Buitenruimte en het WWS: Hoeveel punten levert een dakterras op?

Een dakterras is pure goud voor een verhuurder. Het is niet alleen een heerlijke plek voor je huurder, maar het levert je ook nog eens flink wat extra punten op in het Woning Waarmerk Stelsel (WWS). En die punten?

Die vertalen zich direct in een hogere huurprijs die wél door de Huurcommissie wordt goedgekeurd.

Geen gezeur, gewoon meer rendement op je vastgoedbelegging. Laten we uitrekenen wat dat terras je oplevert.

Stap 1: Check de basisvoorraad

Voor je naar het dakterras kijkt, moet je weten hoe je ervoor staat.

1. Verzamel de gegevens: Pak het huurcontract, de plattegrond en de WWS-puntenberekening erbij. Weet je die niet? Vraag ze op bij je vastgoedbeheerder of reken het na via de tool van de Huurcommissie.
2. Reken de basispunten: Tel de punten voor de woonruimte, keuken (type A, B of C), badkamer (type 1, 2 of 3) en toilet. Een gemiddelde eengezinswoning heeft vaak al 40-60 punten zonder buitenruimte.
3. Stel je doel: Bereken hoeveel punten je mist voor de volgende huurprijsklasse. Om van €763,47 (2024, basissegment) naar €842,94 te gaan, heb je vaak maar 10-15 extra punten nodig.

Elk appartement heeft een basisaantal punten voor oppervlakte, sanitair en keuken. Tel die bij elkaar op. Als je weet hoeveel punten je nu hebt, weet je precies hoeveel het terras erbij moet brengen om in een hogere huurprijsklasse te komen. Dit is je startpunt.

Veelgemaakte fout: Vergeten dat de basispunten voor sanitair en keuken meetellen. Ga niet blind staren op alleen de woonoppervlakte.

Stap 2: De kwaliteit van je terras tellen

Niet elk dakterras levert evenveel punten op. De regels zijn hier heel specifiek over.

1. Meet de oppervlakte (m²): Meet de daadwerkelijk begaanbare buitenruimte. Alles boven de 10 m² telt voor de volle 100%. Bij 10 m² of minder telt de helft van de punten die je zou krijgen voor die maat.
2. Bepaal het type: Kies je voor 'Balkon, loggia of galerij' of voor 'Tuin'? Een dakterras dat voldoet aan de eisen voor een tuin (diepte van minimaal 2 meter) levert meer punten op. Een standaard balkon is vaak al 10-12 punten waard, terwijl een ruime 'tuin op het dak' (bijv. 20 m²) kan oplopen tot 20-25 punten.
3. Check de toegankelijkheid: Is het terras bereikbaar via een deur vanuit de woonkamer? Dan is het 'buitenslaapkamergewijs bereikbaar'. Dit levert extra punten op. Een bereikbaarheid via een smal raam telt niet.

Grootte is belangrijk, maar de afwerking en de toegankelijkheid minstens zo veel. Een betonnen plaat met een hekje is minder waard dan een aangelegde tuin op het dak. De Huurcommissie kijkt naar drie dingen: de grootte, de ligging en de voorzieningen, waarbij je ook moet weten hoe je gemeenschappelijke ruimtes meerekent in het WWS.

Veelgemaakte fout: De hellingshoek van het dak meerekenen. Alleen het vlakke deel dat je echt kunt gebruiken, telt als oppervlakte.

Stap 3: Punten berekenen: de concrete voorbeelden

Hier wordt het concreet. We gaan rekenen met de bedragen van 2024.

Een dakterras is een 'buitenruimte'. De punten die je krijgt, hangen af van de grootte. Onthoud: de maximale oppervlakte die meetelt is 40 m².

Alles daarboven telt niet meer mee. We gaan uit van een terras dat voldoet aan de eisen voor 'tuin' (diepte > 2 meter).

