BENG-eisen bij transformatie van kantoorpanden naar woningen

Sta je op het punt een oud kantoorpand te kopen om het te transformeren naar woningen? Goede keuze. De vraag naar huurwoningen is enorm en de overheid stimuleert dit.

Maar er is een valkuil waar veel beginnende beleggers in trappen: de BENG-eisen. Het zit ingewikkeld in elkaar, zeker bij transformatie, en een verkeerde berekening kan je rendement flink aantasten. Je hebt geen zin in boetes of een pand dat je niet mag verhuren omdat het niet voldoet. Laten we dit helder uitleggen, zonder ingewikkeld gedoe.

Energieprestatie - BENG

BENG staat voor Bijna EnergieNeutraal Gebouw. Sinds 1 januari 2021 is dit de standaard voor alle nieuwbouw. De tijd dat je zomaar een blokkendoos neerzette met een hr-ketel en wat spouwmuurisolatie is voorbij.

De overheid eist nu dat gebouwen extreem zuinig zijn. Dit komt voort uit het Energieakkoord en de Europese EPBD-richtlijn.

Het doel is simpel: de CO₂-uitstoot drukken, de energierekening laag houden voor de huurder en het comfort verhogen. De eisen zijn gebaseerd op de NTA 8800, een rekenmethode die precies berekent hoe een gebouw presteert.

Voor transformatieprojecten is dit essentieel. Je kunt niet zomaar een oude kantoorvloer vol leggen met zonnepanelen en denken dat je klaar bent. De basis van het gebouw, de schil, bepaalt voor 80% het succes.

Een BRL 9500 gecertificeerd bedrijf is verplicht voor de berekening en de officiële meting.

Zonder dat certificaat telt je berekening niet mee.

Energiezuinigheid: regels bij nieuwbouw

De BENG-eisen bestaan uit drie harde pijlers. Als je een nieuw gebouw bouwt of transformeert naar woningen, moet je aan al deze drie voldoen.

Het zijn geen richtlijnen, het zijn wettelijke limieten. De eerste is BENG 1: de maximale energiebehoefte. Dit meet hoeveel energie het gebouw per vierkante meter per jaar nodig heeft voor verwarming, koeling, ventilatie en warm water. Voor woningen mag dit niet meer zijn dan 70 kWh/m²·jr.

Hoe lager, hoe beter. Dit hangt af van je isolatie, het soort ramen en de luchtdichtheid.

De tweede is BENG 2: het maximale primair fossiel energiegebruik. Dit kijkt naar alle energie die het gebouw verbruikt, inclusief de opwekking en het transport.

Denk aan gas voor de verwarming of stroom die je van het net haalt. Ook hier is de norm voor woningen streng. Je moet onder een bepaalde waarde blijven, wat betekent dat je eigenlijk zonder gasaansluiting moet bouwen.

De derde is BENG 3: het minimale aandeel hernieuwbare energie. Minimaal 50% van de energiebehoefte moet lokaal opgewekt worden met bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp.

Als je in een transformatieproject de oude kantoorruimte vol legt met panelen, zit je hier vaak goed. Maar de berekening moet kloppen. Om te begrijpen of je pand voldoet, kijk je naar een paar specifieke indicatoren.

De vormfactor A ls /A g is er een die je moet kennen.

Energieprestatie-indicatoren - BENG

Deze factor bepaalt de maximale energiebehoefte (BENG 1) en hangt af van de verhouding tussen het buitenoppervlak en de inhoud van het gebouw. Een lang smal gebouw heeft een andere score dan een kubusvormig gebouw.

Bij transformatie van kantoren zit je vaak met grote etagevloeren en een beperkte gevel.

Dit speelt in je voordeel qua vormfactor, maar de isolatie van die gevel is vaak matig. Je moet de schil dus flink verbeteren om op een lage energiebehoefte uit te komen. Denk hierbij aan spoumuurisolatie bij huurwoningen als de snelste weg naar een beter energielabel. Een ander cruciaal getal is het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC), dat nu is vervangen door de BENG-waarden. De NTA 8800 software rekent dit allemaal voor je uit.

Zorg dat je een gecertificeerd bedrijf vroeg in het proces betrekt. Zij kunnen meten of je ontwerp wel echt haalbaar is voordat je de bouwvergunning aanvraagt.

