Huisdieren verbieden in huurwoning: Wat zegt de recente jurisprudentie?

Een huisdier in je huurwoning: voor de een is het een no-go, voor de ander is het belangrijker dan de kleur van de muren. Jij als verhuurder wilt je belegging beschermen.

Je hebt een verhuurhypotheek lopen, je rendement moet kloppen en je wilt geen overlast. Maar mag je zomaar een kater verbieden? De rechter heeft hier de afgelopen tijd duidelijk over gesproken. We duiken in de wereld van blaffende honden en spinnende katten in Box 3.

De basis: het antwoord is vaak 'nee'

Stel, je hebt een prachtig appartement gekocht voor de verhuur. Je zorgt dat het voldoet aan het WWS (Woningwaarderingsstelsel) om een eerlijke huurprijs te vragen.

De huurder tekent het contract en vraagt later of ze een konijn mag nemen. Jij zegt nee, want je bent bang voor stank en schade. Wat nu? Volgens de wet mag je als verhuurder een huisdier niet zomaar verbieden.

De Huurcommissie en rechters kijken hier streng naar. Ze vinden dat een huisdier bij het 'normale gebruik' van de woning hoort.

Een algeheel verbod in je huurcontract werkt meestal niet en wordt vaak vernietigd.

Het idee is simpel: een woning is een thuis. En voor veel mensen hoort een huisdier daarbij. Zolang het dier geen overlast geeft of schade aanricht, mag de huurder het hebben. Jij als verhuurder moet een heel goede reden hebben om 'nee' te zeggen. 'Ik vind het niet leuk' is geen goede reden.

Wanneer mag je wél een pootje terugzetten?

Hoewel een algemeen verbod niet mag, zijn er uitzonderingen. De rechter kijkt naar specifieke situaties.

Het gaat dan om belangenafweging. Jouw belang als eigenaar van het vastgoed mag zwaarder tellen dan het belang van de huurder om een dier te hebben. Een klassieke uitzondering is overlast. Heeft de onderbuurman last van constant geblaf?

Dan mag je de huurder aanspreken en eisen dat het stopt. Als de huurder dit na herhaalde waarschuwingen niet oplost, kun je via de rechter verbetering eisen.

In extreme gevallen leidt dit tot ontbinding van het huurcontract. Ook schade is een belangrijk argument.

Een hond die de houten vloer krabt tot op het beton, dat is meer dan normale slijtage. Als de huurder de schade niet herstelt, kun je dit verhalen op de borg. Ook bij schimmelvorming in de huurwoning is het essentieel om te bepalen wie aansprakelijk is. Een goede verhuurdersverzekering dekt soms ook schade door huisdieren, maar check de kleine lettertjes.

Er is één heel specifieke situatie waar een verbod wél standhoudt: als het in het splitsingsreglement van de VvE staat. Staat er in het reglement dat er geen huisdieren mogen worden gehouden?

Dan mag jij dit als verhuurder ook eisen van je huurder. Dat geldt overigens ook voor situaties als woningruil tussen huurders; de rechter heeft dit bevestigd in een uitspraak uit 2023.

De praktijk: contracten en WWS

Hoe regel je het slim? Je kunt in je huurcontract geen algemeen verbod opnemen, maar je kunt wel regels opstellen, zeker als je te maken hebt met middenhuur regulering en het puntensysteem.

Schrijf bijvoorbeeld dat huisdieren geen overlast mogen veroorzaken en dat schade altijd betaald moet worden.

Dit is een veilige middenweg. Denk ook aan het WWS. Een huisdier kan soms invloed hebben op de punten, bijvoorbeeld als er specifieke voorzieningen zijn zoals een dakterras dat niet veilig is voor katten.

Maar meestal telt het niet mee. Je huurprijs moet wel marktconform zijn.

Vraag je te veel, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. En die kijkt streng naar je contract. Wat kost het je als verhuurder? Een schoonmaak na een vertrekkende huurder met een hond kan €200 tot €400 extra kosten.

Schade aan een vloer kan oplopen tot €1.500. Dit gaat direct van je rendement af.

Zorg dus dat je de borg (meestal 2 maanden huur) goed vastlegt. Een andere optie is het verhogen van de huurprijs vanwege het huisdier. Dit mag niet zomaar.

Je kunt wel een 'huisdierentoeslag' afspreken, maar dit moet redelijk zijn en bij de marktprijs passen. Een toeslag van €10-€15 per maand is een gangbare richtlijn, maar niet wettelijk vastgelegd.

Praktische tips voor jouw belegging

Wil je echt geen huisdieren? Zorg dan dat je woning aantrekkelijk is voor huurders die dat ook niet willen.

Richt je bijvoorbeeld op expats die vaak korter blijven en minder snel een dier nemen. Of kies voor woningen zonder tuin, minder geschikt voor honden. Uiteindelijk draait het om een goede balans.

1. Check het VvE-reglement: Als dit een verbod bevat, ben je safe. Dat is de sterkste grond.
2. Formuleer je contract zorgvuldig: Geen 'nee' tegen huisdieren, maar wel 'ja' tegen geen overlast en schade betalen.
3. Gebruik de borg: Zorg dat je de borg (2x maandhuur) direct na ondertekening ontvangt. Dit is je buffer voor eventuele dierenschade.
4. Wees helder bij bezichtigingen: Vraag of de kandidaat huisdieren heeft. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.

Je wilt een stabiel rendement uit je vastgoed, zonder gedoe. Een huisdier is dat gedoe soms, maar een verbod is vaak geen oplossing.

Focus op een goede huurder die zijn verantwoordelijkheid neemt. Dat levert op de lange termijn meer op.