Middenhuur regulering uitgelegd: Valt jouw woning in het gereguleerde segment?

Stel: je hebt een beleggingspand gekocht met een verhuurhypotheek. Je huurder vraagt of de huur omlaag kan.

Of je wilt je rendement verhogen door de huur te verhogen. Dan komt de Wet betaalbare huur (Wet Aftoppingsgrens) keihard om de hoek kijken. Sinds 1 juli 2024 bepaalt deze wet voor een enorme groep woningen wat je maximaal mag vragen.

Dit is geen kleine regel; het herschrijft de spelregels voor middenhuur. Je rendement, je verhuurhypotheek en je toekomstplannen hangen er direct vanaf.

Dit is wat het voor jou betekent.

Wat verandert de Wet betaalbare huur?

De overheid wil betaalbare huur voor middeninkomens. Daarom is de middenhuur gereguleerd. Tot 1 juli 2024 was er een gat: huizen die nét te duur waren voor de sociale huur, maar voor middeninkomens onbetaalbaar werden, vielen buiten de boot.

Dat gat is nu gedicht. De maximale huurprijs wordt niet meer bepaald door wat de markt wil betalen, maar door een puntensysteem: het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

1. Introductie van de middenhuur

Zit je woning onder de 187 punten? Dan val je in het gereguleerde segment.

Je mag de huurprijs niet zomaar meer zelf bepalen. De middenhuur is een nieuw, gereguleerd segment. Het zit net boven de sociale huur en net onder de vrije sector.

De grens is scherp: vanaf 187 punten mag je de vrije markt huur vragen.

Tot 186 punten geldt de maximale huurprijs die uit de WWS-punten volgt. Voor een woning met 186 punten mag je in 2025 maximaal € 1.184,82 vragen. Onder de 144 punten (€ 908,89) spraken we voorheen al over gereguleerde huur, maar nu is dus het hele segment tot 186 punten aan banden gelegd. Deze regeling geldt voor nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024.

2. Dwangmatig WWS

Bestaande contracten blijven voorlopig buiten schot, tenzij je de huurprijs wilt aanpassen of de woning opnieuw verhuurt. Verwacht wordt dat zo'n 400.000 woningen in dit gereguleerde segment vallen.

Circa 157.000 van die woningen zullen in prijs dalen, met een gemiddelde daling van € 240 per maand.

Dat is een directe impact op je cashflow. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is het meetlatje voor je huurprijs. Elk aspect van je woning levert punten op: de woonoppervlakte, de keuken, de badkamer, het energielabel.

Tot voorheen was het WWS alleen verplicht voor sociale huur. Nu is het ook leidend voor de middenhuur. Je kunt als verhuurder niet meer zeggen: "ik vraag € 1.300, want dat is de marktprijs".

3. Huurprijsverlaging voor woningen t/m 186 punten

De huurcommissie of een rechter kijkt naar de punten. Zitten er 186 punten in je woning?

Dan is € 1.184,82 het maximum. De puntentelling is streng.

Let op: Huurders kunnen binnen 6 maanden na ondertekening van een nieuw contract een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de huur te controleren. Zorg dat je huurcontract en je puntentelling waterdicht zijn.

Vooral energie speelt een grote rol. Een energielabel A of hoger levert extra punten op, wat de maximale huurprijs verhoogt. Een energielabel E of lager levert minpunten op.

Dit betekent dat je met een slecht geïsoleerde woning misschien niet eens in de middenhuur mag verhuren, maar in de sociale huur valt.

Verhoging van de liberalisatiegrens

Dit raakt direct je verduurzamingsplannen. Isoleren is niet langer alleen een ESG-keuze; het is een directe huurprijsverhoger. Als je woning bij controle van de punten uitkomt op 186 punten of minder, en je vraagt nu meer huur dan de maximale huurprijs, dan is je huurprijs (gedeeltelijk) onredelijk. De huurcommissie kan de huur verlagen.

Dit is een direct gevaar voor je rendement. Stel: je verhuurt een appartement voor € 1.350.

De punten tellen uit op 180 punten. De maximale huur is dan € 1.150,94 (2025).

