Wet doorstroming huurmarkt: De einde van de tijdelijke huurcontracten?

Als je vastgoed verhuurt, of van plan bent om te beginnen, dan is er iets fundamenteels veranderd. De tijd dat je zomaar een tijdelijk huurcontract voor één of twee jaar kon opstellen is definitief voorbij.

Per 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten ingegaan, en die zet een streep door de oude regels. Het doel?

Meer zekerheid voor huurders en een eerlijker huurmarkt. Maar wat betekent dit voor jouw rendement, je verhuurhypotheek en je beheer? Laten we dit even rustig uitpluizen, zonder ingewikkelde juridische termen.

Wet vaste huurcontracten zet een streep door de Wet doorstroming huurmarkt 2015

Even terug in de tijd. In 2016 werd de Wet doorstroming huurmarkt ingevoerd.

Het idee was simpel: makkelijker wisselen van huurder zou de doorstroming bevorderen.

Het gevolg was dat tijdelijke contracten, vaak voor maximaal twee jaar, gemeengoed werden. Verhuurders dachten: "Handig, ik hou flexibiliteit." Maar de praktijk liet iets anders zien. Uit de evaluatie in 2021 bleek dat deze wet niet het gewenste effect had.

Huurders voelden zich onzeker en de doorstroming bleef steken. De overheid trekt nu de handrem erop terug. De Wet vaste huurcontracten vervangt de regels van 2015. De insteek is radicaal anders.

Flexibiliteit voor de verhuurder mag niet langer ten koste gaan van de woonzekerheid van de huurder.

Het gevolg: vanaf 1 juli 2024 is een contract voor bepaalde tijd de uitzondering geworden, niet de regel. Dit raakt direct je beleggingsstrategie, of je nu een appartement in de Randstad hebt of een eengezinswoning in de provincie.

Tijdelijke huurcontracten woonruimte aan banden gelegd

De kern van de nieuwe wet is helder: een huurcontract voor een zelfstandige woning (dus met eigen keuken en toilet) loopt standaard voor onbepaalde tijd. Punt uit.

Je kunt niet meer zomaar een contract opstellen voor bijvoorbeeld 12 of 24 maanden met de gedachte "daarna zien we wel weer." De wetgever heeft de tijdelijke huur maximaal aan banden gelegd. Wil je toch tijdelijk verhuren? Dan moet je voldoen aan zeer strikte voorwaarden. De tijd dat je als belegger even snel een woning "tijdelijk" kon verhuren om later te verkopen of te verhuizen is voorbij.

De gevolgen voor je vastgoedportefeuille zijn groot. De verkoopbaarheid van een verhuurde woning verandert, want de huurder heeft nu sterke bescherming.

Ook de verhuurhypotheek kan hierdoor bekeken worden door de bank. Een woning met een huurder die er voor onbepaalde tijd zit, is voor de bank een andere investering dan een woning met een flexibel contract.

Huur voor onbepaalde tijd

Je zult je plannen dus strakker moeten trekken. Een huurcontract voor onbepaalde tijd betekent dat het contract doorloopt totdat jij of de huurder het opzegt. De huurder mag altijd opzeggen (met een maand opzegtermijn), maar jij als verhuurder kunt dat niet zomaar.

Je hebt een geldige, wettelijke reden nodig. De huurder is dus verzekerd van een dak boven zijn hoofd, zolang hij de huur betaalt en zich aan de regels houdt.

Wet doorstroming huurmarkt

Dit is het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst woonruimte 2026 voor zelfstandige woonruimte. Deze wet is nu dus achterhaald. Hij gold sinds 1 juli 2016 en maakte tijdelijke verhuur mogelijk.

De evaluatie toonde aan dat dit leidde tot "huurderstrauma's" en een onnodig onzeker gevoel.

