunnen binnen 6 maanden na het ingaan van het contract (of na een huurverhoging) een verzoek indienen bij de Huurcommissie voor een huurprijsbeoordeling. Als de huur hoger is dan wat de punten toestaan, moet je als verhuurder direct verlagen.

En niet alleen voor de toekomst; de huurder kan eisen dat je de te veel betaalde huur over de afgelopen 6 maanden terugbetaalt. Deze regel treft vooral bestaande contracten die nog geen puntentelling hebben ondergaan. Sinds 1 juli 2024 is de norm voor vaste contracten al ingegaan, en per 1 juli 2025 geldt dit ook voor bestaande contracten via een overgangsregeling. Als je nu te hoge huur vraagt zonder dat dit door de WWS-punten wordt gedekt, loop je een enorm risico.

De Huurcommissie biedt een 'Huurprijscheck' aan. Als een huurder deze gebruikt en jij hebt een te hoge huur, dan ben je direct de sjaak.

Let op: dit kan je duizenden euro's kosten. Voorkom dit door nu je WWS-punten te checken en je huurprijs bij te stellen.

Puntentelling bij elk nieuw huurcontract

Vanaf 1 januari 2025 is het verplicht om bij elk nieuw huurcontract de WWS-puntentelling toe te passen.

Je mag niet meer zomaar een 'vrije' huurprijs afspreken als de woning onder de liberalisatiegrens valt. Je moet de punten berekenen op basis van kwaliteit, oppervlakte, energieprestatie en voorzieningen. Zonder deze punten is je contract niet rechtsgeldig wat betreft de huurprijs.

Stel je voor: je verhuurt een nieuw appartement van 60m2 in Rotterdam Centrum. Je wilt €1.250 vragen.

De punten tellen uit op 175. Het maximum is dan €1.050.

Vraag je €1.250, dan is de huurder direct in het voordeel bij de Huurcommissie. Je moet de huur verlagen en bovendien de te veel betaalde huur terugbetalen. Gebruik tools zoals de WWS-calculator van de Rijksoverheid of de Huurprijscheck van de Huurcommissie voordat je een advertentie plaatst. Dit is geen optie meer; het is verplichte kost voor elke verhuurder die zijn hoofd boven water wil houden.

De nieuwe regels voor 2026: waar moet je aan voldoen?

Naast de maximale huurprijzen en puntentelling, moet je ook rekening houden met de nieuwe regels voor huurverhoging in 2026.

Allereerst de contracten: sinds 1 juli 2024 is de norm dat je een vast huurcontract aanbiedt. Tijdelijke contracten zijn alleen nog toegestaan in zeer specifieke gevallen, zoals tijdelijke verhuur vanwege een baan of studie. Je kunt niet meer zomaar een contract voor 1 of 2 jaar aanbieden om de huurder er later uit te zetten. Daarnaast is toeristische verhuur (lees: Airbnb) streng gereguleerd.

Je mag een woning maximaal 60 nachten per jaar verhuren aan toeristen. Je moet je registreren bij de gemeente en een vergunning aanvragen.

Bovendien heft de overheid een logiesbelasting van 6,5% over de opbrengst. Verhuur je meer dan 60 nachten?

Dan ben je in overtreding en loop je risico op een boete of sluiting van je woning. Check altijd je VvE-reglement; veel VvE's hebben een Airbnb-verbod opgenomen. Als je in een nulquotumgebied zit (zoals Bergpolder en Kralingen West in Rotterdam), mag je soms helemaal geen kamers meer verhuren aan studenten. Dit raakt direct je rendement.

Stappenplan: van advertentie tot huurcontract

Hoe pak je het nu praktisch aan zonder in de problemen te komen? Volg dit stappenplan en voldoe aan de eisen van de Wet goed verhuurderschap om je vastgoed in 2026 verantwoord en rendabel te verhuren.

Rotterdam heeft een specifieke aanpak voor middenhuur. De gemeente verwacht dat je je woning aanbiedt tegen een redelijke huur. Ze publiceren regelmatig over 'Zicht op betaalbare (midden)huur'.

