WWS punten berekenen 2026: De complete checklist voor verhuurders
Stel je voor: je hebt een leuk beleggingspand, je huurder vraagt of de huur omlaag kan, en je moet ineens meten of je nog wel aan de juiste WWS-regels voldoet. De puntentelling is per 2026 flink op de schop gegaan.
Je wilt geen fouten maken, want een verkeerde huurprijs kan je flink wat centen kosten. Daarom heb je een simpele checklist nodig die je direct kunt gebruiken. Wij zetten alles op een rijtje, zodat je vandaag nog weet waar je aan toe bent.
Wat verandert er in de puntentelling WWS 2026?
De Wet betaalbare huur is sinds 1 juli 2024 van kracht en trekt de teugels aan.
De grootste verandering zit in de manier waarop punten worden toegekend, vooral rond de WOZ-waarde. Je moet nu scherp zijn op de peildatum.
De WOZ-waarde van 2026 is namelijk nog niet vastgesteld, dus je gebruikt die van 2024. De huurprijzen voor sociale en middenhuur zijn vastgezet. Het maximum voor sociale huur ligt in 2026 op 143 punten, wat neerkomt op € 932,93 per maand. Voor de middenhuur (liberalisatiegrens) geldt een maximum van 186 punten, oftewel € 1.228,07 per maand.
Deze bedragen zijn leidend voor je huurcontract. De inflatiecorrectie loopt door.
Van juli 2024 tot juli 2025 mag je een indexatie toepassen van 3,65%. Dit is essentieel voor je huurverhoging, zeker als je te maken hebt met huurders die vallen onder de middenhuurregeling.
Huurprijs 2026 berekenen op basis van het WWS
De rekening is simpel: punten tellen op basis van oppervlakte, WOZ-waarde, energieprestatie en voorzieningen. Het doel is om je huurprijs te matchen met het aantal punten.
Gebruik de tool Huurprijscheck.app voor een directe berekening volgens de nieuwe regels.
Dit voorkomt discussies met je huurder. Stel, je hebt een zelfstandige woning van 70 vierkante meter met een WOZ-waarde van € 350.000. Je berekent de punten voor oppervlakte en WOZ, telt de punten voor energielabel C en een eigen parkeerplaats op.
Zit je onder de 143 punten? Dan valt de woning in de sociale huur.
Zit je erboven maar onder de 186 punten? Dan valt ie in de middenhuur. Boven de 186 punten is de huur vrij. Check altijd of je de juiste huurprijs hanteert.
Als je een nieuwe huurder plaatst, mag je de huurprijs direct op het maximum van het puntenaantal zetten.
Bij bestaande huurders gelden specifieke regels voor huurverhoging.
De invloed van de WOZ-waarde op uw huurpunten 2026
De WOZ-waarde is een enorme factor in je puntenaantal. De stijging van de WOZ voor zelfstandige woningen in 2026 is gemiddeld 10,6%.
Dit klinkt gunstig voor je punten, maar er zit een addertje onder het gras. De peildatum voor de WOZ-waarde in de WWS-berekening is 2024. Dat betekent dat je de WOZ-waarde van 2026 pas kunt gebruiken vanaf februari 2026, als die definitief is vastgesteld en je de actuele WWS-bedragen per punt kunt toepassen.
Tot die tijd werk je met de waarde van 2024. Een gelijkblijvende of dalende WOZ-waarde verlaagt je puntenaantal en kan ervoor zorgen dat je woning ineens in de middenhuur of sociale huur valt, terwijl je huur daar misschien boven zit. Wist je dat slimme woningverbeteringen zoals een dakkapel je maximale huurprijs onder het WWS direct kunnen verhogen?
Let op: gebruik nooit de WOZ-waarde van 2026 vóór februari 2026. Je loopt anders het risico op een te hoge huurprijs en een boete.
Drie mogelijke situaties
- Sociale huur (tot 143 punten): Je huurprijs mag maximaal € 932,93 zijn. Controleer of je WOZ-waarde niet te hoog is voor dit segment. Als de WOZ stijgt, kan je puntenaantal omhoog schieten en moet je de huur misschien verlagen.
- Middenhuur (144–186 punten): Je huurprijs mag maximaal € 1.228,07 zijn. Dit is een nieuw segment. Als je woning hier invalt, gelden er specifieke huurverhogingsregels voor hogere inkomens.
- Vrije sector (boven 186 punten): Je mag zelf de huurprijs bepalen. Wel moet je rekening houden met de inkomensgrenzen voor huurverhoging.