• Scenario 1: Klein dakterras (10 m²): Dit is net genoeg voor een tafeltje en twee stoelen. De oppervlakte levert je 10 punten op. Omdat het kleiner is dan 12 m², is het een 'buitenruimte'. Dit levert je ongeveer 10-12 punten op. Vertaald naar huur: dit levert je ongeveer €25-€30 extra kale huur per maand op. Mooi meegenomen, maar je schiet nog tekort voor een serieuze huurverhoging.
• Scenario 2: Medium dakterras (15 m²): Nu wordt het interessant. Een terras van 15 m² levert je 15 punten op. Als je rekening houdt met de correctiefactor voor 'tuin' (1,15) en het type buitenruimte, kom je uit op zo'n 18-20 punten. Dit is genoeg om de stap te maken van het basissegment naar de volgende huurprijsklasse. Dat betekent een huurverhoging van zo’n €80 per maand. Dit is een rendementsverhoging van zo'n €960 per jaar op één woning.
• Scenario 3: Groot dakterras (25 m²): Een heerlijke buitenruimte. Dit levert 25 punten op. Met de correctie voor kwaliteit (goed aangelegd, bereikbaar) kan dit oplopen naar 28-30 punten. Dit is een directe huurverhoging van €100-€150 per maand. Je investering in een mooie afwerking (bijv. €2.500 voor houten vlondertjes en groen) verdien je in een jaar terug.

Tip voor de slimme belegger: Zorg dat je het terras bij de start van de verhuur al netjes aanlegt. Als je het later pas doet, moet je een nieuwe huurovereenkomst opstellen of een servicekostenregeling treffen, wat ingewikkelder is. Meteen goed beginnen scheelt gedoe.

Stap 4: Controleer de officiële regels

De Huurcommissie is streng. Ze controleren niet alleen op papier, maar soms ook bij een bezichtiging.

1. Oppervlakte: De oppervlakte wordt berekend over de helft van de kleinste afmeting. Is je terras 4 meter diep en 5 meter breed? De berekeningsmaat is dan 4 meter x 2,5 meter = 10 m². Zorg dat je deze meting goed kunt verdedigen met een plattegrond.
2. Overige voorzieningen: Heeft het terras verlichting? Een buitenkraan? Een stopcontact? Dit zijn extra's die niet direct in de WWS-punten zitten, maar die wel bijdragen aan de verhuurbaarheid en het wooncomfort. Voor de Huurcommissie tellen ze niet mee voor de maximale huur, maar voor je huurder zijn ze goud waard.
3. Vergunning: Is het dakterras legaal? Zorg dat de vergunningen op orde zijn. Bij een verkoop of een geschil kan een illegale uitbouw of dakterras voor een enorme waardedaling zorgen. Je verhuurhypotheekverstrekker zal hier ook naar vragen.

Zorg dat je administratie klopt. Een terras dat op de tekening staat, maar in de praktijk onbruikbaar is, levert je niets op en kan zelfs voor problemen zorgen bij een geschil. Veelgemaakte fout: Een dakterras dat alleen via een dakraam te bereiken is, telt niet als 'buitenruimte' volgens de strengste interpretatie. Zorg voor een deur of een brede schuifpui.

Stap 5: De verificatie-checklist

Voordat je de huurprijs verhoogt, loop je deze lijst na. Als je overal 'ja' op kunt antwoorden, kun je het terrras volledig meetellen en je huurder een eerlijke, hoge huurprijs aanbieden die mede wordt bepaald door WWS punten voor zonnepanelen en andere verduurzamingsmaatregelen.

• ✅ Is de oppervlakte van het terras correct gemeten (minimaal 2 meter diep)?
• ✅ Is het terras bereikbaar via een deur of brede schuifpui vanuit de woonruimte?
• ✅ Is het terras waterdicht en goed onderhouden?
• ✅ Is de oppervlakte groter dan 10 m² (voor de volle punten)?
• ✅ Is de oppervlakte kleiner of gelijk aan 40 m² (maximaal meetbaar)?
• ✅ Kun je de berekening van de punten (oppervlakte x correctie) met een plattegrond onderbouwen?
• ✅ Is de maximale huurprijs op basis van de nieuwe punten lager dan de liberalisatiegrens (€844,07 in 2024)? Zo ja, dan valt de woning in de sociale sector en is de Huurcommissie je beste vriend.

Zo bou je aan een stabiel en rendabel vastgoedportefeuille. Met deze stappen weet je precies wat je dakterras waard is. Je voorkomt discussies en je maximaliseert je rendement. Want uiteindelijk draait het daarom: een fijn huis voor je huurder, bijvoorbeeld door extra WWS punten voor vloerverwarming, en een betere belegging voor jou.