1. Bereken je WWS-punten: Voordat je een advertentie schrijft, vul je de WWS-calculator in. Voer de exacte gegevens in: oppervlakte, energielabel, keuken- en badkamerfaciliteiten, sanitair en verwarming. Wees eerlijk. Een energielabel A of B levert veel punten op; een label G vernietigt je huurprijs.
2. Bepaal de maximale huur: De punten geven je een maximumbedrag. Zit je onder de liberalisatiegrens (€1,184,82), dan mag je dit bedrag niet overschrijden. Zit je erboven? Dan mag je vrij huursten, maar wees reëel. De markt is krap, maar de huurder heeft rechten.
3. Publiceer 'Zicht op betaalbare (midden)huur': Als je in Rotterdam verhuurt, check de gemeentelijke regels. Soms moet je je woning aanbieden via specifieke kanalen voor middenhuur. Zorg dat je aan deze verplichtingen voldoet.
4. Check de vergunningen: Gaat het om kamerverhuur of toeristische verhuur? Check het nulquotumgebied. Vraag toestemming aan de VvE. Zorg dat je registratienummer klaarligt.
5. Sluit een waterdicht contract: Gebruik de Handreiking Goed Verhuurderschap. Zorg dat de huurprijs gebaseerd is op de punten en dat de huurder weet hoe de berekening is gemaakt. Leg de huurprijs vast. Voorkom geschillen door duidelijkheid.

Publicatie 'Zicht op betaalbare (midden)huur'

Dit betekent dat als je een woning in de vrije sector hebt die eigenlijk in de middenhuur thuishoort, je verplicht kunt worden om de huur te matigen.

De gemeente kan handhaven. Dit is niet vrijblijvend. Als je een appartement van 80m2 met een WWS-score van 160 punten verhuurt voor €1.400, terwijl het maximum €1.000 is, dan grijpt de gemeente in.

Handreiking Goed Verhuurderschap

Gebruik de lokale info van de gemeente Rotterdam om te zien of je woning in een specifieke regeling valt. De overheid heeft de 'Handreiking Goed Verhuurderschap' gepubliceerd.

Dit is een leidraad die je helpt om je aan de regels te houden.

Het bevat checklists voor contracten, onderhoud en communicatie. Als verhuurder moet je je best doen om de huurder goed te helpen. Dit betekent niet dat je een softie moet zijn, maar wel dat je transparant bent. Leg bijvoorbeeld uit hoe de huurverhoging wordt berekend (maximaal inflatie + 1% tot 2026).

Veelgestelde Vragen over Huren in Rotterdam

Gebruik deze handreiking als je twijfelt over je plichten. Het voorkomt dat je per ongeluk de wet overtreedt en een hoop gedoe krijgt.

Veel verhuurders in Rotterdam lopen tegen dezelfde problemen aan. Wat als ik mijn huis wil verkopen maar de huurder zit er nog in? Met een vast contract mag je dit niet zomaar opzeggen.

De huurder blijft zitten, tenzij je een opzeggrond hebt die wettelijk is vastgelegd. Wat als de huurder de huur niet betaalt?

Je moet direct een incassobureau inschakelen en de procedure volgen. Vergeet niet dat je de huurprijs alleen mag verhogen per 1 juli of 1 januari en dat dit gebonden is aan de maximale huurverhoging (inflatie + 1%). Raadpleeg de FAQ van de Huurcommissie voor specifieke vragen over je situatie.

De Wet Betaalbare Huur 2026 vraagt om een andere mindset. Je rendement hangt nu af van je WWS-punten en de maximale huurprijs, je naleving van de regels en je vermogen om te verduurzamen.

Verlaag je het energielabel van je woning? Dan stijgen je punten en mag je meer huur vragen. Dit is de enige manier om je inkomen in de toekomst te beschermen. Zorg dat je up-to-date bent, want de controle is streng en de boetes zijn hoog.