BENG-eisen en energieprestatie: normen, tips en toekomstvisie 2050

Waarom doen we dit? De energietransitie is onvermijdelijk. In 2050 moet elk gebouw in Nederland van het gas af zijn en energieneutraal zijn.

Als belegger wil je nu al bouwen voor de toekomst. Een woning die nu al voldoet aan BENG, is straks minder waardeloos en heeft een veel lagere energierekening.

Dat betekent een hogere huur en een tevreden huurder. De investering voor BENG ligt hoger dan voor een 'ouderwetse' woning.

Reken op ongeveer 5% tot 10% hogere bouwkosten voor de isolatie, het ventilatiesysteem (WTW) en de warmtepomp. Een lucht-water warmtepomp kost al snel €5.000 - €8.000 per stuk. Zonnepanelen zitten rond de €1.000 per paneel inclusief installatie.

Maar de terugverdientijd is door de hoge energieprijzen nu sneller dan ooit.

Bovendien is de huurder blij met een lage energierekening, zeker als je zonnepanelen slim doorberekent in de huur, wat je WWS-score (Woning Waarborg Stelsel) ten goede komt en je huurinkomsten verzekert. Een valkuil bij transformatie is dat je te maken krijgt met meerdere gebruiksfuncties. Ga je een deel van de begane grond gebruiken voor winkels of horeca? Of bouw je een kantoorruimte in het pand (kantoor aan huis)?

Dan gelden de BENG-eisen voor die functies vaak anders. Je moet de eisen per functie berekenen en dan wegen naar de oppervlakte.

Gebruiksfunctie bepaalt de BENG-eisen

Doe je dit niet, dan loop je het risico dat de vergunning wordt geweigerd.

De hoofdgebruiksfunctie bepaalt de norm. Als je transformeert naar woningen, geldt de norm voor woningbouw. Echter, de berekening moet wel kloppen voor het hele gebouw.

De rekenmethode (NTA 8800) zorgt ervoor dat de energiebehoefte per vierkante meter wordt berekend. Als je een pand koopt van 2.000 m² BVO (Bruto Vloeroppervlak) en je maakt er 15 appartementen van van in totaal 1.200 m² en een commerciële ruimte van 800 m², dan tel je die oppervlaktes op en deel je het energieverbruik. Let op: voor de 'overige gebruiksfuncties' zoals kantoren of winkels gelden soms andere of geen BENG-eisen (zoals industriefuncties).

Maar zodra je er woont bij betrekt, gaat de woningnorm gelden voor dat deel.

De adviseur moet dit netjes uitsplitsen. Zonder gasaansluiting bouwen is de boodschap.

Dat betekent vaak een hybride warmtepomp of volledig elektrisch. De investering is fors, maar je bent klaar voor de toekomst.

Praktische tips voor je transformatieproject

Het zit 'm in de details. Begin nooit met slopen voordat je de BENG-berekening hebt laten controleren. De architect is hierbij je beste vriend.

Zorg dat het ontwerp vanaf de eerste schets rekening houdt met de oriëntatie van het gebouw voor zonnepanelen en de indeling voor het ventilatiesysteem.

• Neem BENG direct mee in het ontwerp. Wacht niet tot de bouwaanvraag. Een architect kan meteen schetsen met de juiste isolatiewaardes en glas.
• Check de nevengebruiksfuncties. Heb je een bedrijfsruimte op de begane grond? Bereken die apart. De eisen voor de woonfunctie zijn streng, maar die voor de winkel misschien minder. Een gecertificeerd bureau weet dit.
• Reken met het WWS. Een BENG-woning scoort vaak beter op het energielabel. Dit levert punten op voor de huurprijs. Je kunt vaak een hogere huur vragen dan voor een slecht geïsoleerd pand. Reken uit: een label A of B levert vaak 10 tot 20 extra punten op. Dat is zo'n €50 tot €100 extra huur per maand per woning.
• Subsidies. Vergeet de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) niet voor de warmtepomp en zonneboiler. Dat scheelt zo €1.000 - €2.500 per project.

Transformatie is de toekomst. Met BENG bouw je niet alleen een duurzaam pand, maar ook een stabiele belegging.

De huurder betaalt minder, jij bent klaar voor 2050 en je rendement blijft stabiel. Met een duurzaamheidsrapportage voor je vastgoedportefeuille ben je bovendien uitstekend voorbereid op toekomstige ESG-eisen.