Oppervlakte van de woning meten: De NEN 2580 norm voor verhuurders
Je hebt een mooie woning op het oog voor de verhuur. De vraagprijs is scherp, de locatie is top, en je ziet potentie voor een goed rendement.
Maar dan komt de verhuurhypotheek. De bank vraagt naar de exacte oppervlakte voor de WWS-berekening. Je meet snel even op en komt uit op 75 m².
De bank meet op basis van NEN 2580 en komt uit op 68 m².
Dat is een wereld van verschil voor je huurcontract en je rendement. Dit is waar de NEN 2580 norm het verschil maakt tussen een slapende investering en een cashflow-koninkrijk.
Wat is de NEN 2580 norm eigenlijk?
De NEN 2580 is simpel gezegd een meetvoorschrift. Het is een wettelijke standaard die exact bepaalt hoe je de oppervlakte van een woning meet. Geen giswerk, geen creatieve meetlat.
Iedereen doet het op dezelfde manier. Voor verhuurders is dit de gouden standaard voor de WWS-berekening (Woningwaardering Stelsel).
De norm onderscheidt drie belangrijke begrippen: de gebruiksoppervlakte, de oppervlakte van overige inpandige ruimten en de gebouwgebonden buitenruimte. De gebruiksoppervlakte is wat telt voor de WWS-punten.
Dit is de vloeroppervlakte van de kamers, keuken en badkamer, gemeten tot de middenlijn van de muren. Je meet dus niet tot de muur, maar tot halverwege de scheidingswand. Een veelgemaakte fout is het niet meenemen van de juiste ruimtes.
Een vaste kast telt mee, een losse kast niet. Een open keuken meet je anders dan een gesloten keuken.
De NEN 2580 is hier extreem streng in. Een foutje van 2 m² kan al snel 10 tot 15 punten schelen in de WWS-berekening. En dat is direct geld dat je misloopt of juist extra verdient.
Waarom deze norm cruciaal is voor je verhuurhypotheek en WWS
De verhuurhypotheek is gebaseerd op de toekomstige huurinkomsten. Die huurinkomsten worden bepaald door de WWS-score.
En die score hangt direct af van de gemeten oppervlakte volgens NEN 2580.
Een grotere oppervlakte betekent meer punten. Meer punten betekent een hogere maximale huurprijs. En een hogere huurprijs betekent meer cashflow en een beter rendement op je investering.
Stel, je woning meet 68 m² volgens NEN 2580. Je maximale huurprijs onder de WWS is dan € 850 per maand. Als je door een professionele meting 72 m² kunt aantonen, schiet de huurprijs naar € 950 per maand. Dat is € 1.200 extra inkomsten per jaar.
Op een verhuurhypotheek van € 300.000 maakt dat een wereld van verschil voor je maandelijkse positieve cashflow.
Daarnaast is een correcte NEN 2580-meting een verplichting voor je hypotheekaanvraag. Banken zoals ABN AMRO, ING en Rabobank eisen een officieel meetrapport bij de aanvraag van een verhuurhypotheek.
Zonder dit rapport geen financiering. Het is dus niet alleen een tool voor meer rendement, maar een vereiste om überhaupt te kunnen beleggen in vastgoed.
Hoe werkt de meting in de praktijk? De kern van de norm
De meting start met een goede voorbereiding. Zorg dat de woning leeg is.
Verwijder tijdelijke wanden, schuifdeuren open en zorg voor vrije toegang tot alle ruimtes. Een professionele NEN 2580-meter neemt een laserafstandsmeter, een meetlint en een plattegrond mee. De meting duurt gemiddeld 1 tot 2 uur voor een doorsnee appartement.
Het eerste wat je meet is de gebruiksoppervlakte. Dit zijn alle ruimtes die bedoeld zijn voor dagelijks gebruik: woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer en toilet.
De keuken meet je als aparte ruimte, tenzij deze onderdeel is van de woonkamer. In dat geval tel je de keukenoppervlakte bij de woonkamer op. Dit kan punten schelen in de WWS-berekening. Vergeet bij kamerverhuur ook niet de gemeenschappelijke ruimtes mee te rekenen. Daarna volgen de overige inpandige ruimten.
