Casestudy: De BRRRR-methode toegepast op een rijtjeshuis in Almere
Stel je voor: je koopt een rijtjeshuis in Almere, trekt de stekker eruit, verbouwt het tot een topverhuurobject en financiert het met een verhuurhypotheek. Dat is de BRRRR-methode in een notendop.
In deze casestudy laten we zien hoe je van een huis van €350.000 een rendementsmachine maakt die na verhuurhypotheek en herfinanciering bijna niets meer van je eigen geld kost. We duiken in de cijfers, de stappen en de valkuilen. Geen ingewikkelde theorie, maar een concreet voorbeeld dat je morgen kunt kopiëren.
Wat is de BRRRR-methode eigenlijk?
BRRRR staat voor Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Je koopt een woning (Buy), verbouwt hem (Rehab), verhuurt hem (Rent), financiert hem opnieuw met een verhuurhypotheek (Refinance) en herhaalt het proces (Repeat). Het doel is om je eigen geld zo snel mogelijk terug te krijgen en het vastgoed blijvend cashflow positief te maken.
Waarom is dit zo krachtig? Omdat je na de verbouwing de woning opnieuw laat taxeren op basis van de verhuurwaarde.
De taxateur kijkt naar de huurinkomsten en de marktwaarde. Als je verbouwing het object waardevoller maakt, kun je een hogere verhuurhypotheek krijgen.
Je eigen inleg haal je eruit en kunt weer gebruiken voor de volgende aankoop. In Nederland werkt dit net iets anders dan in de VS. Je hebt te maken met WWS-punten, huurcontracten, Box 3 en een verhuurhypotheek.
De bank kijkt naar de stabiele huurinkomsten en de verhuurbaarheid. Een goede voorbereiding is essentieel.
De casus: een rijtjeshuis in Almere
We nemen een rijtjeshuis in Almere Haven. Aankoopbedrag: €350.000. Het huis is gedateerd, maar de structuur is goed.
De huidige WWS-score is laag, maar na verbouwing kan het huis makkelijk een huur van €1.200 per maand opleveren. We rekenen met een verhuurhypotheek van 70% van de aankoopprijs, dus €245.000. De resterende €105.000 financieren we met eigen geld.
De verbouwing kost €60.000. We doen een energiezuinige keuken, nieuwe badkamer, vloerverwarming, dubbel glas en zonnepanelen.
Dit verhoogt de verhuurwaarde én de verduurzamingsscore. Na de verbouwing wordt het huis getaxeerd op €420.000. De huurinkomsten zijn stabiel en de WWS-score is nu 140 punten, wat voldoende is voor een vrije sector huurcontract. De verhuurhypotheek na verbouwing is gebaseerd op de verhuurwaarde.
De bank leent 70% van €420.000, dus €294.000. Je eigen inleg van €105.000 plus de verbouwkosten van €60.000 is nu deels terugverdiend.
Je houdt €49.000 over van de herfinanciering. Dit bedrag kun je weer inzetten voor de volgende aankoop.
De stap-voor-stap uitvoering
Stap 1: Aankoop en financiering
Je koopt het huis voor €350.000. Je sluit een verhuurhypotheek af voor €245.000.
De rente voor verhuurhypotheken ligt vaak 0,5% tot 1% hoger dan voor eigen woningen.
Stap 2: Verbouwen en verduurzamen
Reken op 4,5% rente en een looptijd van 20 jaar. Je maandlasten bedragen ongeveer €1.550 inclusief aflossing. De huurinkomsten zijn na verbouwing €1.200 per maand, dus je cashflow is nog negatief.
Dat is oké, want na herfinanciering verandert dit. Je investeert €60.000 in de verbouwing. De kostenposten: keuken €15.000, badkamer €12.000, vloerverwarming €8.000, dubbel glas en isolatie €10.000, zonnepanelen €6.000, overige kosten €9.000. Door te investeren in verduurzaming verlaag je de energielasten voor de huurder en verhoog je de WWS-score.