Afschaffing tijdelijke huur

De Wet vaste huurcontracten is het antwoord op dit falen. Het is een koerswijziging van 180 graden ten opzichte van de filosofie van 2015.

Voorheen was het gebruikelijk: een huurcontract voor bepaalde tijd van 2 jaar voor een zelfstandige woning.

Uitzonderingen en uitbreiding wettelijke opzeggingsgronden

Of 5 jaar voor een onzelfstandige woonruimte (kamer). Die tijd is voorbij. De wet schaft de mogelijkheid voor een tijdelijk contract voor zelfstandige woningen in principe af. Er is geen "standaard tijdelijk contract" meer voor de doorsnee verhuur.

Gelukkig is het niet zwart-wit. Er zijn uitzonderingen waarbij je wél tijdelijk mag verhuren.

• Studenten: Je mag een tijdelijk contract aanbieden als de huurder studeert. Wel moet je bewijzen dat dit voor de studie is.
• Maatschappelijke opvang: Voor mensen uit een noodsituatie of maatschappelijke opvang mag een tijdelijk contract.
• Tweede kansovereenkomst: Dit is een specifieke regeling voor huurders die net een huurachterstand hebben weggewerkt. Een tijdelijk contract kan hier als opstapje dienen.
• Specifieke situaties: Denk aan kinderen (16-27) van een overleden huurder, scheiding waarbij een woning dichtbij kinderen nodig is, werknemers op de Waddeneilanden, en statushouders die uit het COA komen.

Handig om te weten voor je beleggingsplanning: Naast deze uitzonderingen zijn er nieuwe opzeggronden bijgekomen voor bestaande contracten.

Dit is pure winst voor verhuurders die hun woning na de huurtermijn willen verkopen of zelf bewonen. De belangrijkste:

1. Verkoop na huurtermijn: Je mag een huurder na afloop van een contract (mits je dit schriftelijk afsprak vóór 1 juli 2024) opzeggen om te verkopen. Wel moet je zelf natuurlijk persoon zijn (géén BV), mag je maximaal 1 woning bezitten, en moet je de woning zelf minimaal 2 jaar voor de verhuur bewoond hebben.
2. Uitbreiding dringend eigen gebruik: Je mag de huur opzeggen als je de woning dringend nodig hebt voor bewoning door bloed- of aanverwanten in de eerste graad (ouders, kinderen).

Wet vaste huurcontracten: tijdelijke huur niet meer mogelijk?

Dus, is tijdelijke huur nu volledig verboden? Nee, maar het is complex geworden.

De standaard is onbepaalde tijd. Wil je afwijken, dan moet je aantonen dat je valt in één van de bovengenoemde uitzonderingen. Voor de gemiddelde vastgoedbelegger met een appartement van €350.000 of een woning van €450.000 verandert er enorm veel.

Stel je hebt een verhuurhypotheek lopen. De bank wil rendement.

Als je huurder nu opeens een contract voor onbepaalde tijd heeft, is de kasstroom zekerder, maar de exit-strategie lastiger. Verkopen met huurder erin levert vaak een lagere prijs op (de huurinkomsten zijn nu "vastgoed" voor de koper). Wil je verkopen zonder huurder?

Huur voor onbepaalde tijd

Dan moet je terugvallen op de nieuwe opzeggrond voor verkoop, wat inhoudt dat je de woning zelf 2 jaar bewoond moet hebben vóór de verhuur. Dit vereist een lange-termijnvisie.

Als je nu verhuurt, sluit je dus een contract voor onbepaalde tijd.

Wet doorstroming huurmarkt

De huurprijs mag je bij aanvang vrij bepalen (tot 143 punten in het WWS-systeem), maar de huurverhoging is later gebonden aan de inflatie of een wettelijk maximum. De zekerheid voor de huurder is enorm toegenomen. Dit betekent dat je als verhuurder extra moet letten op wie je in huis haalt. Een goede screening is essentieel, want je zit er lang aan vast. Zorg bovendien dat je bij wanprestatie terug kunt vallen op een juridisch houdbaar boetebeding in het huurcontract.