Het verschil moet omlaag. Verwacht wordt dat dit leidt tot een prijsdaling voor 157.000 woningen. Voor beleggers betekent dit: je hebt minder onderhandelingsruimte.

Maximering huurprijsstijging

Je maximale huur is geen marktconform bedrag, maar een bedrag berekend op basis van vierkante meters en een keukentype. Je rendementsberekening moet op de schop. Hier zit een cruciaal detail in.

De liberalisatiegrens (de bovengrens voor vrije sector) is verhoogd van 142 punten naar 187 punten.

Dat klinkt alsof er meer ruimte komt. Dat is het ook, maar met een addertje onder het gras.

De bovengrens voor de middenhuur is 186 punten. De vrije sector begint dus pas bij 187 punten. Het gat is dus kleiner geworden.

Aanpassing WWS-puntentelling

Je woning moet nu écht veel punten hebben om nog vrij te mogen verhuren.

Veel woningen die eerder net vrij waren (rond de 143 - 150 punten) vallen nu alsnog in de gereguleerde middenhuur. Je zult moeten investeren in de woning (verduurzaming, uitbouw) om genoeg punten te scoren om de liberalisatiegrens van 187 punten te halen. Ook voor bestaande huurcontracten veranderen de regels rond huurverhoging. De maximale huurverhoging in de vrije sector is per 1 januari 2023 vastgesteld op inflatie plus 1%.

Voor de gereguleerde middenhuur (en sociale huur) geldt een andere formule: de huur mag maximaal stijgen met de CAO-loonontwikkeling plus 0,5 procentpunt. Soms zelfs plus 1 procentpunt, afhankelijk van de inkomens van de huurder.

Voor jou als verhuurder betekent dit dat je huurinkomsten minder hard stijgen dan de inflatie of de stijging van je kosten (VvE, onderhoud, belastingen).

Kritiek op de voorgenomen regulering van de middenhuur

Als je verhuurhypotheek een variabele rente heeft, en je kosten stijgen harder dan je huurinkomsten, knijpt je marge. Je moet dit meenemen in je lange-termijn beleggingsstrategie. De manier waarop punten worden toegekend, is aangepast.

Naast het energielabel is de WOZ-waarde nu een factor. Dit is de zogenaamde WOZ-cap. Als de WOZ-waarde meer dan 33% van het totaal aantal punten is, levert dat geen extra punten meer op.

Dit voorkomt dat een duur koopappartement in een schaarse markt automatisch een extreem hoge huur mag vragen.

Een specifieke regel is de nieuwbouwopslag. Voor woningen die vóór 1 januari 2028 in gebruik worden genomen, mag je 10% bovenop de maximale huurprijs rekenen.

Dit is een stimulans om te bouwen. Daarnaast krijgen monumenten vaak een extra opslag. Als je belegt in karakteristiek vastgoed, check dan of je in aanmerking komt voor deze opslag.

Inbreuk op het eigendomsrecht?

Het kan je rendement een kleine boost geven. De kritiek vanuit de vastgoedsector is niet mals.

Verhuurders wijzen op de enorme administratieve lasten. De puntentelling is complex en foutgevoelig. Een verkeerd ingeschatte woonoppervlakte of een verkeerd energielabel kan honderden euros huurverschil betekenen. Daarnaast vrezen beleggers dat investeringen in verduurzaming niet meer renderen omdat de huurprijs wordt gemaximeerd, terwijl de kosten voor isolatie en warmtepompen wel stijgen.

Een ander pijnpunt is de beschikbaarheid. Als verhuurders afhaken omdat het rendement te laag wordt, neemt het aanbod van middenhuurwoningen af.

Dat is precies het omgekeerde van wat de wet wil bereiken. De spanning op de woningmarkt blijft hierdoor hoog, vooral voor middeninkomens die net boven de sociale huurgrens zitten.

Veel verhuurders voelen de wet als een inbreuk op hun eigendomsrecht. "Mag ik mijn eigen woning nog wel verhuren voor een prijs die ik zelf bepaal?" Juridisch gezien mag de overheid regels stellen aan huurprijzen, zolang er een algemeen belang is (woningzoekenden beschermen). Ook bij huisdieren verbieden in een huurwoning zien we dat de wetgeving in beweging is. De wet is erdoor.