Stap 3: Verhuren en WWS-score
Dit maakt het object aantrekkelijker voor verhuur en verkoop. Je sluit een huurcontract af voor €1.200 per maand.
De WWS-score is 140 punten, wat voldoende is voor een vrije sector huurcontract. Je gebruikt een professioneel huurcontract en stelt een huurdersprofiel op.
Stap 4: Herfinancieren
De huurder betaalt de energiekosten, maar jij zorgt voor het onderhoud. Je schakelt een vastgoedbeheerder in voor €75 per maand om de verhuur soepel te laten verlopen. Na de verbouwing en verhuur laat je het huis taxeren.
De taxatiewaarde is €420.000. De verhuurhypotheek wordt nu €294.000.
Je lost de oorspronkelijke hypotheek af en houdt €49.000 over. Je eigen inleg is nu grotendeels terugverdiend. De nieuwe maandlasten zijn €1.920, maar de huurinkomsten zijn €1.200.
Stap 5: Repeat
Je cashflow is nog negatief, maar de overwaarde zit in het object. De €49.000 die je overhoudt, gebruik je als eigen geld voor de volgende aankoop.
Je herhaalt het proces. Na een paar cycli bouw je een portfolio op met meerdere objecten.
De sleutel is telkens de verhuurwaarde te verhogen door verduurzaming en slimme verbouwingen.
Prijzen, cijfers en varianten
De cijfers uit deze casus zijn gebaseerd op de huidige markt in Almere.
Een rijtjeshuis van 100 m² kost gemiddeld €350.000. Verhuurhypotheken zijn verkrijgbaar bij partijen als NIBC, Aegon en Nationale-Nederlanden. De rente varieert van 4,2% tot 5,0% afhankelijk van de loan-to-value en de verhuurbaarheid.
Een variant is de BRRRR met een appartement. De aankoopprijs is lager, maar de verhuurhypotheek is vaak moeilijker te krijgen vanwege VvE-regels.
Een andere variant is de BRRRR met een huis dat al verhuurd is.
Je koopt het object met huurder erin, verbouwt tussentijds en herfinancierd na de huurperiode. De totale investering in deze casus is €165.000 (eigen geld). Na herfinanciering hou je €49.000 over. Je houdt dus €116.000 eigen geld in het object. Zoals ik beschrijf in mijn eerste jaar als fulltime vastgoedbelegger, is dit een proces van vallen en opstaan.
De cashflow is na herfinanciering nog negatief, maar de overwaarde en de huurinkomsten zorgen voor rendement op lange termijn. Het rendement op eigen geld is ongeveer 6% na volledige herfinanciering.
Praktische tips voor succes
- Check de WWS-score voordat je koopt. Een te lage score maakt verhuur in de vrije sector onmogelijk.
- Reken met reële kosten. Een verbouwing loopt altijd uit. Houd 10% buffer aan.
- Sluit een verhuurhypotheek af bij een partij die ervaring heeft met BRRRR. Niet alle banken staan dit toe.
- Verduurzaam actief. Zonnepanelen, isolatie en een zuinige CV-ketel verhogen de WWS-score en besparen kosten.
- Gebruik een professioneel huurcontract. Voorkom discussies over onderhoud of huurverhoging.
- Schakel een vastgoedbeheerder in als je meerdere objecten hebt. Het bespaart tijd en voorkomt problemen.
- Houd rekening met Box 3. De belasting op vermogen kan je rendement drukken. Overleg met een fiscalist.
- Herfinancier op het juiste moment. Wacht niet te lang, want rentes kunnen stijgen.
De BRRRR-methode is een krachtige strategie voor vastgoedbeleggers die hun eigen geld snel willen terugkrijgen.
Met een rijtjeshuis in Almere kun je een stabiel rendement opbouwen, mits je slim verbouwt en verduurzaamt. Door slim vastgoed te splitsen kun je je rendement verder verhogen. Begin klein, leer van elke cyclus en bouw je portfolio stap voor stap op.