Deze wet was erop gericht om het verhuur makkelijker te maken voor korte periodes. De nieuwe wet draait dit terug.

Afschaffing tijdelijke huur

De focus ligt op stabiliteit. Het is een duidelijk signaal van de overheid: de woningmarkt is geen speeltuin voor speculatie op korte termijn. De meeste verhuurders zullen nu standaard een contract voor onbepaalde tijd moeten gebruiken.

De tijdelijke contracten van 1 of 2 jaar zijn voor de meeste nieuwe verhuur verdwenen. Je moet je afvragen of de uitzonderingen voor jouw situatie relevant zijn.

Uitzonderingen en uitbreiding wettelijke opzeggingsgronden

Als je van plan bent om over 3 jaar te verkopen, is verhuren voor onbepaalde tijd nu een risico. De nieuwe opzeggrond voor verkoop is interessant. Stel: je hebt een woning die je 3 jaar zelf bewoond hebt, verhuurt deze voor 2 jaar, en wilt daarna verkopen.

Dat kan nu, mits je het contract correct opstelt. De clausule moet expliciet vermelden dat je deze grond gebruikt.

Zonder die expliciete vermelding in het contract, geldt de opzegging niet. Dit is juridisch fijngevoelig. Ook de uitbreiding voor familie (bloed- of aanverwanten in eerste graad) geeft je meer armslag. Je kunt de woning nu makkelijker overdragen aan je kinderen of ouders zonder dat de huurder hier een stokje voor kan steken.

Praktische tips voor verhuurders na 1 juli 2024

De tijd van "even snel verhuren" is voorbij. Je moet strategisch te werk gaan.

1. Check je contracten: Heb je een contract getekend na 1 juli 2024? Controleer direct of het een contract voor onbepaalde tijd is of dat je valt onder een uitzondering. Is het een tijdelijk contract zonder wettelijke basis? Dan is het waarschijnlijk automatisch een contract voor onbepaalde tijd geworden. Handel hier direct op.
2. Gebruik de juiste clausules: Wil je de mogelijkheid tot verkoop openhouden? Dan moet je dit expliciet opnemen in het contract. Vermeld de grond "verkoop na huurtermijn" en voldoen aan de voorwaarden (1 woning, 2 jaar zelfbewoning voor verhuur). Doe je dit niet, dan kun je later niet opzeggen.
3. Focus op screening: Omdat je er lang aan vastzit, is het selecteren van de juiste huurder cruciaal. Kijk naar inkomen, gedrag en betrouwbaarheid. Een goede huurder betaalt een hoger rendement op lange termijn dan een snelle verhuur aan een willekeurige partij.
4. Verduurzaming meenemen: Omdat je de woning lang vasthoudt, is investeren in verduurzaming (isolatie, warmtepomp) slim. Dit verhoogt het rendement (lagere energielasten voor huurder, hoger comfort) en de waarde van je bezit voor de toekomstige verkoop.
5. Overweeg de uitzonderingen: Ben je van plan om te verhuizen naar het buitenland of een andere stad? Als je de woning tijdelijk verhuurt met het idee er later weer zelf in te trekken, let dan op de regels. De uitzondering voor "dringend eigen gebruik" is er nu voor familie, maar voor jezelf geldt dat je vaak na de huurtermijn moet opzeggen. Wees hier scherp op.

Hier zijn een paar concrete tips om je rendement te beschermen en juridische problemen te voorkomen:

Deze wet dwingt je om na te denken over de echte waarde van je vastgoed. Is het een snelle flip of een langetermijninvestering? De regels zijn aangescherpt, maar met de juiste kennis en contracten kun je nog steeds een gezond rendement behalen. Zorg dat je juridisch waterdicht staat en blijf op de hoogte van de evaluaties.