De discussie spitst zich toe op de evenredigheid. Is het maximum van 186 punten (€ 1.184,82) redelijk, gezien de stijgende kosten voor vastgoedbeheer en onderhoud? Beleggers met een verhuurhypotheek zullen moeten accepteren dat hun businessmodel op de schop gaat. Rendement halen uit middenhuur wordt een kwestie van efficiëntie en verduurzaming, niet van maximale huurprijs.

Praktische stappen voor verhuurders en woningzoekenden

De wet is ingewikkeld, maar je moet wel actie ondernemen. Of je nu een belegger bent of iemand die een woning zoekt; de praktijk verandert per direct.

Controleer je puntenaantal

Als verhuurder: weet wat je woning waard is volgens het WWS. Reken het na. Gebruik de tool van de Huurcommissie. Zit je boven de 187 punten?

Dan ben je vrij. Zit je eronder? Dan zit je in de middenhuur.

Wees hier streng in. Een foutje in de berekening kan je duur komen te staan als een huurder bezwaar maakt of huurkorting wegens gebreken claimt.

Verduurzamen is geld besparen

Als woningzoekende: vraag altijd om de puntenberekening voordat je een contract tekent. Vraag ook of de huurprijs al is getoetst. Als de verhuurder vraagt om € 1.300, maar de punten geven € 1.100 aan, weet je dat je een sterke onderhandelingspositie hebt via de Huurcommissie. Je energielabel bepaalt mede je maximale huur.

Een label A of hoger levert punten op. Een label E of lager kost punten.

Als je een woning hebt met label F of G, is isoleren niet alleen goed voor het klimaat, het is noodzakelijk om je rendement te beschermen. Zonder goede isolatie zakt je woning mogelijk door de bodem van de middenhuur (en misschien wel in de sociale huur), waardoor je huurinkomsten drastisch dalen. Denk aan dubbel glas, spouwmuurisolatie en een warmtepomp.

Dit zijn investeringen die je nu moet doen om je vastgoed toekomstbestendig te maken.

De huisvestingsvergunning

Je verhuurhypotheekhouder zal dit waarderen, want het verlaagt het risico op leegstand of waardedaling. Gemeenten krijgen meer grip op de middenhuur. Ze kunnen een huisvestingsvergunning verplicht stellen voor middenhuurwoningen.

Dit betekent dat je als verhuurder niet zomaar iedereen mag toewijzen. De gemeente bepaalt wie in aanmerking komt, vaak op basis van inkomen.

Dit raakt je verhuurstrategie. Je kunt niet meer zelf kiezen wie je huurder wordt; je moet voldoen aan de toewijzingsregels van de gemeente. Check de APV (Algemene Plaatselijke Verordening) van de gemeente waarin je vastgoed staat.

Weet wat de regels zijn voor toewijzing. Dit voorkomt boetes of het ongeldig verklaren van je huurcontract, en helpt je begrijpen hoe de rechterlijke procedure bij ontruiming verloopt als een huurder niet meewerkt.

Conclusie: navigeren door de regelgeving

De Wet betaalbare huur verandert de markt fundamenteel. De middenhuur is niet langer een grijze zone, maar een scherp gedefinieerd gereguleerd segment. Voor verhuurders betekent dit: accepteer de maximale huurprijs van € 1.184,82 (bij 186 punten) als je grens, of investeer zwaar om de 187 punten te halen en de vrije sector te betreden.

Het rendement onder druk? Ja. Maar er zijn kansen voor wie slim speelt.

Verduurzamen levert punten op. Nieuwbouw krijgt een opslag.

En een waterdichte puntentelling beschermt je tegen onredelijke eisen. Het is zaak om nu je administratie op orde te brengen, je hypotheeklasten te blijven dragen en je vastgoed zo efficient mogelijk te beheren. De markt is harder, de regels zijn strenger, maar de vraag naar woningen is er nog steeds. Wie de regels kent, wint.