WWSO 2026: aangepaste waardering voor kamers en studio's
Voor onzelfstandige woonruimten (kamers) en studio's zijn de regels aangescherpt. De puntenberekening is specifieker geworden.
Je moet nu letten op de gedeelde voorzieningen en de grootte van de kamer.
Een kamer van 20 vierkante meter met een eigen wast en gedeelde keuken krijgt een andere score dan een studio van 30 vierkante meter met eigen sanitair. De tool Huurprijscheck.app heeft aparte rekenmodules voor kamers en studio's. Gebruik die om teleurstellingen te voorkomen.
De maximale huurprijs voor kamers is ook vastgelegd. Houd rekening met een lager puntenaantal door beperkte voorzieningen. Dit kan de huurprijs drukken, maar maakt het ook aantrekkelijker voor studenten en starters.
Middenhuurregeling 2026: nieuwe regels voor verhuurders
De middenhuurregeling is nieuw en zorgt voor extra administratie. Als je woning tussen de 144 en 186 punten valt, kun je kijken naar de minimale punten voor liberalisatie, maar houd er rekening mee dat de huur niet onbeperkt verhoogd mag worden.
De inkomensgrenzen spelen hier een rol. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens is € 70.149 en voor meerpersoonshuishoudens € 93.531. Als je huurder hierboven zit, mag je een huurverhoging doorvoeren van € 100 per maand.
Zit hij of zij in de hogere middeninkomens (tussen € 59.504 en € 70.149 voor een persoon), dan mag je € 50 per maand extra vragen.
Check altijd het inkomen van je huurder voordat je een huurverhoging doorvoert. Vraag een inkomensverklaring op via de Belastingdienst of een bewijs van de huurder. Dit voorkomt geschillen.
Huurprijscheck zelfstandige woonruimte
- Meet de exacte oppervlakte van de woning (inclusief balkon als dat meetelt).
- Verzamel de WOZ-waarde van 2024 (tot februari 2026).
- Check het energielabel en de energieprestatiecoëfficiënt (EPC).
- Voeg punten toe voor extra's zoals een parkeerplaats, lift of balkon.
- Gebruik Huurprijscheck.app om het totaalpuntenaantal te berekenen.
- Vergelijk het puntenaantal met de maximum huurprijzen voor 2026.
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte
- Meet de kameroppervlakte exclusief gedeelde ruimtes.
- Check de gedeelde voorzieningen (keuken, badkamer, toilet).
- Bepaal of er sprake is van een studio of een kamer met gedeelde voorzieningen.
- Gebruik de aparte rekenmodule voor kamers in Huurprijscheck.app.
- Vergelijk met de maximale huurprijs voor onzelfstandige woonruimten.
Huurprijscheck woonwagens en standplaatsen
- Meet de oppervlakte van de woonwagen en de standplaats.
- Check de WOZ-waarde van de standplaats (indien van toepassing).
- Voeg punten toe voor voorzieningen zoals water, elektra en riolering.
- Gebruik Huurprijscheck.app voor de specifieke berekening voor woonwagens.
Bovengrens sociale huur 2026
- Maximaal 143 punten.
- Maximale huurprijs: € 932,93 per maand.
- Check of je woning onder deze grens valt.
- Als je woning boven de 143 punten uitkomt, valt ie in de middenhuur.
Bovengrens middenhuur/liberalisatiegrens 2026
- Maximaal 186 punten.
- Maximale huurprijs: € 1.228,07 per maand.
- Controleer of je huurder voldoet aan de inkomensgrenzen voor huurverhoging.
- Houd rekening met de huurverhogingsregels voor hogere inkomens.
WOZ-waarden in WWS 2026
- Gebruik de WOZ-waarde van 2024 tot februari 2026.
- De WOZ-stijging voor zelfstandige woningen is 10,6% in 2026.
- Een hogere WOZ-waarde verhoogt je puntenaantal en dus je huurprijs.
- Een gelijkblijvende WOZ-waarde kan je puntenaantal verlagen.
Zelfstandige woningen
- Meet de oppervlakte nauwkeurig op.
- Verzamel de WOZ-waarde van 2024.
- Check het energielabel en de EPC.
- Voeg punten toe voor extra's.
- Gebruik Huurprijscheck.app voor de berekening.
Onzelfstandige woningen (kamers)
- Meet de kameroppervlakte.
- Check de gedeelde voorzieningen.
- Gebruik de aparte rekenmodule voor kamers.
- Vergelijk met de maximale huurprijs.