Denk aan een inpandige berging, een wasruimte of een kelderkast. Deze ruimtes tellen niet mee voor de WWS-punten, maar ze staan wel op het meetrapport.
Tot slot is er de gebouwgebonden buitenruimte, zoals een balkon of dakterras. Deze meet je apart en vermeld je als extra oppervlakte. Een specifieke valkuil is de zolder.
Een zolder die niet geschikt is als woonruimte (lage kap, schuine wanden) telt niet mee voor de gebruiksoppervlakte.
Maar als je de zolder verbouwt tot een volwaardige slaapkamer, dan telt deze wel mee. De NEN 2580 is hier heel duidelijk over: de ruimte moet een vloeroppervlakte hebben van minimaal 2 m² en een hoogte van 2,30 meter op de meeste plekken.
Prijsindicaties en varianten: wat kost een NEN 2580-meting?
Een NEN 2580-meting is een investering, maar een die zich snel terugverdient. De prijzen variëren per regio en aanbieder. Een standaardmeting voor een appartement van 60-80 m² kost gemiddeld tussen de € 150 en € 250 exclusief btw.
Voor een eengezinswoning met tuin en zolder liggen de kosten tussen de € 200 en € 350.
Er zijn verschillende aanbieders in de markt. Grote namen als Keurhuis, NEN 2580 Metingen en Vastgoedmeting.nl bieden pakketten aan.
Een basic rapport voor de verhuurhypotheek kost rond de € 175. Wil je een uitgebreid rapport inclusief 3D-plattegrond en foto’s, dan betaal je € 250 tot € 300. Deze rapporten zijn vaak nodig voor commerciële verhuurhypotheken van partijen als a.s.r. of Nationale-Nederlanden.
Er is ook een verschil tussen een NEN 2580-meting en een NEN 2580-rapport.
De meting zelf is een handeling, het rapport is het document dat je bij de bank indient. Sommige aanbieders bieden een ‘snelrapport’ aan voor € 125, maar dit is niet altijd geaccepteerd door alle hypotheekverstrekkers. Check altijd bij je hypotheekadviseur welk rapport nodig is. Een extra optie is een combinatie met een energielabel-meting.
Voor € 75 tot € 100 extra kun je beide metingen in één keer laten doen. Handig als je ook bezig bent met verduurzaming van het vastgoed. Een energiezuinig huis levert extra punten op in de WWS, en ook WWS punten voor vloerverwarming zorgen ervoor dat deze investering zich direct terugbetaalt.
Praktische tips voor verhuurders: zo haal je er het meeste uit
Zorg dat je zelf alvast een schatting maakt voordat de professional komt. Gebruik een laserafstandsmeter van bijvoorbeeld Bosch of Makita (prijs: € 50-€ 150) om zelf de kamers op te meten.
Reken uit wat de oppervlakte ongeveer is. Zo kom je niet voor verrassingen te staan en kun je de meetrapporten controleren. Verdiep je in de invloed van de WOZ-cap op je WWS-punten.
Een oppervlakte van 50 m² levert 50 punten op. Een oppervlakte van 70 m² levert 70 punten op.
Maar er zijn extra punten voor een keuken met vaatwasser, een apart toilet of een balkon. Zorg dat je deze elementen in de meting meeneemt. Een balkon van 6 m² levert bijvoorbeeld 6 extra punten op, wat neerkomt op € 15-€ 20 extra huur per maand. Overweeg een hermeting als je woning is verbouwd.
Heb je een zolder verbouwd tot slaapkamer? Of een uitbouw geplaatst?
Laat dan opnieuw meten. De kosten van € 200 wegen niet op tegen de extra huurinkomsten van € 50-€ 100 per maand. Dat is een return on investment van 300% in het eerste jaar al.
Sluit af met een check bij je hypotheekverstrekker. Elke bank heeft eigen eisen.
De een accepteert een digitaal rapport, de ander wil een handtekening onder het document. Zorg dat je weet wat er nodig is voordat je de meting laat uitvoeren. Zo voorkom je vertraging bij de hypotheekaanvraag en kun je sneller beginnen met verhuren.